Canggu für Investoren: 1621 neue Apartments bis 2025

Canggu ist seit 5 Jahren der heißeste Markt auf Bali für Immobilieninvestitionen. Hierher kommen Digital Nomads, YouTuber und Unternehmer. Doch auf den Boom folgt die Kehrseite: massive Neubautätigkeit. Die konkreten Zahlen zur Bau-Pipeline: Bis 2025 sind in Canggu mindestens 1621 neue Apartments von Bauträgern auf den Markt gekommen. Der Zuwachs bei 1-bedroom Villen in Canggu lag 2023–2025 bei +324 Einheiten. Der Zuwachs bei 2-bedroom Villen: +420 Einheiten. Dieses Volumen muss der Markt über den weiter wachsenden Tourismus erst absorbieren. Was das für die Mietrendite bedeutet: — Das Angebot an 1-bedroom Villen in Canggu steigt bis 2025 um 42% gegenüber der Basis von 2023. Gleichzeitig konkurrieren sie teilweise mit neuen Apartments. — Das Angebot an 2-bedroom Villen steigt um 58%. Dieses Format ist weiterhin sehr gefragt, doch ein solches Volumen drückt entweder auf die Auslastung oder auf den Preis. — Die durchschnittliche Jahresauslastung von Villen in Canggu liegt bei rund 65%. Nicht bei den „vollen“ 95%, die schwache Bauträger versprechen. Fazit: Canggu wird nicht „einbrechen“, aber die Magie von 12–14% Rendite aus 2022 ist vorbei. Realistische Erwartungen für 2026 liegen bei 8–11% für legale Objekte. Für wen Canggu passt: — Für junges Kapital, das Dynamik akzeptiert, auf das touristische Modell setzt und das Risiko härterer Konkurrenz tragen kann. — Für ein Objekt mit klarem Alleinstellungsmerkmal: Design-Architektur, Brand-Operator, Services im Stil eines „Hotels ohne Hotel“. — Das 2-bedroom Format bleibt bei Familien und Paaren gefragt, aber suchen Sie eher in weniger gesättigten Teilmärkten wie Pererenan, Berawa, Bukit-Chang als im klassischen Batu Bolong. Red Flags in Canggu: — Eine Standard-1-bedroom Villa „wie alle anderen“ im Zentrum von Batu Bolong auf Landwirtschaftsland bedeutet ein hohes Risiko aus Moratorium + Konkurrenz + Abriss. — „Garantierte Rendite 15%“ ist Marketing. Fragen Sie, bei welchen Projekten diese Rendite tatsächlich belegt ist. — Ein Standard-Grundriss ohne klare Idee wird sich schwer vermieten lassen, wenn rundherum 500 ähnliche Objekte stehen. Was als Nächstes zu erwarten ist: — Regulierung (Moratorium auf Landwirtschaftsland, APOA-Erfassung) ist die größte Gefahr für graue Projekte. — Premium-Projekte in Canggu mit einer Verwaltungsgesellschaft auf internationalem Niveau sind das sicherste Segment. Vergleichbare Alternativen zu Canggu für eine stabilere Strategie sind Bukit (Premium, lange Tourismussaison), Sanur (Stabilität, Familien) und Ubud (Premium + Retreat-Ausrichtung). Wenn Sie in Canggu investieren wollen, dann nicht im Durchschnittssegment, sondern mit einer klaren Positionierung. Sonst kaufen Sie eine Immobilie, die nur eine von tausend ist.