Инвестиции в недвижимость Бали — гид 2026

Доходность, посчитанная по собственным данным, структуры владения (лизхолд и PT PMA), налоги для иностранного собственника, зонирование и разрешения. У каждой цифры на странице есть ссылка на источник.

Обновлено: сентябрь 2026

≈10%

валовая доходность медианной виллы 2 спальни при загрузке 65%

806

вилл и апартаментов в каталоге

27%

вилл с PBG или SLF

6,305

вилл в аренде проанализировано

Почему иностранные инвесторы смотрят на Бали

Бали — один из немногих курортных рынков Юго-Восточной Азии, где иностранец может законно распоряжаться недвижимостью, несмотря на запрет фрихолда для иностранцев: через аренду, право пользования (Hak Pakai) при ВНЖ или компанию с иностранным капиталом (PT PMA) с правом застройки.

Спрос сильный: в 2025 году Бали принял 6 948 754 иностранных туриста — рекорд (BPS Bali). Загрузка звёздных отелей — примерно 57–65%, в низкие месяцы ниже (BPS Bali). Balinsky ежедневно отслеживает рынок посуточной аренды — больше 6 300 вилл с ценами за ночь, через estatemarket.io — и сравнивает каждую виллу на продаже с соседями. BPS · estatemarket.io

Обратная сторона так же реальна: большинство вилл — лизхолд, который дешевеет по мере истечения срока, застройщики неровные, треть вилл на продаже стоит на жилой земле, где посуточная аренда не разрешена, и только примерно у четверти есть разрешение на строительство. Зонирование и разрешения в цифрах

Доходность по районам — наш расчёт 2026

Виллы с двумя спальнями: медианная цена в каталоге Balinsky и медианная ставка за ночь вилл с двумя спальнями в аренде в том же районе, при загрузке 65%. Чистая — после 15% комиссий площадок, 20% управления, 6% содержания и 10% местного налога на размещение (PBJT); до налога на доход; до амортизации лизхолда. Полная методика: доходность вилл на Бали по районам.

Большой Чангу (Чангу, Берава, Бату-Болонг, Переренан, Умалас, Семиньяк)
Цена 2 спальни, медиана
$309,500 (44)
За ночь, медиана
$132 (1,042)
Валовая / чистая
10,1% / 5,0%
смотреть
Букит (Улувату, Меласти, Пандава, Унгасан)
Цена 2 спальни, медиана
$359,900 (43)
За ночь, медиана
$164 (400)
Валовая / чистая
10,8% / 5,3%
смотреть
Убуд*
Цена 2 спальни, медиана
$277,500 (14)
За ночь, медиана
$121 (323)
Валовая / чистая
10,3% / 5,1%
смотреть
Ньяньи и Табанан*
Цена 2 спальни, медиана
$253,000 (17)
За ночь, медиана
$116 (17)
Валовая / чистая
10,9% / 5,3%
смотреть
Нуса-Дуа*
Цена 2 спальни, медиана
$327,500 (9)
За ночь, медиана
$108 (34)
Валовая / чистая
7,8% / 3,8%
смотреть
Весь Бали
Цена 2 спальни, медиана
$322,500 (150)
За ночь, медиана
$135 (1,966)
Валовая / чистая
9,9% / 4,9%
смотреть

Район	Цена 2 спальни, медиана	За ночь, медиана	Валовая / чистая
Большой Чангу (Чангу, Берава, Бату-Болонг, Переренан, Умалас, Семиньяк)	$309,500 (44)	$132 (1,042)	10,1% / 5,0%	смотреть
Букит (Улувату, Меласти, Пандава, Унгасан)	$359,900 (43)	$164 (400)	10,8% / 5,3%	смотреть
Убуд*	$277,500 (14)	$121 (323)	10,3% / 5,1%	смотреть
Ньяньи и Табанан*	$253,000 (17)	$116 (17)	10,9% / 5,3%	смотреть
Нуса-Дуа*	$327,500 (9)	$108 (34)	7,8% / 3,8%	смотреть
Весь Бали	$322,500 (150)	$135 (1,966)	9,9% / 4,9%	смотреть

* меньше 30 цен продажи — ориентир

Структуры владения — лизхолд и PT PMA

Лизхолд

Договор аренды у местного собственника — обычно 25–30 лет; продление есть, только если оно прописано в договоре.

Компания не нужна
Оформляется нотариальным договором
Нет ежегодной корпоративной отчётности
Подходит для дома или одной-двух вилл под аренду
Земля не ваша — только право пользования на срок

PT PMA

Индонезийская компания с иностранными участниками. Держит право застройки (HGB) — не фрихолд, который недоступен иностранцам и компаниям с иностранным капиталом.

Право застройки (HGB): 30 + 20 + 30 лет (PP 18/2021)
Подходит для арендного бизнеса или портфеля
Оплаченный капитал 2,5 млрд рупий (Постановление Министерства инвестиций № 5/2025)
Ежегодная налоговая и инвестиционная отчётность
Налог на прибыль 22%

Весь процесс сделки — на странице «Как купить недвижимость на Бали».

Расчёт доходности — медианная вилла

Вилла с двумя спальнями по медиане каталога, $322 500, лизхолд 30 лет

Ставка: $135 за ночь (медиана 1 966 вилл с двумя спальнями в аренде) × загрузка 65% × 365 = около $32 000 в год валовых
Комиссии площадок 15%, управление 20%, содержание 6%, местный налог на размещение (PBJT) 10%: около −$16 300 (до налога на доход)
Чистыми: около $15 700 в год — 4,9% цены
Амортизация лизхолда: $322 500 ÷ 30 лет = $10 750 в год, то есть сверх возврата собственных денег остаётся около $4 950 в год

Вилла из верхней четверти рынка ($190 за ночь) при загрузке 75%: около $52 000 валовых и $25 500 чистыми — 7,9% той же цены.

На странице каждой виллы в каталоге есть оценка по её собственным соседям. Методика: доходность вилл на Бали по районам.

Риски, о которых продавцы говорят редко

Срок аренды тает. Аренда на 25 лет расходует около 4% цены в год. Сравнивайте виллы по цене за оставшийся год.
Нет разрешения на строительство или SLF. Без них сложно легально сдавать. PBG или SLF есть примерно у 27% вилл нашего каталога.
Жилая или сельхозземля. Треть вилл каталога стоит на жилой (жёлтой) земле, где посуточная аренда не разрешена. Проверяйте зону RDTR конкретного участка.
Прогнозы выше рынка. Медианная вилла с двумя спальнями даёт около 5% чистыми. Прогнозы в 10–15% предполагают ставки и загрузку верха рынка.
Риск застройщика в off-plan. Платите по этапам стройки, оставляйте крупнейший платёж на передачу и не платите до появления PBG.

Что мы показываем по каждому объекту

По каждому объекту мы фиксируем статус разрешений (PBG, SLF), зону земли и застройщика и показываем их в карточке. Если документ не предоставлен, карточка это отражает — в сентябре 2026 таких было 57% вилл. Всегда проверяйте документы сами или через своего юриста до оплаты.

Документы

PBG, SLF и статус земли, как они указаны, — запрашивайте копии до оплаты.

Застройщик

Компания, сданные проекты и другие объекты того же застройщика.

Локация

Карта, цвет зоны, места рядом и конкуренция по аренде вокруг объекта.

Подробнее — на странице «О Balinsky».

Следующие шаги

Каталог вилл

Виллы с фото, ценами, статусом разрешений и оценкой дохода.

Каталог апартаментов

Юниты в управляемых комплексах — самый низкий порог входа.

Жилые комплексы

Строящиеся и сданные комплексы со сроками сдачи.

Как купить — по шагам

Структуры владения, сделка, реальные расходы и ошибки.

Частые вопросы

Какая реальная доходность у виллы на Бали в 2026 году?

По расчёту Balinsky (сентябрь 2026: 359 вилл на продаже, 6 305 вилл в аренде) медианная вилла с двумя спальнями при загрузке 65% даёт около 10% годовых валовых и около 5% чистыми, с одной спальней — около 14% и 7%. Виллы из верхней четверти по ставке за ночь выходят на 7–10% чистыми. Чистая — после комиссий площадок, управления, содержания и местного налога на размещение, до налога на доход и амортизации лизхолда. Загрузка звёздных отелей Бали — примерно 57–65% (BPS Bali).

Лизхолд или PT PMA — что выбрать иностранному инвестору?

Лизхолд (договор аренды, обычно на 25–30 лет) подходит для дома или одной-двух вилл под аренду: без компании и ежегодной отчётности. PT PMA держит право застройки (HGB, 30 + 20 + 30 лет по PP 18/2021) — не фрихолд, который иностранцам недоступен. Подходит для арендного бизнеса; требование к оплаченному капиталу — 2,5 млрд рупий (Постановление Министерства инвестиций № 5/2025), плюс ежегодная отчётность и налог на прибыль 22%.

Какие налоги платит иностранец при покупке и владении недвижимостью на Бали?

При покупке: НДС при покупке у застройщика (фактически 11%), пошлина BPHTB до 5% при приобретении зарегистрированного права на землю, нотариус (PPAT) 0,5–1%. При владении: налог на землю и строения (PBB) до 0,5% облагаемой базы. С арендного дохода: финальные 10% с валовой арендной платы для налоговых резидентов; у нерезидентов обычно удерживается 20%, снижаемый налоговым соглашением. При продаже: финальные 2,5% с цены передачи земли и строения. Источники: DJP, PwC Indonesia Tax Summaries.

За сколько лет окупается вилла на Бали?

Зависит от чистой доходности: при 5% чистыми — около 20 лет, при 7% — около 14, при 10% — около 10. На лизхолде в 25–30 лет у медианной виллы запас небольшой, поэтому цена, реально достижимая ставка за ночь и срок аренды важнее доходности из буклета.

Что такое PBG и SLF и почему они важны?

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) — разрешение на строительство, выдаётся до начала стройки. SLF (Sertifikat Laik Fungsi) — сертификат функциональной годности, выдаётся по завершении. Без них сложно легально сдавать объект. В каталоге Balinsky PBG или SLF есть у 27% вилл, ещё у 16% подана заявка (сентябрь 2026) — запрашивайте документы до оплаты.

Можно ли получить ВНЖ в Индонезии через покупку недвижимости?

Сама покупка виллы ВНЖ не даёт. Варианты: инвесторский KITAS через PT PMA, Second Home Visa (средства 2 млрд рупий в индонезийском банке) и Golden Visa для крупных инвестиций. Условия меняются — уточняйте в Главном управлении иммиграции.