Купити віллу на Балі — 341 віла 2026
Base Villa for Sale in Canggu, Bali — 50 m², 1-Bedroom
Вілла VILLA ALICANTE в Ubud - 152 м², 2 спальні
Вілла OCEANIQ 2 в Nusa Dua - 128 м²
Вілла VILLA BETA в Ubud - 165 м², 2 спальні
Вілла Asri Bliss у Pererenan - 57 м², 1 спальня
Вілла Desa Harmonis Cliff в Uluwatu 75 м²
Вілла Desa Harmonis Cliff в Uluwatu 75 м²
Вілла Desa Harmonis Cliff в Uluwatu 75 м²
Вілла Pandawa Hills у Pandawa — 91 м²
Вілла Ramada Nusa Dua в Nusa Dua 72 м²
Вілла Ramada Nusa Dua в Nusa Dua
Вілла Ramada Nusa Dua в Nusa Dua
Дивіться також
Вілли й будинки на Балі — каталог
Вілли й будинки у Балі. Дивіться фото, площу будинку та ділянки, ціни й характеристики.
Вілли на Балі купують для життя, під оренду та для перепродажу. Найліквідніші локації — Чангу (Berawa, Batu Bolong, Pererenan), Букіт (Uluwatu, Pandawa) та Убуд. Більшість угод — лізхолд на 25–80 років, що оформлюється в нотаріуса PPAT.
Скільки коштує вілла на Балі
У каталозі — 358 вілл на продаж від забудовників і власників. Медіанна ціна — $350,000, і це чесна середина ринку, а не вітринна цифра: вісім із десяти об’єктів укладаються в діапазон від $169,000 до $850,000. Нижня межа — близько $80,000 за компактну однокімнатну віллу в глибині острова, верхня — $6,5 млн за особняк на першій лінії океану.
Ціну визначають три речі: кількість спалень, район і стадія готовності. Спальні дають найбільш передбачуваний крок — кожна наступна приблизно в півтора раза дорожча за попередню, тому що разом із нею зростають і площа будинку, і ділянка.
Ціни на вілли на Балі за кількістю спалень
| Спальні | Площа будинку | Типова ціна | Медіана |
|---|---|---|---|
| 1 спальня | 72 м² | $127,000 – $285,000 | $188,000 |
| 2 спальні | 110 м² | $185,000 – $510,000 | $320,000 |
| 3 спальні | 193 м² | $300,000 – $781,000 | $473,700 |
| 4+ спальні | 310 м² | $477,000 – $1,850,000 | $869,800 |
Діапазон — 10-й і 90-й перцентилі за 357 віллами із зазначеною ціною. Дані каталогу, оновлюються разом із прайсами забудовників.
Будівництво чи готовий будинок
Із 358 вілл 251 будується і 101 вже здана. Об’єкт, що будується, коштує помітно дешевше за готовий: покупець бере на себе ризик строків і отримує за це знижку, а також розстрочку на період будівництва — перший внесок найчастіше 30–50%, залишок розбитий за етапами робіт. Готова вілла дорожча, але її можна подивитися наживо, перевірити якість оздоблення і одразу виставити в оренду.
Медіанна ціна квадратного метра по острову — від $2,000 до $3,300 залежно від району. Найдешевший метр в Ubud і на західному узбережжі, найдорожчий — на скелях Bukit і в Berawa. Порівнювати об’єкти коректніше саме за ціною метра: два будинки з однаковим цінником можуть відрізнятися за площею вдвічі.
Де купити віллу на Балі: райони і ціни
Острів компактний — від Canggu до Bukit година-півтори їзди, — але ринки в районах поводяться по-різному. Медіанні ціни за каталогом виглядають так:
- Canggu — Berawa, Batu Bolong, Pererenan. Двоспальні вілли $330,000–$390,000, триспальні в Pererenan — від $649,000. Найщільніший ринок оренди: серф, кафе і коворкінги, але й найвища конкуренція за орендаря.
- Bukit — Uluwatu, Pandawa, Melasti, Ungasan. Медіана від $270,000 у Pandawa до $560,000 на скелях. Видові вілли, преміальний сегмент, сильний високий сезон і помітний провал у низький.
- Ubud — медіана $310,000, однокімнатні від $172,000. Джунглі та рисові тераси, попит на довгострокову оренду цілий рік, до океану 30–40 хвилин.
- Nusa Dua і Jimbaran — медіана $248,500. Готельна інфраструктура, спокійне море, сімейний формат і передбачувана заповнюваність.
- Західне узбережжя — Nyanyi, Seseh, Cemagi. Медіана $276,500: найдешевший вхід до океану і найшвидше зростання ціни землі за останні роки.
- Sanur і Umalas — $207,500 і $255,000. Тихі райони для життя, школи та клініки поруч; подобова оренда слабша, зате стабільна помісячна.
Як іноземцю купити віллу на Балі
Повне приватне володіння землею (Hak Milik, фрихолд) іноземцю за індонезійським законом недоступне. Робочих шляхів три. Лізхолд (Hak Sewa) — право користування на фіксований строк з опцією продовження: у 161 вілли в каталозі строк 26–30 років, у 98 — до 25 років, у 85 — від 31 року і вище. Hak Pakai — право користування для резидента з KITAS, цикл 30+30+20 років. PT PMA з подальшим HGB — шлях для тих, у кого нерухомість це бізнес: кілька об’єктів або офіційна здача в оренду.
Сама угода йде за одним сценарієм: підбір і бронювання з депозитом, потім юридична перевірка (сертифікат на землю, зонування, дозволи, обтяження), договір у нотаріуса PPAT, оплата за графіком, реєстрація і приймання об’єкта. Віддалено угоду теж проводять — за довіреністю, але перевірку варто доручити своєму юристу, а не юристу продавця.
Із обов’язкових платежів: PPh 2,5% від ціни угоди платить продавець, BPHTB до 5% — покупець під час оформлення прав, ПДВ у ціні новобудови ефективно 11%. Точні ставки залежать від кабупатену і статусу продавця, тому підсумковий кошторис звіряйте з нотаріусом до внесення депозиту.
Що перевірити перед купівлею
Більшість проблем на Балі виникає не через ціну, а через документи. Мінімальний чекліст:
- Зонування ділянки (RDTR і колір землі) — на жовтій житловій землі подобова оренда туристам незаконна.
- Строк leasehold і умови продовження: чи зафіксована ціна другого циклу в договорі, чи її назвуть за ринком через 25 років.
- Дозволи PBG і SLF — без них збудований будинок не легалізований.
- Хто власник землі, чи немає застави, спадкового спору або другого орендаря.
- Історія забудовника: здані об’єкти, дотримання строків і що відбувається з грошима, якщо будівництво зупиниться.
- Графік платежів і штрафи за прострочення здачі — з обох сторін.
- Підключення до води й електрики та реальна потужність — на Bukit це частіше проблема, ніж формальність.
Оренда, дохідність і утримання
Помісячна оренда дає зрозумілу опору для розрахунку: медіана за каталогом — $2,585 у Berawa, $2,113 у Canggu, $1,608 на Bukit і $1,300 в Ubud. Подобова у високий сезон вища, але й заповнюваність стрибає: грудень–березень і липень–серпень дають пік, квітень і жовтень — провал.
Реалістична чиста дохідність вілли під управлінням — 8–12% річних при заповнюваності 70–80%. Заявлені забудовниками 10–15% майже завжди рахуються від валової виручки в піковий місяць. Перш ніж рахувати окупність, відніміть комісію керуючої компанії 15–25%, утримання (басейн, сад, електрика, прибирання) — 5–8% від виручки, податок з оренди й амортизацію лізхолду: чим ближчий кінець строку, тим дешевший об’єкт при перепродажі.
За спальнями та статусом
Часті запитання
Чим вілла відрізняється від апартаментів?+
Вілла — окремий будинок на власній ділянці з басейном і приватним двором. Апартаменти — юніт у спільному комплексі, зазвичай без власної землі.
Скільки коштує вілла на Балі?+
Вілли 1-кімнатні стартують від 150–250 тис. $. Вілли 2–3-кімнатні в Чангу/Букіті — від 350 тис. $. Преміальні видові вілли сягають 1,5–3 млн $.
Чи може іноземець купити віллу на Балі?+
Так — через лізхолд (зазвичай 25–80 років) або через компанію PT PMA. Угода оформлюється в нотаріуса PPAT.
Яку дохідність дають вілли під оренду?+
У Чангу та на Букіті — 8–12% річних за завантаження 70–80% із керуючою компанією. Сезонність важлива: грудень–березень і липень–серпень — пік.
Що важливо перевірити перед купівлею?+
Строк лізхолду та умови продовження, дозволи PBG / SLF, зонування ділянки, підключення води/електрики, наявність керуючої компанії та шлях до власності (нотаріус PPAT).
Що вигідніше — лізхолд чи фрихолд?+
Фрихолд (Hak Milik) іноземцю недоступний, тому вибір реально стоїть між лізхолдом, Hak Pakai і володінням через PT PMA. Лізхолд дешевший на вході і простіший в оформленні, але об’єкт амортизується разом зі строком. PT PMA дорожчий в утриманні (корпоративний податок, звітність), зате права довші і нерухомість можна легально здавати як бізнес.
Що буде з віллою після закінчення лізхолду?+
Права на землю і все збудоване повертаються власнику землі, якщо строк не продовжено. Тому умова продовження — ключовий пункт договору: у хорошому варіанті ціна і порядок другого циклу зафіксовані заздалегідь, у поганому — власник назве ціну за ринком. Продовження зазвичай оформлюють завчасно, а не в останній рік.
Чи можна купити віллу в розстрочку?+
На стадії будівництва це стандарт: перший внесок зазвичай 30–50%, залишок розбивається за етапами до здачі. Іпотеки для іноземця у звичному вигляді на Балі немає — розстрочку дає сам забудовник, як правило безвідсотково на строк будівництва. За готовими об’єктами розстрочка трапляється рідше і на коротший строк.
Скільки коштує утримання вілли на Балі?+
Орієнтир — 5–8% від орендної виручки, якщо вілла здається, або $300–700 на місяць для будинку з басейном при власному проживанні: електрика, вода, обслуговування басейну, садівник, прибирання, інтернет. Окремо рахуються податок на землю і будівлю PBB та комісія керуючої компанії 15–25%, якщо об’єкт в оренді.
Чим вілла в комплексі відрізняється від окремої?+
Вілла в комплексі ділить із сусідами територію, охорону, обслуговування і часто керуючу компанію — це дешевше в утриманні і простіше в здачі, але з’являється service charge і правила комплексу. Окрема вілла дає більше приватності і свободи в перебудові, але все обслуговування і пошук орендарів лягають на вас.
Чи можна купити віллу віддалено, не приїжджаючи на Балі?+
Так, угоди регулярно проводять за довіреністю: показ по відео, документи через нотаріуса PPAT, оплата банківським переказом. Критично одне — юридичну перевірку і приймання повинен робити ваш незалежний юрист або довірена особа на місці, а не представник продавця.