Leasehold oder Freehold auf Bali: Was 2026 für Ausländer möglich ist

Die kurze Antwort: Volles Grundeigentum („freehold“) ist für Ausländer auf Bali nicht möglich — das ist gesetzlich ausdrücklich ausgeschlossen. Es gibt jedoch mehrere legale Modelle. Hier der Überblick, was möglich ist und worin die Unterschiede liegen. Grundlage ist das indonesische Agrargesetz UUPA (Gesetz Nr. 5 von 1960). Es regelt alle Landrechte. Hak Milik — Freehold, also volles Eigentum. Nur für indonesische Staatsbürger. Ein Ausländer kann Hak Milik nicht besitzen (Art. 21 UUPA). Fällt ein solches Grundstück durch Erbschaft oder Ehe an einen Ausländer, muss es innerhalb eines Jahres übertragen werden, sonst fällt es an den Staat zurück (Art. 21(3)). Hak Pakai — Nutzungsrecht. Ein legaler Titel, den ein ausländischer Resident (mit KITAS/KITAP oder passendem Visum) auf den eigenen Namen eintragen lassen kann. Nach der Verordnung PP Nr. 18 von 2021 gelten auf Staatsland Laufzeiten von bis zu 30 Jahren + Verlängerung um bis zu 20 + Erneuerung um bis zu 30, also insgesamt bis zu 80 Jahre. Auf privatem Land (auf Basis von Hak Milik) — bis zu 30 Jahre mit Erneuerung laut Vertrag. Eine gute Lösung für selbstgenutztes Wohnen. Hak Sewa — Miete bzw. Leasehold. Das häufigste Modell für Ausländer: ein vertraglich geregelter langfristiger Leasehold (Art. 44–45 UUPA). Das ist kein registrierbarer Landtitel, sondern ein Vertrag: Laufzeit und Verlängerung richten sich nach der Vereinbarung, nicht nach dem Gesetz. Auf dem Bali-Immobilienmarkt sind meist 25–30 Jahre üblich, oft mit vorab geregelter Verlängerung. Der wichtigste Schutz für den Mieter ist ein sauberer notarieller Vertrag (akta sewa) mit klaren Regeln zu Verlängerung und Vererbung. Hak Guna Bangunan (HGB) — Baurecht. Laufzeiten nach PP 18/2021: 30 + 20 + 30, also bis zu 80 Jahre. Eine ausländische Privatperson kann HGB nicht direkt halten — es steht indonesischen Staatsbürgern und indonesischen juristischen Personen offen. PT PMA — Gesellschaft mit ausländischem Kapital. Das ist eine indonesische juristische Person und kann daher HGB und Hak Pakai halten (aber nicht Hak Milik). Der Standardweg, wenn die Immobilie auf Bali als Business genutzt wird, etwa eine Villa zur Vermietung: längere Rechte, übertragbar und legal für die gewerbliche Nutzung. Nominee — also Hak Milik auf den Namen eines Indonesiers „für Sie“ — funktioniert nicht. Nach Art. 26(2) UUPA ist ein solches Geschäft nichtig (batal demi hukum), und das Grundstück fällt an den Staat. Indonesische Gerichte schützen solche Konstruktionen nicht: Sie riskieren sowohl Ihr Geld als auch die Immobilie. 2026 wird auf Bali zudem über strengere Haftung bei Nominee-Modellen diskutiert — umso mehr ein Grund, darauf zu verzichten. Was passt zu welchem Ziel: — Sie wohnen selbst dort und haben einen Aufenthaltsstatus — Hak Pakai; — Sie kaufen für einen festen Zeitraum und möchten keine Firma gründen — Hak Sewa (leasehold) mit starkem Vertrag; — Sie bauen ein Vermietungsbusiness auf, brauchen lange Laufzeiten und Übertragbarkeit — PT PMA mit HGB oder Hak Pakai; — „Freehold auf den eigenen Namen“ oder Nominee — nein, das ist für Ausländer keine Option. Wichtig: Konkrete Laufzeiten, Verlängerungen und Steuern hängen von der Art des Landes und der jeweiligen Region ab. Prüfen Sie vor dem Kauf den Zertifikatstyp (Hak Milik / HGB / Hak Pakai), die Zonierung und den Vertragstext mit einem unabhängigen Notar-PPAT — nicht nur mit dem Verkäufer. Quellen: — UUPA, Gesetz Nr. 5/1960 (engl. Übersetzung): https://www.flevin.com/id/lgso/translations/Laws/Law%20No.%205%20of%201960%20on%20Basic%20Agrarian%20Principles%20(ETLJ).doc — PP Nr. 18/2021, offizieller Text: https://peraturan.go.id/files/pp18-2021bt.pdf — PP Nr. 18/2021, Regulierungsübersicht (JDIH BPK): https://peraturan.bpk.go.id/Home/Details/161848/pp-no-18-tahun-2021