Leasehold of Freehold op Bali in 2026

Kort antwoord: volledige eigendom van grond ("freehold") is voor een buitenlander op Bali niet mogelijk — dat is wettelijk expliciet verboden. Er zijn wél meerdere legale structuren. Hieronder leggen we uit wat beschikbaar is en wat de verschillen zijn. De basis is de Indonesische Basisagrarische Wet (UUPA, Wet nr. 5 van 1960). Die bepaalt alle rechten op grond. Hak Milik — freehold, volledige eigendom. Alleen voor Indonesische staatsburgers. Een buitenlander kan geen Hak Milik bezitten (art. 21 UUPA). Als zulke grond door erfenis of huwelijk bij een buitenlander terechtkomt, moet die binnen een jaar worden overgedragen, anders vervalt zij aan de staat (art. 21(3)). Hak Pakai — gebruiksrecht. Een legale titel die een buitenlandse resident (met KITAS/KITAP of een passende visumstatus) op eigen naam kan registreren. Volgens Verordening PP nr. 18 van 2021 gelden op staatsgrond termijnen van maximaal 30 jaar + verlenging tot 20 + vernieuwing tot 30, dus in totaal tot 80 jaar. Op particuliere grond (bovenop Hak Milik) — tot 30 jaar met vernieuwing volgens contract. Een goede optie voor eigen bewoning. Hak Sewa — huur (leasehold). De meest gebruikte structuur voor buitenlanders: een contractuele langlopende huur (art. 44–45 UUPA). Dit is geen registreerbare grondtitel, maar een overeenkomst: looptijd en verlenging worden door het contract bepaald, niet door de wet. Op de markt van Bali is 25–30 jaar gebruikelijk, vaak met vooraf vastgelegde verlenging. De belangrijkste bescherming voor de huurder is een goed notarieel contract (akta sewa) met duidelijke bepalingen over verlenging en erfopvolging. Hak Guna Bangunan (HGB) — bouwrecht. Looptijden volgens PP 18/2021: 30 + 20 + 30, tot 80 jaar. Een buitenlandse natuurlijke persoon kan HGB niet rechtstreeks houden — het is beschikbaar voor Indonesische burgers en Indonesische rechtspersonen. PT PMA — vennootschap met buitenlands kapitaal. Dit is een Indonesische rechtspersoon en kan daarom HGB en Hak Pakai houden (maar geen Hak Milik). Dit is de standaardroute wanneer vastgoed als bedrijfsmiddel wordt gebruikt (bijvoorbeeld een villa voor verhuur): de rechten zijn langer, overdraagbaar en legaal inzetbaar voor commerciële exploitatie. Nominee — Hak Milik op naam van een Indonesiër "voor u" zetten — werkt niet. Volgens art. 26(2) UUPA is zo'n transactie nietig (batal demi hukum) en vervalt de grond aan de staat. Indonesische rechtbanken beschermen zulke constructies niet: u loopt het risico zowel uw geld als het object te verliezen. In 2026 wordt op Bali gesproken over strengere aansprakelijkheid voor nominee-structuren — des te meer reden om dit te vermijden. Wat kiezen: — woont u er zelf en heeft u residentstatus — Hak Pakai; — koopt u voor een bepaalde termijn en wilt u geen bedrijf — Hak Sewa (leasehold) met een sterk contract; — bouwt u een verhuurbedrijf op en heeft u lange looptijd en overdraagbaarheid nodig — PT PMA met HGB of Hak Pakai; — "freehold op eigen naam" of via een nominee — nee, dat is niet voor buitenlanders. Belangrijk: exacte looptijden, verlengingen en belastingen hangen af van het type grond en de locatie. Controleer vóór de transactie het certificaat (Hak Milik / HGB / Hak Pakai), de zoning en de contracttekst bij een onafhankelijke notaris-PPAT, niet alleen via de verkoper. Bronnen: — UUPA, Wet nr. 5/1960 (Engelse vertaling): https://www.flevin.com/id/lgso/translations/Laws/Law%20No.%205%20of%201960%20on%20Basic%20Agrarian%20Principles%20(ETLJ).doc — PP nr. 18/2021, officiële tekst: https://peraturan.go.id/files/pp18-2021bt.pdf — PP nr. 18/2021, overzicht regelgeving (JDIH BPK): https://peraturan.bpk.go.id/Home/Details/161848/pp-no-18-tahun-2021