Vastgoedbelasting op Bali: kopen, bezitten, verhuren, verkopen (2026)

Belastingen op Bali zijn overzichtelijk als je ze per fase van de transactie bekijkt. Dit is het complete overzicht voor een buitenlandse koper in 2026 — met tarieven en wie betaalt. Bij aankoop. — BPHTB (kopersheffing voor de verkrijging van rechten) — tot 5% van de waarde boven de belastingvrije drempel (NPOPTKP: minimaal 80 mln rupiah, voor erfenis vanaf 300 mln). Sinds 2022 is dit een lokale belasting (wet UU HKPD nr. 1/2022), dus het exacte tarief en de drempel hangen af van het district (Badung, Gianyar enz.). — Koop je van een projectontwikkelaar, dan geldt PPN (btw). Nominaal is het tarief vanaf 2025 12%, maar voor reguliere woningen geldt een grondslag van 11/12, waardoor de effectieve btw 11% blijft (regel PMK 131/2024). — PPnBM (luxebelasting) — 20%, maar alleen voor luxe woningen vanaf 30 mld rupiah. Voor de meeste transacties is dit niet relevant. Bij eigendom. — PBB (jaarlijkse belasting op grond en gebouw) — tot 0,5% van de berekende grondslag (NJKP, berekend op basis van de kadastrale waarde NJOP). Ook dit is een lokale belasting. Bij verhuur. — Definitieve PPh 4(2) op huurinkomsten — 10% over de bruto huur voor ingezetenen. Huurt een bedrijf, dan houdt de huurder de belasting zelf in; is de huurder een particulier, dan betaalt de eigenaar. — Ben je geregistreerd als btw-plichtige (PKP), dan komt er btw bij op de huur (effectief 11%). — Voor niet-ingezetenen (minder dan 183 dagen per jaar in Indonesië) geldt meestal PPh 26 — 20% bronbelasting, maar een belastingverdrag tussen landen kan dit tarief verlagen (voor Rusland: controleer het verdrag ter voorkoming van dubbele belasting). Bij verkoop. — Definitieve PPh van 2,5% over de bruto transactiewaarde — te betalen door de verkoper vóór de afhandeling bij de notaris. Voor eenvoudige woningen van ontwikkelaars geldt 1%. Kosten (dit zijn geen belastingen, maar neem ze wel mee in je budget). — Notaris-PPAT voor de koopovereenkomst (AJB) — wettelijk maximum 1% van het transactiebedrag (PP nr. 37/1998), in de praktijk 0,5–1% en onderhandelbaar. — Registratie van de titel bij BPN — een kleine administratieve vergoeding. Belangrijk om te onthouden: — BPHTB en PBB zijn sinds de hervorming van 2022 lokale belastingen, dus kijk voor exacte cijfers naar het specifieke district (kabupaten) en niet naar een "gemiddelde voor Indonesië"; — tarieven veranderen: de btw is verhoogd in 2025 en drempels worden geïndexeerd — controleer vóór de transactie altijd de actuele regels en een onafhankelijke belastingadviseur; — alle belangrijkste belastingen zijn gekoppeld aan de officiële waardering (NJOP) of aan de transactiewaarde: een te lage prijs in het contract vergroot de risico’s, zowel fiscaal als voor de rechtszekerheid van de transactie. Bronnen: — DJP (belastingdienst van Indonesië): https://www.pajak.go.id/en — PwC Indonesia, Tax Summaries (tarieven en grondslagen): https://taxsummaries.pwc.com/indonesia/individual/other-taxes — Wetten: UU HKPD nr. 1/2022, UU HPP nr. 7/2021, PP 34/2016, PP 34/2017