Сколько на самом деле стоит купить виллу на Бали: налоги, сборы и расходы на содержание (2026)

Коротко: сверх цены заложите НДС при покупке у застройщика (фактически 11% — и это самый частый сюрприз), нотариуса около 0,5–1%, юридическую проверку, расходы на компанию, если покупаете через PT PMA, а после покупки — ежегодный налог на землю, управление (15–25% выручки от аренды), эксплуатацию (около 5–8% выручки) и налог на арендный доход. Какие пункты применимы, зависит от структуры владения. Ниже — полный список и пример расчёта.

— Сама цена — и что в неё входит. Прямо спросите, включены ли НДС, мебель, бассейн, озеленение и подключение коммуникаций. Особенно в off-plan цена часто «без отделки» или без мебельного пакета. — НДС (PPN) при покупке у застройщика. Новые объекты у застройщика — плательщика НДС облагаются налогом. Номинальная ставка с 2025 года — 12%, но для обычной недвижимости база — 11/12 цены, поэтому фактическая ставка остаётся 11%. На вилле за $300 000 это $33 000 — выясните, внутри цены они или сверху. — Налог на роскошь (PPnBM) — 20%, но только для домов дороже 30 млрд рупий. Большинство вилл далеко ниже порога. — Пошлина на приобретение (BPHTB) — до 5% стоимости сверх местного необлагаемого минимума. Она применяется при приобретении зарегистрированного права на землю — например, права застройки (HGB) через PT PMA или права пользования (Hak Pakai). Лизхолд — договор, а не право на землю; налог с дохода от аренды платит собственник земли, и обычно он заложен в цену аренды. Как облагается именно ваша сделка — уточните у нотариуса. — Нотариус (PPAT) — по закону не больше 1% сделки; на практике 0,5–1%, и это обсуждается. — Независимая юридическая проверка — юрист или нотариус, который работает на вас, а не на продавца: сертификат на землю, зонирование, разрешения и договор. Попросите фиксированную цену до начала работы. — Сборы за регистрацию в земельном ведомстве (BPN) — небольшие административные суммы.

— Лизхолд на физическое лицо: расходов на компанию нет. Главный скрытый расход — время: срок аренды уменьшается каждый год (см. продление лизхолда на Бали). — Hak Pakai: нужен ВНЖ (KITAS или KITAP) и его продление. — PT PMA (компания с иностранным капиталом) — стандартный путь для арендного бизнеса. Рыночные цены 2025 года: регистрация компании через нотариуса — около 16 млн рупий (≈$1 000), налоговый номер — около 600 тыс., счёт в банке — около 1 млн. Требование к оплаченному капиталу в 2025 году снизили до 2,5 млрд рупий — это капитал, который остаётся у компании и используется ею, а не сбор. Ежегодная отчётность (налоговая, годовая, инвестиционная, соцстрахование) — примерно 7–8 млн рупий в год. Инвесторский KITAS, привязанный к компании, — около 14 млн рупий на два года. Подробнее — инвесторский KITAS и компания PMA: процесс и реальные цены.

— Налог на землю и строения (PBB) — до 0,5% облагаемой базы, которая считается от официальной оценки NJOP, а не от цены покупки. При лизхолде его обычно платит собственник земли — проверьте договор. — Управление — обычно 15–25% валовой выручки, если сдаёте виллу. См. управляющие компании для вилл: комиссии и как выбрать. — Комиссии площадок бронирования с каждого заказа. — Эксплуатация — электричество, вода, интернет, бассейн, сад, расходники: около 5–8% выручки. — Ремонт и замена — влажность, соль и смена гостей быстро изнашивают вещи; держите ежегодный резерв. — Налог на доход от аренды — финальные 10% с валовой арендной платы для налоговых резидентов Индонезии; у нерезидентов обычно удерживается 20%, который может снизить налоговое соглашение. — Взносы местной общине (банджару) и продление лицензий для легальной аренды.

— Финальный налог продавца — 2,5% от цены при передаче земли и строения. Продажа лизхолда (переуступка аренды) облагается иначе — см. налог при продаже арендованной недвижимости на Бали для иностранцев. — Комиссия агента, если он участвует. — Нотариальные расходы на передачу.

Вилла в лизхолд за $300 000 у застройщика, остаток аренды 25 лет, сдаётся через управляющего. Цифры иллюстративные: — Цена: $300 000. — НДС, если не включён: до $33 000. — Нотариус 0,5–1%: $1 500–3 000. — Юридическая проверка: фиксированная сумма — запросите цену. — Мебель, если не включена: попросите у застройщика цену пакета. Первый год при валовой выручке $45 000: — Управление 20%: −$9 000. — Эксплуатация 6%: −$2 700. — Комиссии площадок и резерв на ремонт: зависят от каналов продаж — посчитайте их отдельно. — Налог на аренду (10% от валовой для резидента): −$4 500. — Амортизация лизхолда — $300 000 на 25 лет: $12 000 дохода — это возврат вашего же капитала. Смысл примера — в структуре, а не в числах: вилла с «15% валовой доходности» легко опускается до однозначных процентов, когда учтены все строки. Это не причина не покупать — это причина внести каждую строку в собственную таблицу до покупки.

1. Включён ли НДС в цену? 2. Что именно входит: мебель, бассейн, озеленение, подключение коммуникаций? 3. Какая структура владения предлагается и на чьё имя документы? 4. При лизхолде: сколько лет осталось и зафиксирована ли цена продления в договоре? 5. Кто платит PBB и налог с аренды земли? 6. Сколько стоит договор управления и что не входит в комиссию? Читайте также: налоги на недвижимость на Бали: покупка, владение, аренда, продажа · сколько стоит вилла на Бали по районам. Объекты: виллы на продажу на Бали. Источники: Налоговая служба Индонезии (DJP); PMK 131/2024 о НДС; законы UU HKPD № 1/2022 и UU HPP № 7/2021; PP № 37/1998 о вознаграждении PPAT; Постановление Министерства инвестиций № 5/2025. Ставки меняются — перед сделкой уточните актуальные цифры у независимого налогового консультанта.