Как купить недвижимость на Бали — для иностранца

На Бали покупают виллы и апартаменты в инвестиционных целях, для жизни и под перепродажу. Иностранец не может оформить freehold, но через лизхолд и PT PMA сделка проходит у нотариуса PPAT и юридически защищает покупателя так же, как любая другая. Эта страница — пошаговая карта процесса со всеми реальными цифрами, сроками и местами, где обычно теряют деньги.

Семь шагов сделки

Стандартный путь покупки off-plan недвижимости (от застройщика). Resale-сделки идут быстрее и без рассрочки, но шаги 2 и 3 такие же.

1. Step 1

   Резервирование

   · 1–3 дня

   Подписываете reservation form, вносите holding deposit (обычно $2 000–10 000). Объект снимается с продажи на 14 дней. Депозит возвращается, если вы откажетесь после due diligence — это закрепляет цену, но не обязывает покупать.

2. Step 2

   Due diligence

   · 2–3 недели

   Юрист проверяет: номер сертификата на землю (SHM/HGB/Hak Pakai), действующий PBG, зонирование, отсутствие обременений, право застройщика на продажу. Параллельно — финансовое DD по застройщику: сданные проекты, судебные споры, регистрация PT.

3. Step 3

   Нотариус (PPAT)

   · 4–6 недель

   Подписание SPA (Sale & Purchase Agreement) или Lease Agreement в присутствии нотариуса PPAT — государственный чиновник, единственное лицо имеющее право регистрировать сделки с землёй на Бали. Без PPAT сделка не считается совершённой.

4. Step 4

   Транши

   · по графику застройщика

   Off-plan оплачивается обычно в 3–4 транша: 30/40/30 или 50/50. Каждый транш привязан к этапу стройки (foundation, topping out, handover). Деньги переводятся напрямую застройщику или на эскроу-счёт нотариуса в зависимости от условий SPA.

5. Step 5

   Сдача и handover

   · дата по SPA

   Финальный платёж, осмотр объекта (snag list), получение SLF (сертификат пригодности). Ключи передают только после полной оплаты. Расхождения с проектной документацией фиксируете на handover — потом доказать сложнее.

6. Step 6

   PT PMA или ownership-структура

   · 4–8 недель

   Если покупаете через PT PMA (иностранную компанию-резидента), регистрация занимает 4–8 недель и стоит $1 500–3 500. Лизхолд оформляется напрямую — PT PMA не нужен, кроме случаев когда хотите KITAS (вид на жительство через инвестиции).

7. Step 7

   Управление и сдача

   · по факту

   Управляющая компания берёт 18–25% от валовой выручки и обеспечивает уборку, маркетинг, чек-ин гостей. Альтернатива — самостоятельная сдача через Booking + личный staff (выше маржа, ниже устойчивость, нужно физическое присутствие).

Структуры владения

У иностранца три варианта. Каждый закрывает свою задачу — выбирайте от горизонта и от того, нужен ли вам KITAS.

Реальные расходы — пример на $400 000 (off-plan вилла)

Сверху указана цена объекта. Налоги и сборы добавляются к ней — закладывайте +12–14% поверх стоимости. Числа ниже — для leasehold-сделки; PT PMA добавит ещё ~$2 000–3 500 единоразово.

PT PMA как структура владения — отдельные $1 500–3 500 на регистрацию и ~$1 200–1 800/год на бухгалтерию и налоговую отчётность.

Семь типовых ошибок иностранца

• Не проверить PBG/IMB до подписания SPA. Нет PBG — нет легального строительства; объект может быть снесён по решению regency.
• Купить leasehold без условия extension. Через 25 лет вы теряете объект; с extension — продлеваете до 50–80.
• Перевести деньги на личный счёт продавца, а не на нотариальный счёт. В случае спора деньги уже не вернуть.
• Сэкономить на юристе. Стандартный template SPA от застройщика всегда написан в его пользу — нужен независимый юрист, который перепишет рисковые пункты.
• Не получить Pondok Wisata, но рассчитывать на STR-доход. Без лицензии Airbnb формально вне закона; могут оштрафовать или закрыть.
• Поверить цифрам ROI на сайте без модели. Цифра 12% net годовых требует загрузки 75%+ и ADR в верхнем квартиле района — реалистично, но не гарантировано.
• Игнорировать статус земли. Зона «жилая» (residensial) запрещает коммерческую аренду. Зона «туристическая» (pariwisata) — разрешает. Проверяется по zoning map regency.

Особенности по странам

Часто задаваемые вопросы

• Может ли иностранец купить freehold на Бали?

  Нет. Hak Milik (freehold) доступен только гражданам Индонезии. Иностранец владеет через лизхолд (до 80 лет с продлением) или через индонезийскую компанию PT PMA, которая держит HGB (Hak Guna Bangunan).

• Что такое PT PMA и нужен ли он мне?

  PT PMA — индонезийская компания со 100% иностранным капиталом, легальный способ владеть HGB и вести бизнес. Если планируете жить на Бали (KITAS), нанимать персонал, или иметь несколько объектов — PT PMA удобнее. Для одной виллы под пассивную аренду достаточно лизхолда.

• Сколько занимает покупка по времени?

  Off-plan — 6–12 месяцев от резервирования до handover (зависит от стадии стройки). Сама юридическая часть (DD + нотариус) — 4–6 недель. Resale-сделка может закрыться за 6–8 недель целиком.

• Безопасно ли переводить деньги в Индонезию?

  Да, при условии что платежи идут через нотариальный или эскроу-счёт, а не на личный счёт продавца. Обязательно требуйте wire instructions из SPA, а не из мессенджера — это самый частый канал мошенничества.

• Можно ли получить визу на Бали через покупку?

  Сама по себе покупка не даёт визу. Через регистрацию PT PMA с уставным капиталом и сотрудником вы получаете KITAS на 1–2 года с правом продления. Для пенсионеров есть отдельная Retirement KITAS (с 55 лет, под депозит ~$45 000).

• Какая реальная доходность у виллы под аренду?

  В Чангу и на Буките при загрузке 70–80% — обычно 8–12% net годовых. В Убуде — 6–9% из-за сезонности. Цифры выше 14% в декларации застройщика всегда стоит проверить отдельной финансовой моделью с учётом ADR района и комиссии управляющей компании (18–25%).

• Что если застройщик не сдаст объект?

  Стандартный SPA содержит штрафы за просрочку (обычно 0.05–0.1% от стоимости в день после grace-периода в 3–6 месяцев) и право расторжения с возвратом средств. На практике крупные застройщики сдают с просрочкой 2–6 месяцев; полный фейл — большая редкость, и проверяется на этапе DD по track record.

• Можно ли продать лизхолд позже?

  Да, leasehold переуступается у того же нотариуса PPAT. На рынке Бали есть вторичный спрос на 2–3-летние объекты с заполненной историей аренды. Ликвидность падает когда остаток лизхолда меньше 15 лет — закладывайте это в стратегию выхода.