Можно ли россиянину купить недвижимость на Бали — и как это сделать законно в 2026

Короткий ответ: да, но не «в собственность» в том смысле, как в России. По закону иностранец — и гражданство тут роли не играет, для россиянина правила те же — не может владеть землёй на праве полной собственности Hak Milik. Это прямой запрет Основного аграрного закона Индонезии (UUPA, закон №5 от 1960 года, статья 21). Но есть три законных способа пользоваться и распоряжаться недвижимостью на Бали — и ими пользуются тысячи иностранцев. Три законных способа: 1. Лизхолд (Hak Sewa) — долгосрочная аренда. Вы заключаете договор аренды виллы или земли на 25–30 лет с правом продления. Это частный договор, ВНЖ для него не нужен — самый простой и массовый способ купить виллу под себя или под сдачу. Минус: это не «навсегда», и к концу срока остаточная стоимость снижается. Чем лизхолд отличается от freehold — в отдельной статье. 2. Hak Pakai (право пользования) — оформляется напрямую на ваше имя, но нужен вид на жительство (KITAS или KITAP). Срок — 30 лет с продлением ещё на 20 и затем на 30 (итого до 80 лет). Подходит для одного жилого объекта «под себя». Основание — Постановление Правительства №18/2021 (и более раннее №103/2015, открывшее эту опцию иностранцам). 3. PT PMA (иностранная компания) + HGB (право строительства). Если покупаете под сдачу или как бизнес — оформляете индонезийскую компанию с иностранным участием (PT PMA), и она владеет объектом на праве HGB (Hak Guna Bangunan) сроком 30 + 20 + 30 лет. Важное обновление: с октября 2025 года минимальный оплаченный капитал PT PMA снижен с 10 до 2,5 млрд рупий (Регламент Министерства инвестиций №5/2025) — порог входа стал заметно ниже. Процесс и сроки оформления KITAS и PMA — в отдельной статье. Чего делать НЕЛЬЗЯ — номинальная схема. Вам могут предложить оформить виллу в полную собственность (Hak Milik) на имя «доверенного» индонезийца. Это незаконно: Верховный суд Индонезии аннулирует такие сделки, и формально у вас нет никаких прав на объект — деньги можно потерять полностью. Никогда не соглашайтесь на номинал, каким бы «проверенным» ни был посредник. Отдельно для россиян. Никаких ограничений по гражданству нет — правила одни для всех иностранцев. Индонезия не присоединялась к санкциям, и запрета на покупку недвижимости для граждан России нет. На практике сложнее бывает с переводом денег — заранее уточняйте маршрут оплаты у банка и нотариуса; расчёты обычно идут в долларах или рупиях. Как купить — по шагам: 1. Выбрать объект и проверить зонирование участка (RDTR) — можно ли там вообще жильё/аренда, и сертификат на землю. 2. Провести due diligence через лицензированного нотариуса (PPAT): чистота титула, отсутствие обременений и споров. 3. Если новостройка — проверить застройщика (репутация, разрешения PBG/SLF, история сдачи). 4. Подписать договор у нотариуса (лизхолд) или оформить право/компанию (Hak Pakai / PT PMA). 5. Провести оплату по согласованному маршруту. Что выбрать под вашу задачу: — жить самому или иногда приезжать — лизхолд (проще) или Hak Pakai (если есть ВНЖ); — покупать под сдачу как бизнес — PT PMA с HGB. Главное правило: законный путь на Бали есть всегда, и он не дороже «серых» схем по итогу — а рисков несравнимо меньше. «Сэкономить» на номинале = поставить под удар всю сумму. Источники: UUPA (Основной аграрный закон №5/1960, ст. 21), Постановление Правительства №18/2021 о праве на землю, Регламент Министерства инвестиций №5/2025 о капитале PT PMA.