Immobiliensteuern auf Bali: Kauf, Besitz, Vermietung, Verkauf (2026)

Die Steuern auf Bali sind überschaubar, wenn man sie nach den einzelnen Phasen der Transaktion betrachtet. Hier ist der vollständige Überblick für ausländische Käufer im Jahr 2026 – mit Steuersätzen und der Angabe, wer zahlt. Beim Kauf. — BPHTB (Erwerbssteuer des Käufers auf Rechteübertragung) – bis zu 5% auf den Wert oberhalb des steuerfreien Freibetrags (NPOPTKP: mindestens 80 Mio. Rupiah, bei Erbschaft ab 300 Mio.). Seit 2022 ist dies eine lokale Steuer (Gesetz UU HKPD Nr. 1/2022), daher hängen der genaue Satz und der Freibetrag vom jeweiligen Gebiet ab (Badung, Gianyar usw.). — Beim Kauf vom Bauträger fällt PPN (Mehrwertsteuer) an. Nominal liegt der Satz seit 2025 bei 12%, für normalen Wohnraum gilt jedoch eine Bemessungsgrundlage von 11/12, sodass die effektive Mehrwertsteuer bei 11% bleibt (Regel PMK 131/2024). — PPnBM (Luxussteuer) – 20%, jedoch nur für hochwertige Immobilien ab einem Preis von 30 Mrd. Rupiah. Die meisten Transaktionen betrifft das nicht. Während des Besitzes. — PBB (jährliche Grund- und Gebäudesteuer) – bis zu 0,5% der Berechnungsgrundlage (NJKP, berechnet auf Basis des Katasterwerts NJOP). Ebenfalls eine lokale Steuer. Bei Vermietung. — Finale PPh 4(2) auf Mieteinnahmen – 10% auf die Bruttomiete für Steuerresidenten. Ist der Mieter ein Unternehmen, behält es die Steuer selbst ein; ist der Mieter eine Privatperson, zahlt der Eigentümer. — Wenn Sie als Mehrwertsteuerpflichtiger (PKP) registriert sind, kommt auf die Vermietung zusätzlich Mehrwertsteuer hinzu (effektiv 11%). — Für Nichtresidenten (weniger als 183 Tage pro Jahr in Indonesien) gilt in der Regel PPh 26 – 20% Quellensteuer, wobei ein Doppelbesteuerungsabkommen den Satz senken kann (für Russland bitte das DBA prüfen). Beim Verkauf. — Finale PPh von 2,5% auf den Bruttokaufpreis – vom Verkäufer vor der Beurkundung beim Notar zu zahlen. Für einfachen Wohnraum von Bauträgern beträgt sie 1%. Gebühren (keine Steuern, aber im Transaktionsbudget einzuplanen). — Notar-PPAT für den Kaufvertrag (AJB) – gesetzlich maximal 1% des Transaktionswerts (PP Nr. 37/1998), in der Praxis meist 0,5–1% und verhandelbar. — Registrierung des Titels bei der BPN – eine geringe Verwaltungsgebühr. Wichtig zu beachten: — BPHTB und PBB sind seit der Reform 2022 lokale Steuern, daher sollten die genauen Werte immer für den konkreten Bezirk (Kabupaten) geprüft werden und nicht „im indonesischen Durchschnitt“; — Steuersätze ändern sich: Die Mehrwertsteuer wurde 2025 erhöht, Schwellenwerte werden indexiert – vor dem Kauf sollten Sie die aktuelle Rechtslage und einen unabhängigen Steuerberater prüfen; — alle wesentlichen Steuern orientieren sich an der offiziellen Bewertung (NJOP) oder am Transaktionspreis: Ein zu niedrig angesetzter Preis im Vertrag schafft Risiken sowohl steuerlich als auch für die rechtliche Absicherung der Transaktion. Quellen: — DJP (indonesische Steuerbehörde): https://www.pajak.go.id/en — PwC Indonesia, Tax Summaries (Sätze und Bemessungsgrundlagen): https://taxsummaries.pwc.com/indonesia/individual/other-taxes — Gesetze: UU HKPD Nr. 1/2022, UU HPP Nr. 7/2021, PP 34/2016, PP 34/2017