Apartment auf Bali kaufen — 437 Apartments 2026

Im Katalog stehen 423 Apartments zum Verkauf in 197 Wohnanlagen. Der Medianpreis liegt bei $160.000, acht von zehn Objekten bewegen sich in einer Spanne von $105.000 bis $502.500. Der Markteinstieg beginnt bei etwa $65.000 für ein Studio in einer Anlage in früher Bauphase, die Obergrenze liegt bei $1,28 Mio. für ein Penthouse am Ozean.

Der Apartmentmarkt auf Bali funktioniert anders als der Villenmarkt: Es handelt sich überwiegend um kompakte Einheiten. Acht von zehn Objekten sind Studios und Einheiten mit 1 Schlafzimmer, mit einer Medianfläche von 41 m². Apartments mit 2 Schlafzimmern sind bereits selten (72 Objekte), mit 3 Schlafzimmern ein einzelnes Premiumprodukt.

Von 423 Apartments befinden sich 366 im Bau und nur 53 sind fertiggestellt — der Markt ist fast vollständig Primärmarkt. Daraus ergeben sich die Spielregeln: Der Kauf in der Bauphase erfolgt mit Ratenzahlung des Bauträgers (erste Anzahlung meist 30–50%, der Rest nach Baufortschritt) und mit Abschlag gegenüber dem Preis einer fertigen Einheit, allerdings mit dem Risiko von Terminverschiebungen.

Der Medianpreis pro Quadratmeter liegt je nach Lage zwischen $3.300 und $4.700 und damit deutlich höher als bei Villen. Das ist normal: Im Quadratmeterpreis von Apartments sind Gemeinschaftspool, Lobby, Sicherheitsdienst, Aufzug und Verwaltung bereits enthalten. Objekte zwischen verschiedenen Anlagen vergleicht man sinnvoller über den Preis pro Quadratmeter und nicht über die Gesamtsumme — die Flächen von Studios unterscheiden sich um das Doppelte.

Die Anlagen konzentrieren sich auf einige wenige Zonen, und die Preisspanne zwischen ihnen beträgt das Dreifache. Der Median für Apartments mit 1 Schlafzimmer im Katalog:

Das Modell ist dasselbe wie bei Villen: Volles freehold (Hak Milik) ist für Ausländer nicht zugänglich. Apartments werden über leasehold (Hak Sewa) gekauft — bei 255 Objekten im Katalog beträgt die Laufzeit 26–30 Jahre, bei 114 ab 31 Jahren, bei 40 bis 25 Jahre. Ein Resident mit KITAS kann Hak Pakai erhalten, und wer dies geschäftlich betreibt, kann über eine PT PMA mit HGB halten.

Der Ablauf der Transaktion: Reservierung mit Anzahlung, rechtliche Prüfung der Anlage und des Bauträgers, Vertrag beim Notar PPAT, Zahlung nach Plan, Abnahme der Einheit und Unterzeichnung des Übergabeprotokolls. In einer Anlage prüft man zusätzlich die Satzung, die Höhe des service charge und wer das Gebäude nach Fertigstellung verwaltet.

Zahlungen bei der Transaktion: PPh 2,5% des Kaufpreises zahlt der Verkäufer, BPHTB bis 5% der Käufer bei der Eintragung der Rechte, die Mehrwertsteuer im Preis eines Neubaus beträgt effektiv 11%. Die Sätze hängen vom Kabupaten und vom Status des Verkäufers ab, daher bestätigt der Notar die endgültige Kostenkalkulation vor Zahlung der Anzahlung.

Bei Apartments gibt es eigene Risiken: Sie kaufen nicht nur die Einheit, sondern auch die Qualität der Gebäudeverwaltung. Checkliste:

Orientierungswerte für die Monatsmiete: Median $2.585 in Berawa, $2.113 in Canggu, $1.608 in Bukit, $1.300 in Ubud. Apartments werden im Durchschnitt günstiger vermietet als Villen, sind aber gleichmäßiger ausgelastet — eine kompakte Einheit mit Gemeinschaftspool lässt sich außerhalb der Saison leichter vermieten.

Eine realistische Nettorendite liegt bei 8–12% p.a. bei einer Auslastung von 70–80%. Bevor Sie einer Zahl aus der Präsentation glauben, ziehen Sie die Provision der Verwaltungsgesellschaft von 15–25%, den service charge der Anlage, Instandhaltung und Mietsteuer sowie die Abschreibung des leasehold ab. Prüfen Sie außerdem gesondert, ob in Ihrer Lage nicht noch ein weiteres Dutzend ähnlicher Anlagen auf den Markt kommt: In Canggu drückt ein Überangebot identischer Studios die Miete bereits nach unten.