Сколько стоит аренда виллы на Бали по районам (2026): ставки за ночь по 6 300 объектам

Коротко: типичная вилла с двумя спальнями на Бали сдаётся примерно за $135 за ночь, с одной спальней — за $112, с тремя — за $192, с четырьмя — за $308. Дороже всего Букит и Берава, дешевле всего Пандава, Нуса-Дуа, GWK и Унгасан. Это медианы по 6 305 виллам посуточной аренды, которые отслеживает Balinsky по всему острову, — а не цифры из буклета застройщика. Ниже — полная таблица по районам и числу спален и то, как ею пользоваться перед покупкой.

Balinsky ведёт базу рынка посуточной аренды Бали, которая обновляется ежедневно: десятки тысяч объектов с координатами, типом, числом спален и ценой за ночь. Для этого разбора мы взяли все объекты с типом «вилла», отнесли каждый к району по координатам и посчитали медианную цену за ночь для каждого района и числа спален. Ячейка показана, только если за ней не меньше 10 вилл. Важно помнить: — Это цены за ночь в объявлениях на момент среза, а не средняя фактическая ставка за год. Реальная выручка зависит от числа занятых ночей и сезонных скидок. — Медиана — середина ряда: половина вилл района сдаётся дешевле указанной цифры, половина — дороже.

— Берава: 1 спальня $129 · 2 — $157 · 3 — $218 · 4 — $375 (685 вилл) — Букит (полуостров за пределами самого Улувату): $155 · $188 · $257 · $339 (565 вилл) — Улувату: $148 · $148 · $234 · $282 (350 вилл) — Переренан: $137 · $150 · $180 · $356 (363 виллы) — Бату-Болонг: $104 · $147 · $174 · $287 (362 виллы) — Семиньяк: $123 · $131 · $190 · $286 (754 виллы) — Санур: $109 · $133 · $218 · $309 (315 вилл) — Умалас: $109 · $126 · $171 · $277 (855 вилл) — Чангу (центр): $91 · $120 · $154 · $225 (497 вилл) — Убуд: $87 · $121 · $204 · $323 (1 042 виллы) — Джимбаран: $82 · $156 · $148 · $412 (81 вилла) — Нуса-Дуа: $82 · $108 · $196 (74 виллы) — GWK: $82 · $97 · $180 (88 вилл) — Меласти: 2 спальни $129 · 3 — $226 (47 вилл) — Пандава: $92 · $93 · $126 (89 вилл) — Унгасан: 2 спальни $81 · 3 — $105 (29 вилл) Медианы по острову: 1 спальня $112 · 2 — $135 · 3 — $192 · 4 — $308.

— Разброс внутри района больше, чем между районами. По острову четверть вилл с двумя спальнями сдаётся дешевле $96 за ночь, а четверть — дороже $190. На одной улице бывают обе. В какую четверть попадёт вилла, решают дизайн, бассейн, вид, отзывы и управление, а не только адрес. — Премиальные районы берут премиальные ставки, но не весь Букит. Букит и Улувату заметно выше медианы по острову, а Пандава и Унгасан — на том же полуострове — заметно ниже. Данные не говорят почему; вероятные причины — удалённость от самых оживлённых бич-клубов и серф-спотов и много нового предложения сразу. — Центральный Чангу дешевле соседей за ночь. Центр Чангу сдаётся дешевле Беравы, Переренана и Бату-Болонга. Это самая застроенная часть района; вероятная причина — большое число похожих вилл, которые борются за тех же гостей. — Убуд — рынок больших вилл. Виллы с одной-двумя спальнями в Убуде ниже медианы по острову, а с тремя-четырьмя — выше: большие дома бронируют семьи и группы ретритов. — Виллы с одной спальней зарабатывают больше всего на вложенный доллар. Такая вилла сдаётся примерно за 80% ставки двушки, а стоит заметно меньше двух третей её цены. Разбор — в статье доходность вилл на Бали по районам.

1. Найдите строку района и столбец с числом спален интересующей виллы. 2. Сравните ставку из прогноза застройщика с медианой. Если прогноз закладывает верх рынка, спросите, почему эта вилла обгонит соседние на той же улице. 3. Умножьте реалистичную ставку на реалистичную загрузку — 55–65% за год, а не 90% — и на 365. Это валовая выручка до комиссий площадок, управления, содержания и налога. 4. Посмотрите, что останется после расходов, — сколько на самом деле стоит купить виллу на Бали.

Апартаменты в посуточной аренде в той же базе заметно дешевле: медиана около $56 за ночь за одну спальню и около $100 за две (536 объектов). Купить апартаменты дешевле, но ставка — и профиль гостя — другие, чем у виллы.

Источник: база посуточной аренды Balinsky (только виллы), срез сентября 2026; 6 305 вилл с указанной ценой, отнесённых к районам по ближайшим объектам каталога Balinsky в радиусе 1,5 км. Цены — ставки за ночь из объявлений, в долларах США. Ячейки меньше чем с 10 виллами не показаны. Цены меняются по сезону — это срез, а не среднегодовая цифра. Виллы на продажу по районам: Берава · Улувату · Переренан · Чангу · Убуд · Санур · Нуса-Дуа · Пандава