Доходность вилл на Бали по районам: что показывают 350 цен продажи и 6 300 объектов аренды

Коротко: если купить виллу по медианной цене и сдавать по медианной ставке, валовая доходность на Бали при реалистичной загрузке 65% — около 10% годовых для вилл с двумя-тремя спальнями и около 14% для вилл с одной спальней. После комиссий площадок, управления, содержания и налога на аренду это примерно 5% чистыми для двушки и около 7% для однушки — ещё до учёта «сгорания» лизхолда. Виллы из верхней четверти рынка по ставке за ночь зарабатывают заметно больше. Ниже — как мы считали, по числу спален и по районам, чтобы вы могли проверить прогноз любого застройщика.

— Цены покупки: виллы на продажу в каталоге Balinsky — 359 опубликованных вилл с ценой, сентябрь 2026. — Ставки за ночь: база посуточной аренды Balinsky — 6 305 вилл, сдающихся по всему Бали, с числом спален и ценой за ночь. Полная таблица по районам — в статье ставки аренды вилл на Бали по районам. — Загрузка: из объявлений не берётся (календари закрывают даты по многим причинам и завышают реальные бронирования). Вместо этого — три сценария: 55%, 65% и 75% занятых ночей за год. Официальная статистика даёт звёздным отелям Бали примерно 57–65%. Валовая доходность = медианная ставка × загрузка × 365 ÷ медианная цена покупки. Чистая доходность вычитает из валовой выручки: 15% комиссии площадок бронирования, 20% управляющей компании, 6% на содержание и 10% налога на аренду — всего 51%. Ваши цифры могут отличаться; важен метод.

— 1 спальня: медианная цена $189 700, медианная ставка $112 → валовая 14,0%, чистая 6,9%. — 2 спальни: цена $322 500, ставка $135 → валовая 9,9%, чистая 4,9%. — 3 спальни: цена $475 000, ставка $192 → валовая 9,6%, чистая 4,7%. — 4 спальни: цена $840 840, ставка $308 → валовая 8,7%, чистая 4,3%. Выделяются две закономерности. Первая: вилла с одной спальней — самый эффективный формат: она сдаётся примерно за 83% ставки двушки, а стоит около 59% её цены. Вторая: каждая следующая спальня добавляет к аренде меньше, чем к цене, — большие виллы лучше как дома, чем как источник доходности.

Медиана — не приговор. Вилла из верхней четверти своего сегмента — лучше дизайн, сильнее отзывы, хороший управляющий — берёт за ночь гораздо больше: $165 вместо $112 за одну спальню, $190 вместо $135 за две, $268 вместо $192 за три. При той же медианной цене покупки и загрузке 65% виллы верхней четверти выходят примерно на 10% чистыми для однушки и 6,6–6,8% для двух- и трёхспальных вилл. При загрузке 75% — реальной только для хорошо управляемых вилл — верхняя четверть даёт около 12% чистыми для однушки и около 8% для двушки. Нижняя четверть при этом опускается примерно до 3,5% чистыми. Разница между хорошо и плохо управляемой виллой больше, чем между любыми двумя районами.

Здесь нужна осторожность: в каждой ячейке «район × спальни» меньше вилл на продажу. Показываем валовую доходность при загрузке 65%; результаты, где цен продажи меньше 30, помечены как ориентировочные. — Большой Чангу (Чангу, Берава, Бату-Болонг, Переренан, Умалас, Семиньяк), 2 спальни: цена $309 500 (44 виллы), ставка $132 (1 042 объекта аренды) → валовая 10,1%, чистая 5,0%. — Полуостров Букит (Улувату, Букит, Меласти, Пандава, Унгасан), 2 спальни: цена $359 900 (43 виллы), ставка $164 (400 объектов) → валовая 10,8%, чистая 5,3%. — Полуостров Букит, 1 спальня (ориентир, 27 цен продажи): цена $195 000, ставка $152 → валовая 18,4%, чистая 9,0%. — Убуд, 2 спальни (ориентир, 14 цен продажи): цена $277 500, ставка $121 → валовая 10,3%, чистая 5,1%. — Ньяньи и Табанан, 2 спальни (ориентир, 17 цен продажи и 17 объектов аренды): цена $253 000, ставка $116 → валовая 10,9%, чистая 5,3%. — Нуса-Дуа, 2 спальни (ориентир, 9 цен продажи и 34 объекта аренды): цена $327 500, ставка $108 → валовая 7,8%, чистая 3,8%. Практический вывод: в основных районах Бали медианная вилла с двумя спальнями укладывается в узкий коридор примерно 10–11% валовых. Район значит меньше, чем формат и качество управления. Самое заметное исключение — виллы с одной спальней на Буките, где высокие ставки сочетаются с относительно низкой ценой покупки.

Большинство вилл на Бали — лизхолд. Аренда на 25 лет означает, что каждый год «расходуется» около 4% цены покупки: по мере сокращения срока вилла дешевеет при перепродаже. Поэтому 5% чистыми на лизхолде в 25 лет — это всего около 1% реального дохода сверх возврата собственных денег, если аренду не продлят или цена перепродажи не удержится. Аренда на 30 лет расходует около 3,3% в год. Вот почему срок аренды и условия продления заслуживают не меньше внимания, чем ставка за ночь, — см. продление лизхолда на Бали.

1. Сравните ставку за ночь из прогноза с медианой и верхней четвертью для того же района и числа спален. 2. Замените загрузку из буклета на 55–65%. 3. Вычтите комиссии площадок, управление, содержание и налог — около половины валовой выручки. 4. Вычтите амортизацию лизхолда: цена покупки ÷ оставшиеся годы. 5. Если результат сходится только при ставках верхней четверти и загрузке 80%+, прогноз — лучший сценарий, а не ожидание. Схемы, которые обещают 11–13% независимо от этих цифр, разобраны в статье что на самом деле стоит за «гарантированной доходностью».

— Цены покупки — цены предложения вилл из каталога Balinsky, а не цены сделок. Каталог охватывает значительную часть рынка новостроек, но не весь Бали. — Ставки за ночь — цены объявлений на срез сентября 2026, а не фактические среднегодовые; сезонность не моделируется. — Объекты аренды отнесены к районам по ближайшим объектам каталога в радиусе 1,5 км. — Новая вилла может брать больше средней по району, старая — меньше. — Расходы заданы как доля выручки; реальные зависят от управляющего и виллы. Виллы с оценкой дохода по каждой: виллы на продажу на Бали · с одной спальней · с двумя спальнями.