Купити апартаменти на Балі — 438 апартаментів 2026
Апартаменти OCEANIQ 2 в Nusa Dua 112 м²
Апартаменти Y-WAY Boutique Hotel у Seseh
Апартаменти White Palm Villas у Batu Bolong
Апартаменти Sunny Cuddles в Berawa 60 м²
Апартаменти NEXA APARTMENTS у Batu Bolong
Апартаменти Jungle Vista в Ubud — 52 м²
Апартаменти Y-WAY Boutique Hotel у Seseh
Апартаменти Y-WAY Boutique Hotel у Seseh
Апартаменти MAISON BOHEME в Sanur 62 м²
Апартаменти White Palm Villas у Batu Bolong
Апартаменти OCEANIQ 2 в Nusa Dua 130 м²
Апартаменти Sunny Samudra в Uluwatu 50 м²
Апартаменти та квартири на Балі — каталог
Каталог апартаментів у Балі. Порівняйте розташування, ціни та характеристики, перегляньте фото й оберіть об’єкт для життя чи інвестицій.
Балі — один із найдинамічніших ринків апартаментів у Південно-Східній Азії: нові комплекси здаються щомісяця, медіанний апартамент з однією спальнею, за розрахунком Balinsky, дає близько 9% річних валових при заповнюваності 65%. Основні локації: Чангу (Berawa, Batu Bolong, Pererenan) для серфінгу та віддаленої роботи, Убуд для життя серед природи, Букіт (Uluwatu, Pandawa) для преміальних краєвидів на океан, Санур і Нуса-Дуа для сімейного відпочинку.
Скільки коштують апартаменти на Балі
У каталозі — 423 апартаменти на продаж у 197 житлових комплексах. Медіанна ціна — $160,000, вісім із десяти лотів укладаються в діапазон від $105,000 до $502,500. Вхід у ринок починається приблизно з $65,000 за студію в комплексі на ранній стадії будівництва, верхня межа — $1,28 млн за пентхаус біля океану.
Ринок апартаментів на Балі влаштований інакше, ніж ринок вілл: це переважно компактні юніти. Вісім із десяти лотів — студії та односпальні з медіанною площею 41 м². Двоспальні апартаменти вже рідкість (72 лоти), триспальні — штучний преміальний продукт.
Ціни на апартаменти на Балі за кількістю спалень
| Спальні | Площа | Типова ціна | Медіана |
|---|---|---|---|
| Студія / 1 спальня | 41 м² | $101,500 – $302,400 | $145,700 |
| 2 спальні | 99 м² | $200,000 – $673,000 | $389,000 |
| 3 спальні | 125 м² | $544,000 – $1,125,000 | $884,000 |
| Увесь ринок | — | $105,000 – $502,500 | $160,000 |
Діапазон — 10-й і 90-й перцентилі за 423 апартаментами із зазначеною ціною. Дані каталогу, оновлюються разом із прайсами забудовників.
Будівництво чи готовий комплекс
Із 423 апартаментів 366 будуються і лише 53 введені в експлуатацію — ринок майже повністю первинний. Звідси й правила гри: купівля на етапі будівництва йде з розстрочкою від забудовника (перший внесок зазвичай 30–50%, залишок по етапах) і з дисконтом до ціни готового юніта, але з ризиком зміщення строків.
Медіанна ціна метра — від $3,300 до $4,700 залежно від району, помітно вища, ніж у вілл. Це нормально: у метр апартаментів закладені спільний басейн, лобі, охорона, ліфт і керуюча компанія. Порівнювати лоти між комплексами коректніше за ціною метра, а не за підсумковою сумою — площі студій відрізняються вдвічі.
Де купити апартаменти на Балі: райони і ціни
Комплекси зосереджені в кількох зонах, і розкид цін між ними трикратний. Медіана односпальних апартаментів за каталогом:
- Ubud — $121,500, найдоступніший вхід і найбільша вибірка (45 лотів). Попит на довгострокову оренду цілий рік, сильна йога- та wellness-аудиторія.
- Pandawa і південь Bukit — $135,000. Нові комплекси біля пляжів, видові лоти, ставка на подобову оренду у високий сезон.
- Pererenan — $147,500 і Cemagi — $149,000. Західна частина Canggu: тихіше, ніж Batu Bolong, ціни нижчі, інфраструктура наздоганяє.
- Batu Bolong — $175,000, 31 лот. Серце Canggu, максимальна щільність кафе і коворкінгів, найпередбачуваніший орендар.
- Uluwatu — $220,000 і Berawa — $235,000. Преміальні комплекси, високий чек за ніч, але й вхід у ринок дорожчий.
- Nusa Dua — $157,900 і Sanur — $468,000. Готельний південь і спокійний схід: сім'ї, тривале проживання, рівне завантаження без піків.
Як іноземцю купити апартаменти на Балі
Схема та сама, що й для вілл: повний freehold (Hak Milik) іноземцю недоступний. Апартаменти купують за leasehold (Hak Sewa) — у 255 лотів у каталозі строк 26–30 років, у 114 — від 31 року, у 40 — до 25 років. Резидент з KITAS може оформити Hak Pakai, а той, для кого це бізнес, — володіти через PT PMA з правом HGB.
Порядок угоди: бронювання з депозитом, юридична перевірка комплексу і забудовника, договір у нотаріуса PPAT, оплата за графіком, приймання юніта і підписання акта. У комплексі додатково дивляться статут, розмір service charge і те, хто керує будівлею після введення в експлуатацію.
Платежі за угодою: PPh 2,5% від ціни сплачує продавець, BPHTB до 5% — покупець при оформленні прав, ПДВ у ціні новобудови ефективно 11%. Ставки залежать від кабупатену і статусу продавця, тому підсумковий кошторис підтверджує нотаріус до внесення депозиту.
Що перевірити перед купівлею
В апартаментів свої ризики: ви купуєте не лише юніт, а й якість управління будівлею. Чек-лист:
- Зонування ділянки комплексу — на житловій (жовтій) землі подобова оренда туристам незаконна, а саме її зазвичай і закладають у розрахунок дохідності.
- Дозволи PBG і SLF на весь комплекс, а не лише проєктна документація.
- Строк leasehold, умови і ціна продовження — і чи збігається строк вашого юніта зі строком оренди землі під комплексом.
- Розмір service charge і що в нього входить: він з'їдає дохідність щомісяця.
- Хто керує будівлею після введення в експлуатацію, чи є договір з УК і на яких умовах його розривають.
- Історія забудовника: здані комплекси, дотримання строків, доля грошей при зупинці будівництва.
- Реальне завантаження сусідніх комплексів, а не прогноз із презентації.
Оренда, дохідність і утримання
Орієнтир за помісячною орендою: медіана $2,585 у Berawa, $2,113 у Canggu, $1,608 на Bukit, $1,300 в Ubud. Апартаменти в середньому здаються дешевше за вілли, але завантажуються рівніше — компактний юніт з басейном комплексу легше здати поза сезоном.
За власним розрахунком Balinsky (345 апартаментів з однією спальнею на продажу і 300 апартаментів в оренді, вересень 2026) медіанний апартамент з однією спальнею при заповнюваності 65% дає близько 9% річних валових і близько 4,4% чистими; заповнюваність зіркових готелів Балі — приблизно 57–65% (BPS Bali). Перш ніж вірити цифрі з презентації, відніміть комісію керуючої компанії 15–25%, service charge комплексу, утримання і податок з оренди, а також амортизацію leasehold. І окремо перевірте, чи не виходить у вашому районі на ринок ще десяток схожих комплексів: у Canggu надлишок однакових студій уже збиває ставку.
Часті запитання
Де найкраще купити апартаменти на Балі?+
Залежить від мети. Під оренду — Чангу (Berawa, Batu Bolong, Pererenan), де стабільний попит цілий рік. Для життя — Убуд або Санур. Для преміальних краєвидів на океан — Букіт (Uluwatu, Pandawa).
Які райони ближче до океану?+
Прямий вихід до пляжу мають комплекси в Berawa, Batu Bolong, Pandawa, Melasti, Nusa Dua, Sanur. З Убуда до океану 30–40 хвилин на байку.
Скільки коштують апартаменти на Балі?+
Студії стартують від 80–100 тис. $, 1-кімнатні апартаменти в Чангу — від 150 тис. $, видові 2-кімнатні на Букіті — від 250 тис. $. Преміальні пентхауси сягають 1 млн $ і вище.
Чи може іноземець купити апартаменти на Балі?+
Так, за схемою лізхолд (довгострокова оренда) — від 25 до 99 років. Угода оформлюється в нотаріуса PPAT; більшість забудовників працюють із міжнародними покупцями.
Яку дохідність приносить здавання в оренду?+
За розрахунком Balinsky (вересень 2026, 345 апартаментів з однією спальнею на продажу і 300 апартаментів в оренді) медіанний апартамент з однією спальнею при заповнюваності 65% дає близько 9% валових і 4,4% чистими на рік. Заповнюваність зіркових готелів Балі — приблизно 57–65% (BPS Bali).
Що вигідніше — апартаменти чи вілла?+
Апартаменти дешевші на вході (медіана $160,000 проти $350,000 у вілл), простіші в утриманні і легше здаються поза сезоном за рахунок інфраструктури комплексу. Вілла дає приватність, ділянку і вищий чек за ніч, але потребує особистого управління і помітно більших витрат на обслуговування. Під перший об'єкт на Балі частіше беруть апартаменти, для життя сім'єю — віллу.
Що таке service charge і скільки він коштує?+
Service charge — щомісячний платіж за утримання спільної території: басейн, ліфти, охорона, прибирання, вивезення сміття, рецепція. Розраховується від площі юніта і відіграє в бюджеті ту саму роль, що й комунальні платежі. Його розмір потрібно дізнаватися до угоди: він напряму зменшує чисту дохідність, а в деяких комплексах індексується щороку.
Що буде з апартаментами після закінчення leasehold?+
Права повертаються власнику землі, якщо строк не продовжено. Тому в договорі важливі два пункти: умови продовження (чи зафіксована ціна другого циклу) і збіг строку вашого юніта зі строком оренди землі під усім комплексом — інколи вони відрізняються, і це прихований ризик.
Чи можна купити апартаменти в розстрочку?+
На етапі будівництва це стандартна схема: перший внесок 30–50%, залишок по етапах до введення в експлуатацію, як правило без відсотків. Іпотека для іноземця на Балі практично недоступна, тому розстрочку дає сам забудовник. Для готових юнітів розстрочка коротша і трапляється рідше.
Хто займається здачею апартаментів в оренду?+
Зазвичай керуюча компанія комплексу: вона бере на себе розміщення на майданчиках, заселення, прибирання і обслуговування за 15–25% від виручки. Власник може здавати і сам, але в більшості комплексів діє єдиний регламент оренди — цю умову потрібно читати до купівлі.
Чи можна купити апартаменти дистанційно?+
Так, угоди регулярно проводять за довіреністю: відеопоказ, документи через нотаріуса PPAT, оплата переказом. Обов'язкова умова — незалежна юридична перевірка комплексу і приймання юніта вашим представником на місці, а не співробітником відділу продажів.