Купить виллу на Бали — 344 виллы 2026
Вилла Base в Чангу - 50 м², 1 спальня
Вилла VILLA ALICANTE в Ubud - 152 м², 2 спальни
Вилла OCEANIQ 2 в Nusa Dua - 128 м², 2 спальни
Вилла VILLA BETA в Ubud - 165 м², 2 спальни
Вилла Asri Bliss в Pererenan - 57 м², 1 спальни
Вилла Melasti Dream в Melasti - 92 м², 2 спальни
Вилла Desa Harmonis Cliff в Uluwatu - 75 м², 1 спальни
Вилла Desa Harmonis Cliff в Uluwatu - 75 м², 1 спальни
Вилла Ramada Nusa Dua в Nusa Dua - 72 м², 1 спальни
Вилла Melasti Dream в Melasti - 92 м², 2 спальни
Вилла Ramada Nusa Dua в Nusa Dua - 72 м², 1 спальни
Вилла Ramada Nusa Dua в Nusa Dua - 72 м², 1 спальни
Смотрите также
Виллы и дома на Бали — каталог
На странице — виллы и дома в пределах Бали. Смотрите фото, площадь дома и участка, цены и характеристики.
Виллы на Бали покупают для жизни, для аренды и под перепродажу. Самые ликвидные локации — Чангу (Berawa, Batu Bolong, Pererenan), Букит (Uluwatu, Pandawa) и Убуд. Большинство сделок — лизхолд от 25 до 80 лет, формат собственности через нотариуса PPAT.
Сколько стоит вилла на Бали
В каталоге — 344 виллы на продажу от застройщиков и собственников. Медианная цена — 360 000 $, и это честная середина рынка, а не витринная цифра: восемь из десяти объектов укладываются в диапазон от 175 000 до 861 000 $. Нижняя граница — около 80 000 $ за компактную односпальную виллу в глубине острова, верхняя — 6,5 млн $ за особняк на первой линии океана.
Цену определяют три вещи: количество спален, район и стадия готовности. Спальни дают самый предсказуемый шаг — каждая следующая примерно в полтора раза дороже предыдущей, потому что вместе с ней растут и площадь дома, и участок.
Цены на виллы на Бали по количеству спален
| Спальни | Площадь дома | Типичная цена | Медиана |
|---|---|---|---|
| 1 спальня | 72 м² | 128 900 – 300 000 $ | 188 000 $ |
| 2 спальни | 113 м² | 200 000 – 530 000 $ | 325 000 $ |
| 3 спальни | 198 м² | 325 000 – 805 000 $ | 495 000 $ |
| 4+ спальни | 313 м² | 527 000 – 2 400 000 $ | 890 000 $ |
Диапазон — 10-й и 90-й перцентили по 339 виллам с указанной ценой. Данные каталога, обновляются вместе с прайсами застройщиков.
Стройка или готовый дом
Из 344 вилл 249 строится и 85 уже сдано. Строящийся объект стоит заметно дешевле готового: покупатель берёт на себя риск сроков и получает за это скидку, а также рассрочку на период стройки — первый взнос чаще всего 30–50%, остаток разбит по этапам работ. Готовая вилла дороже, но её можно посмотреть вживую, проверить качество отделки и сразу поставить в аренду.
Медианная цена квадратного метра по острову — от 2 000 до 3 300 $ в зависимости от района. Дешевле всего метр в Убуде и на западном побережье, дороже всего — на утёсах Букита и в Бераве. Сравнивать объекты корректнее именно по цене метра: два дома с одинаковым ценником могут отличаться по площади вдвое.
Где купить виллу на Бали: районы и цены
Остров компактный — от Чангу до Букита час-полтора езды, — но рынки в районах ведут себя по-разному. Медианные цены по каталогу выглядят так:
- Чангу — Berawa, Batu Bolong, Pererenan. Двухспальные виллы 330 000–390 000 $, трёхспальные в Pererenan — от 649 000 $. Самый плотный рынок аренды: сёрф, кафе и коворкинги, но и самая высокая конкуренция за арендатора.
- Букит — Uluwatu, Pandawa, Melasti, Ungasan. Медиана от 270 000 $ в Пандаве до 560 000 $ на утёсах. Видовые виллы, премиальный сегмент, сильный высокий сезон и заметный провал в низкий.
- Убуд — медиана 310 000 $, односпальные от 172 000 $. Джунгли и рисовые террасы, спрос на длительную аренду круглый год, до океана 30–40 минут.
- Нуса-Дуа и Джимбаран — медиана 248 500 $. Отельная инфраструктура, спокойное море, семейный формат и предсказуемая загрузка.
- Западное побережье — Nyanyi, Seseh, Cemagi. Медиана 276 500 $: самый дешёвый вход к океану и самый быстрый рост цены земли за последние годы.
- Санур и Умалас — 207 500 $ и 255 000 $. Тихие районы для жизни, школы и клиники рядом; посуточная аренда слабее, зато стабильная помесячная.
Как иностранцу купить виллу на Бали
Полное частное владение землёй (Hak Milik, фрихолд) иностранцу по индонезийскому закону недоступно. Рабочих путей три. Лизхолд (Hak Sewa) — право пользования на фиксированный срок с опцией продления: у 161 виллы в каталоге срок 26–30 лет, у 98 — до 25 лет, у 85 — от 31 года и выше. Hak Pakai — право пользования для резидента с KITAS, цикл 30+30+20 лет. PT PMA с последующим HGB — путь для тех, у кого недвижимость это бизнес: несколько объектов или официальная сдача в аренду.
Сама сделка идёт по одному сценарию: подбор и бронирование с депозитом, затем юридическая проверка (сертификат на землю, зонирование, разрешения, обременения), договор у нотариуса PPAT, оплата по графику, регистрация и приёмка объекта. Удалённо сделку тоже проводят — по доверенности, но проверку стоит поручить своему юристу, а не юристу продавца.
Из обязательных платежей: PPh 2,5% с цены сделки платит продавец, BPHTB до 5% — покупатель при оформлении прав, НДС в цене новостройки эффективно 11%. Точные ставки зависят от кабупатена и статуса продавца, поэтому итоговую смету сверяйте с нотариусом до внесения депозита.
Что проверить перед покупкой
Большинство проблем на Бали возникает не из-за цены, а из-за документов. Минимальный чек-лист:
- Зонирование участка (RDTR и цвет земли) — на жёлтой жилой земле посуточная аренда туристам незаконна.
- Срок лизхолда и условия продления: зафиксирована ли цена второго цикла в договоре или её назовут по рынку через 25 лет.
- Разрешения PBG и SLF — без них построенный дом не легализован.
- Кто собственник земли, нет ли залога, наследственного спора или второго арендатора.
- История застройщика: сданные объекты, соблюдение сроков и что происходит с деньгами, если стройка встанет.
- График платежей и штрафы за просрочку сдачи — с обеих сторон.
- Подключение к воде и электричеству и реальная мощность — на Буките это чаще проблема, чем формальность.
Аренда, доходность и содержание
Помесячная аренда даёт понятную опору для расчёта: медиана по каталогу — 2 585 $ в Бераве, 2 113 $ в Чангу, 1 608 $ на Буките и 1 300 $ в Убуде. Посуточная в высокий сезон выше, но и загрузка скачет: декабрь–март и июль–август дают пик, апрель и октябрь — провал.
Реалистичная чистая доходность виллы под управлением — 8–12% годовых при загрузке 70–80%. Заявленные застройщиками 10–15% почти всегда считаются от валовой выручки в пиковый месяц. Прежде чем считать окупаемость, вычтите комиссию управляющей компании 15–25%, содержание (бассейн, сад, электричество, уборка) — 5–8% от выручки, налог с аренды и амортизацию лизхолда: чем ближе конец срока, тем дешевле объект при перепродаже.
Полезное по теме
По спальням и статусу
Часто задаваемые вопросы
Чем отличается вилла от апартамента?+
Вилла — отдельно стоящий дом с участком, бассейном и приватным двором. Апартамент — юнит в общем комплексе с инфраструктурой и обычно без своей земли.
Сколько стоит вилла на Бали?+
Медиана по каталогу — 360 000 $, восемь из десяти вилл укладываются в 175 000–861 000 $. По спальням: односпальная — 188 000 $, двуспальная — 325 000 $, трёхспальная — 495 000 $, от четырёх спален — 890 000 $. Нижняя граница — около 80 000 $, верхняя — 6,5 млн $ за особняк на первой линии океана.
Можно ли иностранцу купить виллу на Бали?+
Да — через лизхолд (долгосрочная аренда земли, обычно 25–80 лет) или через юр. лицо PT PMA. Сделка оформляется у нотариуса PPAT.
Какая доходность у виллы под аренду?+
В Чангу и на Буките — 8–12% годовых при загрузке 70–80% через управляющую компанию. Сезонность сильно влияет: декабрь–март и июль–август — пик.
Что важно проверить перед покупкой?+
Срок лизхолда и условия продления, разрешения PBG / SLF, назначение земли (зонирование), подключение к воде/электричеству, наличие управляющей компании и путь к собственности (нотариус PPAT).
Что выгоднее — лизхолд или фрихолд?+
Фрихолд (Hak Milik) иностранцу недоступен, поэтому выбор реально стоит между лизхолдом, Hak Pakai и владением через PT PMA. Лизхолд дешевле на входе и проще в оформлении, но объект амортизируется вместе со сроком. PT PMA дороже в содержании (корпоративный налог, отчётность), зато права длиннее и недвижимость можно легально сдавать как бизнес.
Что будет с виллой после окончания лизхолда?+
Права на землю и всё построенное возвращаются собственнику земли, если срок не продлён. Поэтому условие продления — ключевой пункт договора: в хорошем варианте цена и порядок второго цикла зафиксированы заранее, в плохом — собственник назовёт цену по рынку. Продление обычно оформляют заблаговременно, а не в последний год.
Можно ли купить виллу в рассрочку?+
На стадии строительства это стандарт: первый взнос обычно 30–50%, остаток разбивается по этапам до сдачи. Ипотеки для иностранца в привычном виде на Бали нет — рассрочку даёт сам застройщик, как правило беспроцентно на срок стройки. По готовым объектам рассрочка встречается реже и на более короткий срок.
Сколько стоит содержание виллы на Бали?+
Ориентир — 5–8% от арендной выручки, если вилла сдаётся, или 300–700 $ в месяц для дома с бассейном при собственном проживании: электричество, вода, обслуживание бассейна, садовник, уборка, интернет. Отдельно считаются налог на землю и строение PBB и комиссия управляющей компании 15–25%, если объект в аренде.
Чем вилла в комплексе отличается от отдельно стоящей?+
Вилла в комплексе делит с соседями территорию, охрану, обслуживание и часто управляющую компанию — это дешевле в содержании и проще в сдаче, но появляется сервисный сбор и правила комплекса. Отдельно стоящая вилла даёт больше приватности и свободы в перестройке, но всё обслуживание и поиск арендаторов ложатся на вас.
Можно ли купить виллу удалённо, не приезжая на Бали?+
Да, сделки регулярно проводят по доверенности: показ по видео, документы через нотариуса PPAT, оплата банковским переводом. Критично одно — юридическую проверку и приёмку должен делать ваш независимый юрист или доверенное лицо на месте, а не представитель продавца.