Доходность аренды на Бали: что реально показывают данные (2026)

Когда застройщик обещает «гарантированную доходность 12–15% годовых», первый вопрос — на каких данных это построено? Официальная статистика Бали такой цифры не подтверждает. Вот что она показывает на самом деле. Спрос на пике — это факт. По данным BPS (Статистическое агентство Индонезии), в 2025 году Бали принял 6 948 754 иностранных туриста — рекорд: +9,7% к 2024 году (6 333 360) и выше доковидного 2019-го (6 275 210). Поток реально восстановился и растёт. Но спрос — ещё не доходность. Ключевая метрика арендного бизнеса — загрузка. По BPS, заполняемость звёздных отелей Бали (TPK) держится примерно в коридоре 57–65% и сильно зависит от сезона: октябрь 2025 — 64,57%, ноябрь 2025 — 57,97%, январь 2026 — 56,67%. У не-звёздного жилья ещё ниже — около 33% в январе 2026. Даже у профессиональных отелей в среднем треть–половина номеров пустует, и для острова с выраженной сезонностью это норма. Средняя длительность поездки иностранца — около 3 ночей (3,1–3,2 по BPS). Это рынок короткого высокооборотного проживания: больше уборок, выше расходы на управление и сильнее зависимость от непрерывного потока бронирований. Откуда едут гости (2024, BPS): — Австралия — 1,54 млн (крупнейший рынок, около четверти потока); — Индия — 550 тыс.; — Китай — 448 тыс.; — Великобритания — 295 тыс.; — Южная Корея — 294 тыс.; — США, Франция, Германия, Россия — по 160–260 тыс. Поток диверсифицирован, но заметно завязан на Австралию: это и плюс (устойчивый спрос), и риск (шок на одном рынке бьёт по загрузке). Чего в официальной статистике НЕТ. BPS не публикует ни ADR (среднюю цену за ночь), ни данные по доходности вилл и краткосрочной аренды. Любые «средние 15% по виллам» берутся из маркетинговых материалов, а не из первоисточника. Относитесь к таким обещаниям как к гипотезе, которую нужно проверить, а не как к факту. Как трезво оценить доходность до покупки: — закладывайте реалистичную загрузку (50–65%, а не 90%), с провалами в низкий сезон; — вычитайте управление (обычно 15–25% от выручки), уборки, коммуналку, ремонт и износ мебели; — учитывайте налог на арендный доход — финальный PPh 10% с валовой аренды для резидентов; — помните про лизхолд: если право на землю на 25–30 лет, доходность должна окупать ещё и «сгорание» срока; — просите реальные отчёты о загрузке за 12 месяцев, а не прогноз из презентации. Вывод: фундаментально спрос на Бали сильный и растёт, но устойчивая доходность строится на консервативной модели — честная загрузка, реальные расходы и налоги, — а не на красивой цифре из буклета. Источники: — BPS Bali, иностранные туристы 1969–2025: https://bali.bps.go.id/en/statistics-table/1/MjgjMQ==/banyaknya-wisatawan-mancanegara-ke-bali-dan-indonesia--1969-2024.html — BPS Bali, обзор туризма (загрузка TPK, длительность пребывания), пресс-релиз ноябрь 2025: https://bali.bps.go.id/id/pressrelease/2026/01/05/718008/perkembangan-pariwisata-provinsi-bali-november-2025.html — BPS Bali, туристы по странам, 2024: https://bali.bps.go.id/en/statistics-table/1/MTkzIzE=/-banyaknya-wisatawan-mancanegara-yang-datang-langsung-ke-bali-menurut-kebangsaan-2019-2024.html