Huurrendement op Bali: wat de data echt tonen (2026)

Wanneer een projectontwikkelaar een ‘gegarandeerd rendement van 12–15% per jaar’ belooft, is de eerste vraag: op welke data is dat gebaseerd? De officiële statistieken van Bali bevestigen dat cijfer niet. Dit is wat de data wél laten zien. De vraag piekt — dat is een feit. Volgens BPS (het Indonesische statistiekbureau) ontving Bali in 2025 6 948 754 buitenlandse toeristen — een record: +9,7% ten opzichte van 2024 (6 333 360) en hoger dan het pre-covidjaar 2019 (6 275 210). De instroom is dus daadwerkelijk hersteld en groeit verder. Maar vraag is nog geen rendement. De belangrijkste metric in de verhuurmarkt is de bezettingsgraad. Volgens BPS ligt de bezetting van sterrenhotels op Bali (TPK) ongeveer in de bandbreedte van 57–65% en is die sterk seizoensafhankelijk: oktober 2025 — 64,57%, november 2025 — 57,97%, januari 2026 — 56,67%. Bij niet-geclassificeerde accommodaties ligt dit nog lager — rond 33% in januari 2026. Zelfs bij professioneel geëxploiteerde hotels staat gemiddeld een derde tot de helft van de kamers leeg, en voor een eiland met duidelijke seizoensschommelingen is dat normaal. De gemiddelde verblijfsduur van een buitenlandse bezoeker is ongeveer 3 nachten (3,1–3,2 volgens BPS). Dit is een markt van kort verblijf met hoge omloopsnelheid: meer schoonmaak, hogere beheerkosten en een grotere afhankelijkheid van een constante stroom boekingen. Waar komen de gasten vandaan (2024, BPS): — Australië — 1,54 mln (grootste markt, ongeveer een kwart van de instroom); — India — 550 duizend; — China — 448 duizend; — Verenigd Koninkrijk — 295 duizend; — Zuid-Korea — 294 duizend; — VS, Frankrijk, Duitsland, Rusland — elk 160–260 duizend. De instroom is gediversifieerd, maar duidelijk sterk verbonden met Australië: dat is zowel een pluspunt (stabiele vraag) als een risico (een schok in één markt raakt direct de bezetting). Wat NIET in de officiële statistieken staat. BPS publiceert geen ADR (gemiddelde prijs per nacht) en ook geen cijfers over het rendement van villa’s en short-stay verhuur. Alle claims over ‘gemiddeld 15% op villa’s’ komen uit marketingmateriaal, niet uit primaire bronnen. Zie zulke beloften daarom als een hypothese die je moet toetsen, niet als een feit. Hoe je het rendement nuchter beoordeelt vóór aankoop: — reken met een realistische bezettingsgraad (50–65%, niet 90%), inclusief terugval in het laagseizoen; — trek beheer af (meestal 15–25% van de omzet), schoonmaak, nutsvoorzieningen, onderhoud en slijtage van meubilair; — houd rekening met belasting op huurinkomsten — finale PPh 10% over de bruto huur voor residents; — vergeet leasehold niet: als het grondrecht 25–30 jaar loopt, moet het rendement ook de ‘aflopende’ looptijd compenseren; — vraag om echte bezettingsrapporten over 12 maanden, niet om een prognose uit een presentatie. Conclusie: fundamenteel is de vraag op Bali sterk en groeiend, maar een stabiel rendement is gebaseerd op een conservatief model — eerlijke bezetting, reële kosten en belastingen — en niet op een mooi cijfer uit een brochure. Bronnen: — BPS Bali, buitenlandse toeristen 1969–2025: https://bali.bps.go.id/en/statistics-table/1/MjgjMQ==/banyaknya-wisatawan-mancanegara-ke-bali-dan-indonesia--1969-2024.html — BPS Bali, toerisme-overzicht (TPK-bezetting, verblijfsduur), persbericht november 2025: https://bali.bps.go.id/id/pressrelease/2026/01/05/718008/perkembangan-pariwisata-provinsi-bali-november-2025.html — BPS Bali, toeristen per land, 2024: https://bali.bps.go.id/en/statistics-table/1/MTkzIzE=/-banyaknya-wisatawan-mancanegara-yang-datang-langsung-ke-bali-menurut-kebangsaan-2019-2024.html