Mietrendite auf Bali: Was die Daten 2026 zeigen

Wenn ein Bauträger eine „garantierte Rendite von 12–15% pro Jahr“ verspricht, lautet die erste Frage: Auf welchen Daten basiert das? Die offizielle Statistik für Bali bestätigt diese Zahl nicht. Das zeigen die Daten tatsächlich. Die Nachfrage ist auf einem Höchststand — das ist Fakt. Laut BPS (Statistikbehörde Indonesiens) verzeichnete Bali im Jahr 2025 insgesamt 6 948 754 internationale Touristen — ein Rekord: +9,7% gegenüber 2024 (6 333 360) und mehr als im Vorkrisenjahr 2019 (6 275 210). Der Touristenstrom hat sich also real erholt und wächst weiter. Doch Nachfrage ist noch keine Rendite. Die zentrale Kennzahl im Vermietungsgeschäft ist die Auslastung. Laut BPS lag die Belegung von Sternehotels auf Bali (TPK) ungefähr im Korridor von 57–65% und hängt stark von der Saison ab: Oktober 2025 — 64,57%, November 2025 — 57,97%, Januar 2026 — 56,67%. Bei Unterkünften ohne Sterneklassifizierung liegt sie noch niedriger — bei rund 33% im Januar 2026. Selbst bei professionell geführten Hotels bleibt im Schnitt ein Drittel bis die Hälfte der Zimmer leer, und für eine Insel mit ausgeprägter Saisonalität ist das normal. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer internationaler Gäste liegt bei rund 3 Nächten (3,1–3,2 laut BPS). Das ist ein Markt für kurzfristige Aufenthalte mit hohem Umschlag: mehr Reinigungen, höhere Verwaltungskosten und eine stärkere Abhängigkeit von einem konstanten Buchungsfluss. Woher die Gäste kommen (2024, BPS): — Australien — 1,54 Mio. (größter Markt, rund ein Viertel des Gesamtaufkommens); — Indien — 550 Tsd.; — China — 448 Tsd.; — Vereinigtes Königreich — 295 Tsd.; — Südkorea — 294 Tsd.; — USA, Frankreich, Deutschland, Russland — jeweils 160–260 Tsd. Der Gästemix ist diversifiziert, hängt aber spürbar von Australien ab: Das ist einerseits ein Vorteil (stabile Nachfrage), andererseits ein Risiko (ein Schock in einem Markt wirkt sich direkt auf die Auslastung aus). Was in der offiziellen Statistik NICHT enthalten ist. BPS veröffentlicht weder ADR (durchschnittlicher Preis pro Nacht) noch Daten zur Rendite von Villen und Kurzzeitvermietung. Alle Aussagen über „durchschnittlich 15% bei Villen“ stammen aus Marketingunterlagen und nicht aus Primärquellen. Solche Versprechen sollten Sie als Hypothese betrachten, die geprüft werden muss — nicht als Tatsache. Wie Sie die Rendite vor dem Kauf einer Immobilie auf Bali realistisch bewerten: — kalkulieren Sie mit einer realistischen Auslastung (50–65%, nicht 90%) und mit Einbrüchen in der Nebensaison; — ziehen Sie Managementkosten (meist 15–25% des Umsatzes), Reinigung, Nebenkosten, Reparaturen und Möbelverschleiß ab; — berücksichtigen Sie die Steuer auf Mieteinnahmen — finale PPh 10% auf die Bruttomiete für Residenten; — denken Sie an Leasehold: Wenn das Landnutzungsrecht nur 25–30 Jahre läuft, muss die Rendite auch den Wertverlust durch die Restlaufzeit auffangen; — verlangen Sie echte Auslastungsberichte für 12 Monate und keine Prognose aus einer Präsentation. Fazit: Die Nachfrage auf Bali ist strukturell stark und wächst, aber eine stabile Rendite basiert auf einem konservativen Modell — ehrliche Auslastung, reale Kosten und Steuern — und nicht auf einer attraktiven Zahl aus dem Prospekt. Quellen: — BPS Bali, internationale Touristen 1969–2025: https://bali.bps.go.id/en/statistics-table/1/MjgjMQ==/banyaknya-wisatawan-mancanegara-ke-bali-dan-indonesia--1969-2024.html — BPS Bali, Tourismusüberblick (TPK-Auslastung, Aufenthaltsdauer), Pressemitteilung November 2025: https://bali.bps.go.id/id/pressrelease/2026/01/05/718008/perkembangan-pariwisata-provinsi-bali-november-2025.html — BPS Bali, Touristen nach Herkunftsländern, 2024: https://bali.bps.go.id/en/statistics-table/1/MTkzIzE=/-banyaknya-wisatawan-mancanegara-yang-datang-langsung-ke-bali-menurut-kebangsaan-2019-2024.html