Купить апартаменты на Бали — 430 апартаментов 2026
Апартаменты OCEANIQ 2 в Nusa Dua - 112 м², 1 спальни
Апартаменты Y-WAY Boutique Hotel в Seseh - 69 м², 1 спальни
Апартаменты White palm Villas в Batu Bolong - 57 м², 1 спальни
Апартаменты Sunny Cuddles в Berawa - 60 м², 1 спальни
Апартаменты NEXA APARTMENTS в Batu Bolong - 49 м², 1 спальни
Апартаменты Jungle Vista в Ubud - 52 м², 1 спальни
Апартаменты Y-WAY Boutique Hotel в Seseh - 41 м², 1 спальни
Апартаменты Y-WAY Boutique Hotel в Seseh - 41 м², 1 спальни
Апартаменты MAISON BOHEME в Sanur - 62 м², 1 спальни
Апартаменты OCEANIQ 2 в Nusa Dua - 130 м², 2 спальни
Апартаменты White palm Villas в Batu Bolong - 65 м², 1 спальни
Апартаменты Sunny Samudra (Ocean View) в Uluwatu - 50 м², 1 спальни
Апартаменты и квартиры на Бали — каталог
На этой странице — каталог апартаментов в пределах Бали. Можно сравнить расположение, цены и характеристики, посмотреть фото и выбрать подходящий вариант для жизни или инвестиций.
Бали — один из самых динамичных рынков апартаментов в Юго-Восточной Азии: новые комплексы вводятся ежемесячно, доходность от посуточной аренды в высокий сезон в среднем превышает 8–12% годовых. Основные локации: Чангу (Berawa, Batu Bolong, Pererenan) для сёрфинга и удалённой работы, Убуд для жизни в природе, Букит (Uluwatu, Pandawa) для премиальных видов на океан, Санур и Нуса-Дуа для семейного формата.
Сколько стоят апартаменты на Бали
В каталоге — 423 апартамента на продажу в 197 жилых комплексах. Медианная цена — 160 000 $, восемь из десяти лотов укладываются в диапазон от 105 000 до 502 500 $. Вход в рынок начинается примерно с 65 000 $ за студию в комплексе на ранней стадии стройки, верх — 1,28 млн $ за пентхаус у океана.
Рынок апартаментов на Бали устроен иначе, чем рынок вилл: это в основном компактные юниты. Восемь из десяти лотов — студии и односпальные с медианной площадью 41 м². Двухспальные апартаменты уже редкость (72 лота), трёхспальные — штучный премиальный товар.
Цены на апартаменты на Бали по количеству спален
| Спальни | Площадь | Типичная цена | Медиана |
|---|---|---|---|
| Студия / 1 спальня | 41 м² | 101 500 – 302 400 $ | 145 700 $ |
| 2 спальни | 99 м² | 200 000 – 673 000 $ | 389 000 $ |
| 3 спальни | 125 м² | 544 000 – 1 125 000 $ | 884 000 $ |
| Весь рынок | — | 105 000 – 502 500 $ | 160 000 $ |
Диапазон — 10-й и 90-й перцентили по 423 апартаментам с указанной ценой. Данные каталога, обновляются вместе с прайсами застройщиков.
Стройка или готовый комплекс
Из 423 апартаментов 366 строятся и только 53 сданы — рынок почти целиком первичный. Отсюда правила игры: покупка на этапе строительства идёт с рассрочкой от застройщика (первый взнос обычно 30–50%, остаток по этапам) и с дисконтом к цене готового юнита, но с риском сдвига сроков.
Медианная цена метра — от 3 300 до 4 700 $ в зависимости от района, заметно выше, чем у вилл. Это нормально: в метр апартаментов зашиты общий бассейн, лобби, охрана, лифт и управляющая компания. Сравнивать лоты между комплексами корректнее по цене метра, а не по итоговой сумме — площади студий различаются вдвое.
Где купить апартаменты на Бали: районы и цены
Комплексы сконцентрированы в нескольких зонах, и разброс цен между ними трёхкратный. Медиана односпальных апартаментов по каталогу:
- Убуд — 121 500 $, самый доступный вход и самая большая выборка (45 лотов). Спрос на длительную аренду круглый год, сильная йога- и веллнес-аудитория.
- Пандава и юг Букита — 135 000 $. Новые комплексы у пляжей, видовые лоты, ставка на посуточную аренду в высокий сезон.
- Переренан — 147 500 $ и Чемаги — 149 000 $. Западная часть Чангу: тише, чем Батуболонг, цены ниже, инфраструктура догоняет.
- Батуболонг — 175 000 $, 31 лот. Сердце Чангу, максимальная плотность кафе и коворкингов, самый предсказуемый арендатор.
- Улувату — 220 000 $ и Берава — 235 000 $. Премиальные комплексы, высокий чек за ночь, но и вход в рынок дороже.
- Нуса-Дуа — 157 900 $ и Санур — 468 000 $. Отельный юг и спокойный восток: семьи, длительное проживание, ровная загрузка без пиков.
Как иностранцу купить апартаменты на Бали
Схема та же, что и по виллам: полный фрихолд (Hak Milik) иностранцу недоступен. Апартаменты покупают по лизхолду (Hak Sewa) — у 255 лотов в каталоге срок 26–30 лет, у 114 — от 31 года, у 40 — до 25 лет. Резидент с KITAS может оформить Hak Pakai, а тот, для кого это бизнес, — владеть через PT PMA с правом HGB.
Порядок сделки: бронирование с депозитом, юридическая проверка комплекса и застройщика, договор у нотариуса PPAT, оплата по графику, приёмка юнита и подписание акта. В комплексе дополнительно смотрят устав, размер сервисного сбора и то, кто управляет зданием после сдачи.
Платежи по сделке: PPh 2,5% с цены платит продавец, BPHTB до 5% — покупатель при оформлении прав, НДС в цене новостройки эффективно 11%. Ставки зависят от кабупатена и статуса продавца, поэтому итоговую смету подтверждает нотариус до внесения депозита.
Что проверить перед покупкой
У апартаментов свои риски: вы покупаете не только юнит, но и качество управления зданием. Чек-лист:
- Зонирование участка комплекса — на жилой (жёлтой) земле посуточная аренда туристам незаконна, а именно она обычно и заложена в расчёт доходности.
- Разрешения PBG и SLF на весь комплекс, а не только проектная документация.
- Срок лизхолда, условия и цена продления — и совпадает ли срок вашего юнита со сроком аренды земли под комплексом.
- Размер сервисного сбора (service charge) и что в него входит: он съедает доходность каждый месяц.
- Кто управляет зданием после сдачи, есть ли договор с УК и на каких условиях он расторгается.
- История застройщика: сданные комплексы, соблюдение сроков, судьба денег при остановке стройки.
- Реальная загрузка соседних комплексов, а не прогноз из презентации.
Аренда, доходность и содержание
Ориентир по помесячной аренде: медиана 2 585 $ в Бераве, 2 113 $ в Чангу, 1 608 $ на Буките, 1 300 $ в Убуде. Апартаменты в среднем сдаются дешевле вилл, но загружаются ровнее — компактный юнит с бассейном комплекса легче сдать вне сезона.
Реалистичная чистая доходность — 8–12% годовых при загрузке 70–80%. Прежде чем верить цифре из презентации, вычтите комиссию управляющей компании 15–25%, сервисный сбор комплекса, содержание и налог с аренды, а также амортизацию лизхолда. И отдельно проверьте, не выходит ли в вашем районе на рынок ещё десяток похожих комплексов: в Чангу переизбыток одинаковых студий уже сбивает ставку.
Полезное по теме
Часто задаваемые вопросы
Где лучше купить апартаменты на Бали?+
Зависит от цели. Под аренду — Чангу (Berawa, Batu Bolong, Pererenan), там стабильный спрос круглый год. Для жизни — Убуд или Санур. Для премиальных видов на океан — Букит (Uluwatu, Pandawa).
Какие районы ближе к океану?+
Прямой выход к пляжу есть у комплексов в Berawa, Batu Bolong, Pandawa, Melasti, Nusa Dua, Sanur. В Убуде до океана 30–40 минут на байке.
Сколько стоят апартаменты на Бали?+
Студии стартуют от 80–100 тыс. $, 1-комнатные апартаменты в Чангу — от 150 тыс. $, видовые 2-комнатные на Буките — от 250 тыс. $. Премиальные пентхаусы доходят до 1 млн $ и выше.
Можно ли купить апартаменты иностранцу?+
Да, по схеме лизхолд (долгосрочной аренды) — от 25 до 99 лет. Сделка оформляется у нотариуса (PPAT), большинство застройщиков работают с международными покупателями.
Какую доходность приносит сдача в аренду?+
В популярных районах Чангу и Букит чистая годовая доходность от посуточной аренды через управляющую компанию обычно 8–12% при загрузке 70–80%.
Что выгоднее — апартаменты или вилла?+
Апартаменты дешевле на входе (медиана 160 000 $ против 350 000 $ у вилл), проще в содержании и легче сдаются вне сезона за счёт инфраструктуры комплекса. Вилла даёт приватность, участок и более высокий чек за ночь, но требует личного управления и заметно больших расходов на обслуживание. Под первый объект на Бали чаще берут апартаменты, под жизнь семьёй — виллу.
Что такое сервисный сбор и сколько он стоит?+
Service charge — ежемесячный платёж за содержание общей территории: бассейн, лифты, охрана, уборка, вывоз мусора, ресепшн. Считается от площади юнита и играет в бюджете ту же роль, что коммуналка. Его размер нужно узнавать до сделки: он напрямую уменьшает чистую доходность, а в некоторых комплексах индексируется ежегодно.
Что будет с апартаментами после окончания лизхолда?+
Права возвращаются собственнику земли, если срок не продлён. Поэтому в договоре важны два пункта: условия продления (зафиксирована ли цена второго цикла) и совпадение срока вашего юнита со сроком аренды земли под всем комплексом — иногда они различаются, и это скрытый риск.
Можно ли купить апартаменты в рассрочку?+
На этапе строительства это стандартная схема: первый взнос 30–50%, остаток по этапам до сдачи, как правило без процентов. Ипотека для иностранца на Бали практически недоступна, поэтому рассрочку даёт сам застройщик. По готовым юнитам рассрочка короче и встречается реже.
Кто занимается сдачей апартаментов в аренду?+
Обычно управляющая компания комплекса: она берёт на себя размещение на площадках, заселение, уборку и обслуживание за 15–25% от выручки. Собственник может сдавать и сам, но в большинстве комплексов действует единый регламент аренды — это условие нужно читать до покупки.
Можно ли купить апартаменты удалённо?+
Да, сделки регулярно проводят по доверенности: видеопоказ, документы через нотариуса PPAT, оплата переводом. Обязательное условие — независимая юридическая проверка комплекса и приёмка юнита вашим представителем на месте, а не сотрудником отдела продаж.