Купівля нерухомості на Балі іноземцем

Нерухомість на Балі купують під інвестицію, спосіб життя або на перепродаж. Іноземці не можуть володіти повною власністю (freehold), але через leasehold і PT PMA угода закривається в нотаріуса PPAT і захищає вас юридично так само, як будь-яка купівля нерухомості. Ця сторінка — покрокова карта процесу: реальні терміни, реальні збори та місця, де більшість іноземців втрачають гроші.

Сім кроків

Стандартний шлях для нерухомості off-plan (купленої в забудовника). Угоди на вторинному ринку швидші й пропускають транші, але кроки 2 і 3 ідентичні.

  1. Step 1

    Бронювання

    · 1–3 дні

    Ви підписуєте форму бронювання та вносите завдаток (зазвичай 2 000–10 000 $). Обʼєкт знімають з ринку на 14 днів. Завдаток повертається, якщо ви відмовляєтесь після дью-ділідженс — це фіксує ціну, не зобовʼязуючи вас.

  2. Step 2

    Дью-ділідженс

    · 2–3 тижні

    Юрист перевіряє свідоцтво на землю (SHM / HGB / Hak Pakai), чинне PBG, зонування, відсутність обтяжень і право забудовника на продаж. Паралельно фінансовий DD забудовника: здані проєкти, судові справи, реєстрація PT.

  3. Step 3

    Нотаріус (PPAT)

    · 4–6 тижнів

    Ви підписуєте SPA (Sale & Purchase Agreement) або договір leasehold перед нотаріусом PPAT — державним посадовцем, єдиною особою, юридично уповноваженою реєструвати земельні угоди на Балі. Немає PPAT — немає завершеної угоди.

  4. Step 4

    Транші

    · графік забудовника

    Off-plan зазвичай оплачується 3–4 траншами: 30/40/30 або 50/50. Кожен транш привʼязаний до етапу будівництва (фундамент, завершення каркаса, передача). Кошти йдуть напряму забудовнику або на ескроу-рахунок нотаріуса, згідно з умовами SPA.

  5. Step 5

    Передача

    · дата за SPA

    Фінальний платіж, інспекція недоліків, видача SLF (сертифікат придатності). Ключі видають лише після повної оплати. Будь-яке відхилення від проєктного пакета фіксується при передачі — довести щось пізніше складно.

  6. Step 6

    Створення PT PMA / структури власності

    · 4–8 тижнів

    Якщо ви купуєте через PT PMA (індонезійську компанію з іноземним капіталом), реєстрація займає 4–8 тижнів і коштує 1 500–3 500 $. Чистий leasehold це пропускає — PT PMA потрібне лише, якщо ви також хочете KITAS (візу на проживання через інвестицію).

  7. Step 7

    Управління та оренда

    · постійно

    Керуюча компанія бере 18–25% валового доходу та займається прибиранням, маркетингом, заселенням гостей. Альтернатива: самостійне управління через Booking + власний персонал (вища маржа, нижча стійкість, потребує фізичної присутності).

Форми власності

Три варіанти для іноземців. Кожен підходить під свою мету — обирайте за своїм горизонтом і тим, чи хочете ви також візу KITAS.

Leasehold (Hak Sewa)

Довгострокова оренда землі — зазвичай 25, 30, 50 або 80 років. Найшвидший і найдешевший шлях: підписується в нотаріуса напряму з власником або забудовником. Поновлюваний, якщо договір це дозволяє. Підходить для вілли на оренду або другого дому. Мінус: обмежений горизонт власності — коли залишається менше 15 років, ліквідність падає.

PT PMA

Індонезійська компанія з іноземним капіталом, резидент Індонезії. Володіє HGB (Hak Guna Bangunan) — правом забудови на 30 років, продовжуваним до 80. PT PMA також відкриває KITAS (візу на проживання), право наймати місцевий персонал і легальне ведення бізнесу. Мінімальний номінальний капітал — 10 млрд IDR (≈640 тис. $), на практиці треба показати 2,5 млрд IDR сплаченими. Найкраще для інвесторів з довгим горизонтом.

Hak Pakai

Право користування, надане іноземцю з KITAP (постійне проживання). Термін 30 років, продовжуваний. Застосовується лише, якщо ви вже маєте KITAP, тому рідко використовується на вході. Корисне як «чистий» шлях для тих, хто вирішив жити на Балі постійно.

Реальна повна вартість — приклад на віллі off-plan за 400 000 $

Заголовна ціна — це договірна ціна. Податки та збори додаються зверху — закладайте +12–14% понад ціну з оголошення. Цифри нижче для угоди leasehold; PT PMA додає ~2 000–3 500 $ разово.

Ціна нерухомості$400,000
PPN (ПДВ)$44,000
BPHTB (податок на передачу)$20,000
Нотаріус (PPAT)$4,000–6,000
Юрист (DD + закриття)$1,500–3,500
Реєстрація BPN$0–500
Разом зверху$69,500–73,500

PT PMA як холдингова структура — окремо 1 500–3 500 $ на реєстрацію та ~1 200–1 800 $/рік на бухгалтерію й податкову звітність.

Сім поширених помилок іноземців

Нотатки для окремих країн

США

IRS вимагає звітувати про закордонну нерухомість через FBAR (FinCEN 114), якщо сукупні закордонні рахунки перевищують 10 000 $, та форму 8938 для більших активів. Дохід від оренди звітується у Schedule E; індонезійський 10% податок біля джерела зараховується як foreign tax credit. Спадкування чистіше через PT PMA.

Австралія

Правила FIRB не стосуються купівлі leasehold за кордоном — це не австралійська земля. Але репатрійований дохід підлягає CGT, а австралійські податкові резиденти мають декларувати закордонний дохід від оренди. Зверніть увагу на 15-річне вікно для foreign tax offsets.

ЄС

Стандартні AML/KYC на великі вихідні перекази. Бельгія / Німеччина / Франція застосовують цивільний податок на закордонну нерухомість за податковими угодами з Індонезією. Польща / Чехія / країни Балтії мʼякші — зазвичай зарахування сплаченого індонезійського PPh.

Китай

Ліміт відпливу капіталу з КНР — 50 000 $ на особу на рік. Купівля за 400 тис. $ потребує структурування (кілька осіб, інвестиційні рахунки, гонконгський корпоративний шлях). Це окреме завдання — зазвичай вирішується з китайським податковим радником до будь-якої оплати. Балійська сторона угоди виглядає ідентично до європейської купівлі: той самий нотаріус, та сама SPA.

Часті запитання

Що далі

Хочете подивитися конкретні обʼєкти або обговорити стратегію наживо?

Відкрити каталог Поговорити з менеджером