Off-plan oder fertige Immobilie auf Bali: Rendite und Risiken
AB
Andrei Balinsky
Gründer von Balinsky
Jeder Investor auf Bali steht vor einer von zwei Strategien: in ein Bauprojekt einsteigen (Off-Plan) oder eine fertige Immobilie kaufen. Schauen wir uns an, was jeder Weg bietet.
Off-Plan bedeutet den Kauf in der Aushubphase oder in einer frühen Bauphase, meist 12–18 Monate vor der Übergabe.
Vorteile von Off-Plan:
— Der Preis liegt 15–30% unter dem Niveau derselben Immobilie nach Fertigstellung. Das ist die grundlegende Risikoprämie.
— Ratenzahlung — meist 10–30% bei Vertragsunterzeichnung, der Rest in gleichen Tranchen nach Baufortschritt. Praktisch für Käufer, die nicht den gesamten Betrag sofort zahlen möchten.
— Möglichkeit, die beste Einheit zu wählen — Etage, Ausblick, Grundriss.
— Ein Weiterverkauf bei „90% Fertigstellung“ ist oft bereits mit gesichertem Gewinn möglich.
Nachteile von Off-Plan:
— Risiko eines nicht fertiggestellten Projekts. Wenn der Bauträger finanzielle Probleme hat oder das PBG fehlt, können Sie jahrelang warten oder einen Teil Ihrer Zahlungen verlieren.
— Risiko von Abweichungen zu den Renderings. Die tatsächliche Ausstattung ist oft schwächer als im Marketing.
— Das Kapital ist 12–18 Monate gebunden, ohne Mieteinnahmen.
— Der Bauträger muss sehr sorgfältig geprüft werden (siehe Checkliste mit 12 Punkten).
Eine fertige Immobilie ist ein übergebenes und rechtlich abgeschlossenes Objekt, meist bereits mit den ersten Vermietungszyklen.
Vorteile einer fertigen Immobilie:
— Cashflow ab dem ersten Monat. Es gibt keine Wartezeit bis zur Fertigstellung.
— Ausstattung und Qualität sind real sichtbar.
— Die Auslastung lässt sich über die Daten des Betreibers nachvollziehen (wenn das Objekt bereits vermietet wird).
— Geringeres rechtliches Risiko: PBG, Zertifikate, Lizenzen — alles ist bereits vorhanden.
Nachteile einer fertigen Immobilie:
— Der Preis liegt 15–30% über Off-Plan.
— Weniger Auswahl bei den Einheiten (oft bleiben die weniger liquiden übrig).
— Bei einer Immobilie auf dem Sekundärmarkt ist eine Due Diligence der vorherigen Transaktion und der rechtlichen Historie nötig.
Woran erkennen Sie, was besser passt:
Off-Plan passt zu Ihnen, wenn:
— Ihr Budget den sofortigen Kauf einer fertigen Immobilie nicht zulässt.
— Sie bereit sind, Zeit in eine gründliche Prüfung des Bauträgers zu investieren.
— Sie eine hohe Risikotoleranz haben.
— Ihr Anlagehorizont bei mindestens 5 Jahren liegt (genug Zeit, um die Rendite zu realisieren).
Eine fertige Immobilie passt zu Ihnen, wenn:
— Sie sofortigen Cashflow benötigen.
— Sie sich nicht mit den rechtlichen Details eines Bauprojekts befassen möchten.
— Kapital vorhanden ist, aber kein Spielraum für „gebundenes Geld“ über 1,5 Jahre.
— Es Ihre erste Immobilieninvestition auf Bali ist — dann ist es sinnvoll, zuerst zu sehen, wie der Markt tatsächlich funktioniert.
Ein Kompromiss: der Kauf eines frisch fertiggestellten Objekts (1–3 Monate nach Übergabe). Der Preis liegt meist unter dem eines etablierten Sekundärmarkt-Objekts, aber das Risiko eines Baustopps ist bereits ausgeschlossen.
Die wichtigste Regel bei Off-Plan: Kaufen Sie niemals bei einem Bauträger ohne 5+ Jahre Erfahrung und ohne 3+ fertiggestellte Projekte. Ein Abschlag von 20% kompensiert nicht das Risiko, 100% zu verlieren.