Налоги на недвижимость на Бали: покупка, владение, аренда, продажа (2026)

Налоги на Бали несложные, если разложить их по этапам сделки. Вот полная картина для иностранного покупателя на 2026 год — со ставками и тем, кто платит. При покупке. — BPHTB (пошлина покупателя за приобретение прав) — до 5% от стоимости сверх необлагаемого минимума (NPOPTKP: минимум 80 млн рупий, для наследства — от 300 млн). С 2022 года это местный налог (закон UU HKPD № 1/2022), поэтому точная ставка и минимум зависят от района (Бадунг, Гианьяр и т.д.). — Если покупаете у застройщика — PPN (НДС). Номинально с 2025 года ставка 12%, но для обычного жилья применяется база 11/12, то есть эффективно НДС остаётся 11% (правило PMK 131/2024). — PPnBM (налог на роскошь) — 20%, но только для элитного жилья ценой от 30 млрд рупий. Большинства сделок не касается. При владении. — PBB (ежегодный налог на землю и строение) — до 0,5% от расчётной базы (NJKP, считается от кадастровой стоимости NJOP). Тоже местный налог. При сдаче в аренду. — PPh финальный 4(2) с аренды — 10% с валовой аренды для резидентов. Арендатор-компания удерживает налог сама; если арендатор — физлицо, платит собственник. — Если вы зарегистрированы как плательщик НДС (PKP), к аренде добавляется НДС (эффективно 11%). — Для нерезидента (меньше 183 дней в году в Индонезии) обычно действует PPh 26 — 20% у источника, но ставку может снижать налоговое соглашение между странами (для России — проверяйте СИДН). При продаже. — PPh финальный 2,5% с валовой цены сделки — платит продавец до оформления у нотариуса. Для простого жилья от девелоперов — 1%. Сборы (это не налоги, но в бюджет сделки заложите). — Нотариус-PPAT за договор купли-продажи (AJB) — по закону потолок 1% от суммы сделки (PP № 37/1998), на практике 0,5–1% и обсуждается. — Регистрация титула в BPN — небольшой административный сбор. Что важно помнить: — BPHTB и PBB после реформы 2022 года — местные налоги, поэтому точные цифры смотрите по конкретному району (кабупатену), а не «в среднем по Индонезии»; — ставки меняются: НДС подняли в 2025-м, пороги индексируют — перед сделкой сверяйтесь с актуальной нормой и независимым налоговым консультантом; — все основные налоги привязаны к официальной оценке (NJOP) или к цене сделки: занижение цены в договоре создаёт риски и по налогам, и по защите сделки. Источники: — DJP (налоговая служба Индонезии): https://www.pajak.go.id/en — PwC Indonesia, Tax Summaries (ставки и базы): https://taxsummaries.pwc.com/indonesia/individual/other-taxes — Законы: UU HKPD № 1/2022, UU HPP № 7/2021, PP 34/2016, PP 34/2017