Beleggen in vastgoed op Bali — gids 2026

Huurrendementen berekend uit onze eigen data, eigendomsstructuren (leasehold en PT PMA), belastingen voor buitenlandse eigenaren, bestemming en vergunningen. Elk cijfer op deze pagina verwijst naar zijn bron.

Bijgewerkt: september 2026

≈10%

brutorendement van een mediane villa met 2 slaapkamers bij 65% bezetting

806

villa's en appartementen in de catalogus

27%

van de villa's heeft een PBG of SLF

6,305

huurvilla's geanalyseerd

Waarom buitenlandse beleggers naar Bali kijken

Bali is een van de weinige resortmarkten in Zuidoost-Azië waar een buitenlander ondanks het Indonesische verbod op volle eigendom voor buitenlanders legaal over vastgoed kan beschikken — via een huurovereenkomst, een gebruiksrecht (Hak Pakai) met verblijfsvergunning, of een vennootschap met buitenlands kapitaal (PT PMA) die een opstalrecht houdt.

De vraag is sterk: Bali ontving in 2025 6.948.754 buitenlandse bezoekers, een record (BPS Bali). Sterrenhotels draaien op ongeveer 57–65% bezetting, lager in het laagseizoen (BPS Bali). Balinsky volgt de markt voor kortetermijnverhuur dagelijks — meer dan 6.300 villa’s met hun prijs per nacht, via estatemarket.io — en vergelijkt elke villa te koop met haar buren. BPS · estatemarket.io

De keerzijde is net zo echt: de meeste villa’s zijn leasehold en verliezen waarde naarmate de looptijd afneemt, ontwikkelaars verschillen sterk, een derde van de villa’s te koop staat op woongrond waar verhuur per nacht niet is toegestaan, en slechts ongeveer een kwart heeft een bouwvergunning. Bestemming en vergunningen in cijfers (in het Engels)

Rendementen per gebied — onze berekening 2026

Villa's met twee slaapkamers: mediane vraagprijs in de Balinsky-catalogus en mediane prijs per nacht van verhuurde villa's met twee slaapkamers in hetzelfde gebied, bij 65% bezetting. Netto = na 15% platformcommissie, 20% beheer, 6% exploitatiekosten en 10% lokale verblijfsbelasting (PBJT); vóór inkomstenbelasting; vóór afschrijving van de leasehold. Volledige methode (in het Engels): rendement van villa's op Bali per gebied.

Groot-Canggu (Canggu, Berawa, Batu Bolong, Pererenan, Umalas, Seminyak)
Prijs 2 slk, mediaan
$309,500 (44)
Per nacht, mediaan
$132 (1,042)
Bruto / netto
10,1% / 5,0%
bekijken
Bukit (Uluwatu, Melasti, Pandawa, Ungasan)
Prijs 2 slk, mediaan
$359,900 (43)
Per nacht, mediaan
$164 (400)
Bruto / netto
10,8% / 5,3%
bekijken
Ubud*
Prijs 2 slk, mediaan
$277,500 (14)
Per nacht, mediaan
$121 (323)
Bruto / netto
10,3% / 5,1%
bekijken
Nyanyi en Tabanan*
Prijs 2 slk, mediaan
$253,000 (17)
Per nacht, mediaan
$116 (17)
Bruto / netto
10,9% / 5,3%
bekijken
Nusa Dua*
Prijs 2 slk, mediaan
$327,500 (9)
Per nacht, mediaan
$108 (34)
Bruto / netto
7,8% / 3,8%
bekijken
Heel Bali
Prijs 2 slk, mediaan
$322,500 (150)
Per nacht, mediaan
$135 (1,966)
Bruto / netto
9,9% / 4,9%
bekijken

Gebied	Prijs 2 slk, mediaan	Per nacht, mediaan	Bruto / netto
Groot-Canggu (Canggu, Berawa, Batu Bolong, Pererenan, Umalas, Seminyak)	$309,500 (44)	$132 (1,042)	10,1% / 5,0%	bekijken
Bukit (Uluwatu, Melasti, Pandawa, Ungasan)	$359,900 (43)	$164 (400)	10,8% / 5,3%	bekijken
Ubud*	$277,500 (14)	$121 (323)	10,3% / 5,1%	bekijken
Nyanyi en Tabanan*	$253,000 (17)	$116 (17)	10,9% / 5,3%	bekijken
Nusa Dua*	$327,500 (9)	$108 (34)	7,8% / 3,8%	bekijken
Heel Bali	$322,500 (150)	$135 (1,966)	9,9% / 4,9%	bekijken

* minder dan 30 verkoopprijzen — indicatief

Eigendomsstructuren — leasehold of PT PMA

Leasehold

Een contractuele huur van een lokale eigenaar — meestal 25–30 jaar; verlenging bestaat alleen als die in het contract staat.

Geen vennootschap nodig
Getekend als notariële akte
Geen jaarlijkse vennootschapsrapportage
Past bij een eigen woning of één à twee huurvilla's
De grond is niet van u — alleen het gebruiksrecht voor een vaste termijn

PT PMA

Een Indonesische vennootschap met buitenlandse aandeelhouders. Zij houdt een opstalrecht (HGB) — geen volle eigendom, die voor buitenlanders en vennootschappen met buitenlands kapitaal niet mogelijk is.

Opstalrecht (HGB): 30 + 20 + 30 jaar (PP 18/2021)
Past bij een verhuurbedrijf of portefeuille
Gestort kapitaal van IDR 2,5 miljard (verordening van het ministerie van Investeringen nr. 5/2025)
Jaarlijkse belasting- en investeringsrapportage
22% vennootschapsbelasting

Het volledige aankoopproces staat op de pagina „Vastgoed kopen op Bali”.

Rendementsberekening — een mediane villa

Villa met 2 slaapkamers op de catalogusmediaan, $322.500, leasehold van 30 jaar

Prijs per nacht: $135 (mediaan van 1.966 verhuurde villa's met 2 slaapkamers) × 65% bezetting × 365 = ongeveer $32.000 bruto per jaar
Platformcommissie 15%, beheer 20%, exploitatiekosten 6%, lokale verblijfsbelasting (PBJT) 10%: ongeveer −$16.300 (vóór inkomstenbelasting)
Netto: ongeveer $15.700 per jaar — 4,9% van de prijs
Afschrijving van de leasehold: $322.500 ÷ 30 jaar = $10.750 per jaar; boven het terugverdienen van uw eigen geld blijft dus ongeveer $4.950 per jaar over

Een villa in het bovenste kwart van de markt ($190 per nacht) bij 75% bezetting: ongeveer $52.000 bruto en $25.500 netto — 7,9% van dezelfde prijs.

Elke villapagina in de catalogus toont een schatting op basis van haar eigen buren. Methode (in het Engels): rendement van villa's op Bali per gebied.

Risico’s waar verkopers zelden over praten

De looptijd slinkt. Een leasehold van 25 jaar verbruikt elk jaar ongeveer 4% van de prijs. Vergelijk villa’s op prijs per resterend jaar.
Geen bouwvergunning of SLF. Zonder die documenten is een verhuurvergunning lastig. Slechts ongeveer 27% van de villa’s in onze catalogus heeft een PBG of SLF.
Woon- of landbouwgrond. Een derde van de villa’s in onze catalogus staat op woongrond (geel) waar verhuur per nacht niet is toegestaan. Controleer de RDTR-zone van het perceel.
Prognoses boven de markt. Mediaan levert een villa met twee slaapkamers ongeveer 5% netto op. Prognoses van 10–15% gaan uit van topprijzen en topbezetting.
Ontwikkelaarsrisico bij off-plan. Betaal per bouwfase, houd de grootste betaling voor de oplevering en betaal niets voordat de PBG er is.

Wat we bij elke aanbieding tonen

Voor elk object leggen we de vergunningstatus (PBG, SLF), de grondzone en de ontwikkelaar vast en tonen die in de aanbieding. Is een document niet aangeleverd, dan staat dat erbij — in september 2026 gold dat voor 57% van de villa’s. Controleer documenten altijd zelf of via uw eigen advocaat voordat u betaalt.

Documenten

PBG, SLF en grondstatus zoals vastgelegd — vraag kopieën op voordat u betaalt.

Ontwikkelaar

Vennootschap, opgeleverde projecten en andere aanbiedingen van dezelfde ontwikkelaar.

Locatie

Kaart, zonekleur, plekken in de buurt en huurconcurrentie rond het object.

Meer op de pagina „Over Balinsky”.

Volgende stappen

Villacatalogus

Villa's met foto's, prijzen, vergunningstatus en een inkomensschatting.

Appartementencatalogus

Units in beheerde complexen — de laagste instapprijs.

Wooncomplexen

Complexen in aanbouw en opgeleverd, met opleverdata.

Kopen — stap voor stap

Eigendomsstructuren, de transactie, echte kosten en valkuilen.

Veelgestelde vragen

Wat is in 2026 een realistisch huurrendement voor een villa op Bali?

Volgens de berekening van Balinsky (september 2026: 359 villa's te koop, 6.305 villa's te huur) levert een mediane villa met twee slaapkamers bij 65% bezetting ongeveer 10% bruto en ongeveer 5% netto per jaar op, een villa met één slaapkamer ongeveer 14% bruto en 7% netto. Villa's in het bovenste kwart qua prijs per nacht halen ongeveer 7–10% netto. Netto betekent na platformcommissie, beheer, exploitatiekosten en lokale verblijfsbelasting, vóór inkomstenbelasting en afschrijving van de leasehold. Sterrenhotels op Bali draaien op ongeveer 57–65% bezetting (BPS Bali).

Leasehold of PT PMA — welke structuur past bij een buitenlandse belegger?

Een leasehold (contractuele huur, meestal 25–30 jaar) past bij een eigen woning of één à twee huurvilla's: zonder vennootschap en zonder jaarrapportage. Een PT PMA houdt een opstalrecht (HGB, 30 + 20 + 30 jaar volgens PP 18/2021) — geen volle eigendom, die voor buitenlanders niet mogelijk is. Zij past bij een verhuurbedrijf; het vereiste gestorte kapitaal is IDR 2,5 miljard (verordening van het ministerie van Investeringen nr. 5/2025), plus jaarrapportage en 22% vennootschapsbelasting.

Welke belastingen betaalt een buitenlander bij aankoop en bezit van vastgoed op Bali?

Bij aankoop: btw bij aankoop van een ontwikkelaar (effectief 11%), overdrachtsbelasting BPHTB tot 5% bij verwerving van een geregistreerd grondrecht, en notariskosten (PPAT) van 0,5–1%. Tijdens bezit: grond- en gebouwenbelasting PBB tot 0,5% van de heffingsgrondslag. Op huurinkomsten: 10% eindheffing op de brutohuur voor fiscaal inwoners; voor niet-inwoners meestal 20% inhouding, te verlagen via een belastingverdrag. Bij verkoop: 2,5% eindheffing op de prijs van de overdracht van grond en gebouw. Bronnen: DJP, PwC Indonesia Tax Summaries.

In hoeveel jaar verdient een villa op Bali zichzelf terug?

Dat hangt af van het nettorendement: bij 5% netto ongeveer 20 jaar, bij 7% ongeveer 14, bij 10% ongeveer 10. Op een leasehold van 25–30 jaar blijft er bij de mediaan weinig marge over — daarom tellen de prijs, de werkelijk haalbare prijs per nacht en de looptijd zwaarder dan het rendement uit de brochure.

Wat zijn PBG en SLF, en waarom zijn ze belangrijk?

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) is de bouwvergunning, afgegeven vóór de bouw. SLF (Sertifikat Laik Fungsi) is het gebruikscertificaat, afgegeven na oplevering. Zonder deze documenten is een verhuurvergunning lastig. In de Balinsky-catalogus heeft 27% van de villa’s een PBG of SLF en heeft 16% een lopende aanvraag (september 2026) — vraag de documenten op voordat u betaalt.

Kan ik via een vastgoedbelegging een Indonesische verblijfsvergunning krijgen?

Alleen een villa kopen geeft geen verblijfsrecht. Mogelijkheden zijn onder meer een investeerders-KITAS via een PT PMA, het Second Home Visa (IDR 2 miljard op een Indonesische bankrekening) en het Golden Visa voor grotere investeringen. De voorwaarden veranderen — controleer ze bij het Directoraat-Generaal Immigratie.