Appartement op Bali kopen — 437 appartementen 2026

In de catalogus staan 423 appartementen te koop in 197 wooncomplexen. De mediaanprijs is $160.000, acht op de tien objecten vallen in de bandbreedte van $105.000 tot $502.500. Instappen in de markt begint rond $65.000 voor een studio in een complex in een vroege bouwfase, de bovenkant ligt op $1,28 mln voor een penthouse aan zee.

De markt voor appartementen op Bali werkt anders dan de villamarkt: het gaat vooral om compacte units. Acht op de tien objecten zijn studio's en appartementen met 1 slaapkamer met een mediane oppervlakte van 41 m². Appartementen met 2 slaapkamers zijn al zeldzamer (72 objecten), 3-slaapkamerappartementen zijn een schaars premiumproduct.

Van de 423 appartementen zijn er 366 in aanbouw en slechts 53 opgeleverd — de markt is vrijwel volledig primair. Daar horen ook de spelregels bij: kopen in de bouwfase gaat met een betalingsregeling van de ontwikkelaar (eerste aanbetaling meestal 30–50%, het restant in termijnen per bouwfase) en met korting ten opzichte van de prijs van een opgeleverde unit, maar met het risico op uitloop van de oplevering.

De mediane prijs per meter ligt tussen $3.300 en $4.700 afhankelijk van het gebied, merkbaar hoger dan bij villa's. Dat is normaal: in de meterprijs van appartementen zitten het gemeenschappelijke zwembad, de lobby, beveiliging, lift en beheermaatschappij inbegrepen. Objecten tussen complexen vergelijk je daarom beter op prijs per meter dan op de totale koopsom — de oppervlakte van studio's verschilt soms met een factor twee.

Complexen zijn geconcentreerd in een paar zones, en het prijsverschil ertussen loopt op tot een factor drie. De mediaanprijs van appartementen met 1 slaapkamer in de catalogus:

De structuur is dezelfde als bij villa's: volledige freehold (Hak Milik) is niet beschikbaar voor buitenlanders. Appartementen worden gekocht op leasehold-basis (Hak Sewa) — bij 255 objecten in de catalogus is de looptijd 26–30 jaar, bij 114 vanaf 31 jaar, bij 40 tot 25 jaar. Een resident met KITAS kan Hak Pakai registreren, en wie het als bedrijf aanhoudt kan bezitten via PT PMA met recht op HGB.

De volgorde van de transactie: reservering met een aanbetaling, juridische controle van het complex en de ontwikkelaar, overeenkomst bij de notaris PPAT, betaling volgens schema, oplevering van de unit en ondertekening van het proces-verbaal. In een complex kijk je daarnaast naar de statuten, de hoogte van de service charge en wie het gebouw na oplevering beheert.

Kosten bij de transactie: PPh 2,5% van de prijs betaalt de verkoper, BPHTB tot 5% betaalt de koper bij registratie van de rechten, btw in de prijs van nieuwbouw is effectief 11%. De tarieven hangen af van het kabupaten en de status van de verkoper, daarom bevestigt de notaris de definitieve kostenraming vóórdat de aanbetaling wordt gedaan.

Bij appartementen horen eigen risico's: u koopt niet alleen een unit, maar ook de kwaliteit van het gebouwbeheer. Checklist:

Richtlijn voor maandelijkse huur: de mediaan is $2.585 in Berawa, $2.113 in Canggu, $1.608 in Bukit, $1.300 in Ubud. Appartementen worden gemiddeld goedkoper verhuurd dan villa's, maar kennen een stabielere bezetting — een compacte unit met zwembad in het complex is buiten het seizoen makkelijker te verhuren.

Een realistisch netto rendement ligt op 8–12% per jaar bij een bezetting van 70–80%. Voordat u een cijfer uit een presentatie gelooft, trek eerst de commissie van de beheermaatschappij van 15–25%, de service charge van het complex, onderhoud en huurbelasting af, plus de afschrijving van de leasehold. Controleer daarnaast apart of er in uw gebied niet nog een tiental vergelijkbare complexen op de markt komt: in Canggu drukt een overaanbod van identieke studio's de huurprijs al naar beneden.