Сроки лизхолда на Бали в цифрах: на сколько лет продают виллы и сколько стоит год аренды

Коротко: большинство вилл в лизхолд на Бали продаётся со сроком 25 или 30 лет. В каталоге Balinsky медианный срок — 29–30 лет в большинстве районов и 25 лет в Ньяньи. Типичная вилла с двумя спальнями в лизхолд стоит около $11 300 за год аренды, с одной спальней — около $6 200, с тремя — около $16 500. Виллы с более длинной арендой стоят дороже за квадратный метр — рынок платит за время, но не пропорционально. Ниже — данные и как сравнивать виллы по «цене за оставшийся год».

Сроки аренды у вилл, опубликованных в каталоге Balinsky, сентябрь 2026 (350 вилл с указанным сроком): — 19–24 года: 21 вилла. — 25 лет: 77 вилл — самый частый срок. — 26–29 лет: 73 виллы. — 30 лет: 91 вилла — второй пик. — 31–47 лет: 53 виллы. — 50 лет: 9 вилл. — 77–80 лет: 26 вилл — как правило, это долгосрочные структуры вроде права застройки через компанию или очень длинной частной аренды, а не стандартный лизхолд. Примерно половина рынка — 25–30 лет. Срок меньше 25 лет обычно означает виллу на вторичном рынке, чья аренда уже идёт, или проект на земле с более короткой основной арендой. Медианный срок по районам (виллы со сроком до 60 лет): — Ньяньи: 25 лет (37 вилл). — Улувату: 28 лет (20 вилл). — Букит: 29 лет (32 виллы). — Берава: 29 лет (15 вилл). — Меласти: 27 лет (16 вилл). — Нуса-Дуа, Убуд, Переренан, Пандава: 30 лет.

Раз лизхолд ограничен во времени, честнее всего сравнивать виллы по цене за оставшийся год: цена покупки, делённая на оставшиеся годы аренды. Медианная цена за год аренды (виллы со сроком до 60 лет): — 1 спальня: около $6 200 в год (68 вилл). — 2 спальни: около $11 300 в год (142 виллы). — 3 спальни: около $16 500 в год (63 виллы). — Все виллы: около $11 900 в год (320 вилл). Это же сумма капитала, которую вилла в лизхолд «расходует» каждый год. Если вилла с двумя спальнями приносит $15 000 чистыми в год и стоит $11 300 за год аренды, то сверх возврата собственных денег остаётся лишь около $3 700.

Да — но меньше, чем пропорционально. Медианная цена за квадратный метр по сроку аренды: — 25 лет и меньше: $2 540 за м² (97 вилл); — 26–28 лет: $2 639 за м² (49 вилл); — 29–30 лет: $3 000 за м² (111 вилл); — 31–59 лет: $3 219 за м² (62 виллы). Переход от аренды примерно на 25 лет к 30 годам поднимает медианную цену за метр примерно на 18% при сроке на 20% длиннее. Дальше 30 лет надбавка растёт медленнее. Эти группы различаются и по другим признакам — локация, возраст, отделка, — так что это рыночная закономерность, а не формула. Практический вывод: аренда на 30 лет — не «5 лет в подарок», но обычно оценена справедливо. Избегать стоит короткой аренды по цене, близкой к 30-летней.

Разделите цену на оставшиеся годы и сравните: — Вилла A: $250 000, осталось 18 лет → $13 900 в год. — Вилла B: $320 000, осталось 30 лет → $10 700 в год. Вилла B дороже, но год пользования ею дешевле. Добавьте ценность подписанного права на продление, если оно есть, — см. продление лизхолда на Бали, — и проверьте, что в off-plan собственная аренда застройщика длиннее вашей.

Чистая доходность виллы сначала должна покрыть её цену за год аренды и только потом начинает зарабатывать. Наш разбор доходности вилл на Бали даёт около 5% чистыми для медианной виллы с двумя спальнями при загрузке 65%; аренда на 25 лет расходует около 4% цены в год, на 30 лет — около 3,3%. Более длинная аренда или продление, зафиксированное в договоре, меняет результат сильнее почти любой другой переменной.

— Источник: виллы, опубликованные в каталоге Balinsky, сентябрь 2026, с указанным сроком аренды (350) и ценой; цена за год считается для сроков до 60 лет (320 вилл). — Сроки — как указаны в объявлении; начинается ли срок с подписания или с передачи, зависит от проекта — уточняйте. — Цены — цены предложения, а не сделок. — Медианы по районам меньше чем по 30 виллам — ориентир. Виллы в лизхолд: виллы на продажу на Бали.