Canggu voor investeerders: 1621 extra appartementen in 2025 en wat nu

Canggu is de populairste regio van Bali voor vastgoedbeleggingen van de afgelopen 5 jaar. Hier komen digital nomads, YouTubers en ondernemers naartoe. Maar na de boom volgt de keerzijde: massale nieuwbouw. Concrete cijfers uit de bouwpipeline: Tegen 2025 zijn er in Canggu minstens 1621 nieuwe appartementen van ontwikkelaars bijgekomen. De groei van 1-bedroom villa’s in Canggu over 2023–2025: +324 units. De groei van 2-bedroom villa’s: +420 units. Dat is een volume dat de markt moet absorberen via een groeiende toeristenstroom. Wat dit betekent voor het huurrendement: — Het aanbod van 1-bedroom villa’s in Canggu groeit tegen 2025 met 42% ten opzichte van de basis van 2023. En die zullen deels concurreren met nieuwe appartementen. — Het aanbod van 2-bedroom villa’s groeit met 58%. Dit is voorlopig nog steeds het meest gevraagde format, maar zo’n volume drukt uiteindelijk op de bezettingsgraad of op de prijs. — De gemiddelde bezettingsgraad van villa’s in Canggu over het jaar ligt rond 65%. Niet de “volle” 95% die slechte ontwikkelaars beloven. Conclusie: Canggu zal niet “instorten”, maar de magie van 12–14% rendement uit 2022 is voorbij. Realistische verwachtingen voor 2026 zijn 8–11% voor legale objecten. Voor wie Canggu geschikt is: — Jong kapitaal dat klaar is voor dynamiek, inzet op het toeristische model en het risico van scherpere concurrentie accepteert. — Een object met unieke positionering: designarchitectuur, een merkoperator, services van een “hotel zonder hotel”. — Het 2-bedroom format blijft in trek bij gezinnen en koppels, maar kijk naar minder verzadigde subregio’s: Pererenan, Berawa, Bukit-Changgu, in plaats van standaard Batu Bolong. Rode vlaggen in Canggu: — Een standaard 1-bedroom villa “zoals alle andere” in het centrum van Batu Bolong op landbouwgrond brengt een groot risico op een moratorium + concurrentie + sloop met zich mee. — “Gegarandeerd rendement van 15%” is marketing. Vraag bij welke projecten dit rendement echt is bevestigd. — Een standaard indeling zonder onderscheidend concept wordt lastig te verhuren wanneer er 500 vergelijkbare objecten omheen staan. Wat je hierna kunt verwachten: — Regulering (moratorium op landbouwgrond, APOA-registratie) is de grootste bedreiging voor grijze projecten. — Premiumprojecten in Canggu met een beheermaatschappij van internationaal niveau zijn het veiligste segment. Alternatieven voor Canggu voor een stabielere strategie zijn Bukit (premium, lang toeristisch seizoen), Sanur (stabiliteit, gezinnen). Ubud (premium + retreat-richting). Als je besluit Canggu in te gaan, doe het dan niet “gemiddeld”, maar met een unieke positionering. Anders koop je een object dat simpelweg “één van de duizend” is.