Leasehold или Freehold на Бали: что доступно иностранцу в 2026

Короткий ответ: полноценной собственности на землю («freehold») у иностранца на Бали не будет — это прямо запрещено законом. Зато есть несколько законных форматов. Разберём, что доступно и чем отличается. Основа — Основной аграрный закон Индонезии (UUPA, Закон № 5 от 1960 года). Он определяет все права на землю. Hak Milik — фрихолд, полная собственность. Только для граждан Индонезии. Иностранец владеть Hak Milik не может (ст. 21 UUPA). Если такая земля досталась иностранцу по наследству или браку, он обязан передать её в течение года, иначе она отходит государству (ст. 21(3)). Hak Pakai — право пользования. Легальный титул, который иностранец-резидент (с KITAS/KITAP или подходящей визой) оформляет на себя. По Постановлению PP № 18 от 2021 года сроки на государственной земле: до 30 лет + продление до 20 + возобновление до 30, то есть до 80 лет суммарно. На частной земле (поверх Hak Milik) — до 30 лет с возобновлением по договору. Хороший вариант для жилья «под себя». Hak Sewa — аренда (leasehold). Самый частый у иностранцев формат: договорная долгосрочная аренда (ст. 44–45 UUPA). Это не регистрируемый титул на землю, а договор: срок и продление определяются соглашением, а не законом. На рынке Бали обычно 25–30 лет, часто с заранее прописанным продлением. Главная защита арендатора — грамотный нотариальный договор (akta sewa) с чёткими условиями продления и наследования. Hak Guna Bangunan (HGB) — право застройки. Сроки по PP 18/2021: 30 + 20 + 30, до 80 лет. Иностранец-физлицо напрямую HGB держать не может — он доступен гражданам Индонезии и индонезийским юрлицам. PT PMA — компания с иностранным капиталом. Это индонезийское юрлицо, поэтому может владеть HGB и Hak Pakai (но не Hak Milik). Стандартный путь, когда недвижимость — это бизнес (например, вилла под аренду): права длиннее, передаются и легально используются в коммерции. Номинал — оформление Hak Milik на индонезийца «за вас» — не работает. По ст. 26(2) UUPA такая сделка ничтожна (batal demi hukum), а земля отходит государству. Индонезийские суды эти договоры не защищают: вы рискуете потерять и деньги, и объект. В 2026 году на Бали обсуждают ужесточение ответственности за номинальные схемы — тем более не стоит в это идти. Что выбрать: — живёте для себя и есть резидентство — Hak Pakai; — берёте на срок и не хотите компанию — Hak Sewa (leasehold) с сильным договором; — строите арендный бизнес, нужна длина и передаваемость — PT PMA с HGB или Hak Pakai; — «фрихолд на своё имя» или номинал — нет, это не для иностранца. Важно: точные сроки, продления и налоги зависят от типа земли и района. До сделки проверяйте сертификат (Hak Milik / HGB / Hak Pakai), зонирование и текст договора у независимого нотариуса-PPAT, а не у продавца. Источники: — UUPA, Закон № 5/1960 (англ. перевод): https://www.flevin.com/id/lgso/translations/Laws/Law%20No.%205%20of%201960%20on%20Basic%20Agrarian%20Principles%20(ETLJ).doc — PP № 18/2021, официальный текст: https://peraturan.go.id/files/pp18-2021bt.pdf — PP № 18/2021, карточка регулирования (JDIH BPK): https://peraturan.bpk.go.id/Home/Details/161848/pp-no-18-tahun-2021