Как мы считаем

Каждая цифра на сайте — цена за м² против района, ставки аренды соседей, доходность — считается по открытому методу. Здесь описано, откуда данные, что означает каждый показатель и где у данных пределы.

Данные обновлены: сентябрь 2026 г.

Откуда данные

Каталог Balinsky
Цены предложения, площадь, спальни, срок лизхолда, статус строительства и разрешений — со слов застройщика
363 вилл, 431 апартаментов
База посуточной аренды (estatemarket.io)
Ставки за ночь, тип объекта, число спален, координаты
10 170 объектов у районов каталога
Объявления о помесячной аренде
Цена в месяц, тип, спальни, район
735 объявлений, 30 марта 2026 г. — 14 июля 2026 г.
Официальная статистика и законы
Турпоток и загрузка отелей (BPS Бали), права на землю (PP 18/2021), налоги
Ссылки — в каждом материале

Что означают показатели

Медиана: Середина ряда: у половины объектов цена ниже, у половины выше. Одна вилла за несколько миллионов её не сдвигает, поэтому мы используем медиану, а не среднее.
Половина объектов (25–75%): Диапазон, в который попадает средняя половина цен. Показывает, насколько цены в районе разные.
Цена за м²: Цена предложения, делённая на жилую площадь из карточки. Земля, терраса и бассейн не входят.
Ориентировочно (*): Меньше 30 наблюдений. Такая цифра — наблюдение, а не вывод о районе.
Район объекта аренды: Объект посуточной аренды относим к району ближайшего объекта каталога в радиусе 1,5 км. Дальше — не учитываем.
Статус PBG/SLF: То, что указал застройщик: разрешение на строительство (PBG), на эксплуатацию (SLF), подана заявка или данных нет. Мы не сверяем номера с реестром.

Как считается доходность

Берём медианную ставку за ночь похожих вилл рядом (тот же тип и число спален).
Умножаем на 365 и на загрузку. Базовый сценарий — 65%, рядом показываем 55% и 75%. Данные о фактической загрузке в базе ненадёжны (они считают закрытые даты календаря занятыми), поэтому мы используем сценарии, а не «реальную загрузку».
Вычитаем расходы: комиссии площадок 15%, управление 20%, эксплуатация 6%, местный налог на размещение (PBJT) 10% — всего 51% валовой выручки. Налог на доход (10% для резидента, до 20% для нерезидента) идёт сверху — он зависит от вашего статуса.
Делим на цену покупки. Результат — до амортизации лизхолда: земля в аренде, и через 25–30 лет право заканчивается.

Расчёт по районам — в статье доходность вилл на Бали по районам.

Чего эти данные не показывают

Цены сделок. На Бали их не публикуют; мы показываем цены предложения.
Весь рынок. Каталог — это застройщики, которые публикуются у нас; вторичный рынок представлен слабо.
Юридическую чистоту. Документы мы показываем со слов застройщика и не удостоверяем. Перед оплатой проверьте сертификат и разрешения у нотариуса PPAT или юриста.
Будущее. Прошлые ставки аренды и цены не гарантируют будущих.

Обновления и исправления

Цены и ставки пересчитываются раз в месяц; дата расчёта указана на каждой странице с данными.
Все объекты считаются одинаково: застройщик не может повлиять на расчёт своего объекта.
Нашли ошибку в цене, сроке или статусе разрешения? Напишите боту в Telegram — подтверждённые ошибки исправляем и обновляем дату.