购买巴厘岛公寓 — 437 公寓 2026
Nusa Dua OCEANIQ 2公寓出售
Seseh出售Y-WAY公寓 69 m² 1居
Batu Bolong White Palm Villas公寓
Berawa Sunny Cuddles公寓出售
Batu Bolong出售NEXA公寓 49 m²
Ubud Jungle Vista公寓出售 52 m²
Seseh Y-WAY精品公寓出售
Seseh出售Y-WAY公寓 41 m² 1卧
Sanur出售MAISON BOHEME公寓 62 m²
Nusa Dua出售OCEANIQ 2公寓
Uluwatu Sunny Samudra海景公寓出售
Batu Bolong White Palm Villas公寓出售
公寓与住宅——巴厘岛目录
巴厘岛的公寓目录。可比较位置、价格与配置，浏览照片，挑选适合居住或投资的房产。
巴厘岛是东南亚最具活力的公寓市场之一：每月都有新项目交付，旺季短租收益率通常平均为每年 8–12%。主要区域：Canggu（Berawa、Batu Bolong、Pererenan）适合冲浪与远程办公，Ubud 适合亲近自然的生活，Bukit（Uluwatu、Pandawa）拥有高端海景，Sanur 与 Nusa Dua 适合家庭出行。
巴厘岛公寓多少钱
目录中有 423 套在售公寓，分布在 197 个住宅项目中。价格中位数为 $160,000，十套里有八套落在 $105,000 到 $502,500 区间。入门门槛大约从 $65,000 起，可买到处于建设早期项目中的单间，顶部价位则是临海顶层公寓 $1.28 млн。
巴厘岛公寓市场与别墅市场的逻辑不同：这里主要是紧凑型户型。十套里有八套是单间和一居室，中位面积为 41 m²。两居室公寓已经较少见（72 套），三居室则属于稀缺的高端产品。
巴厘岛公寓价格（按卧室数量）
| 卧室数 | 面积 | 典型价格 | 中位数 |
|---|---|---|---|
| 单间／1 卧室 | 41 m² | $101,500 – $302,400 | $145,700 |
| 2 卧室 | 99 m² | $200,000 – $673,000 | $389,000 |
| 3 卧室 | 125 m² | $544,000 – $1,125,000 | $884,000 |
| 整体市场 | — | $105,000 – $502,500 | $160,000 |
该区间为 423 套已标价公寓的第 10 和第 90 百分位。数据来自目录，并随开发商价格同步更新。
买期房还是现房项目
在 423 套公寓中，366 套仍在建设中，只有 53 套已交付，市场几乎完全由一级市场构成。因此交易规则也很明确：购买期房通常可获得开发商分期付款方案（首付款一般为 30–50%，余款按工程节点支付），同时相比现房单价会有折扣，但也存在延期交付风险。
每平方米价格中位数约为 $3,300 到 $4,700，取决于区域，明显高于别墅。这是正常现象：公寓的单价中包含公共泳池、大堂、安保、电梯和物业管理公司。跨项目比较房源时，更合理的方式是看每平方米价格，而不是总价，因为单间面积可能相差一倍。
巴厘岛哪里适合买公寓：区域与价格
公寓项目主要集中在几个区域，价格差可达 3 倍。目录中一居室公寓的中位价如下：
- Ubud — $121,500，入门门槛最低，样本量也最大（45 套）。全年都有长租需求，瑜伽与 wellness 客群稳定。
- Pandawa 和 Bukit 南部 — $135,000。靠近海滩的新项目较多，有景观房源，主要面向旺季短租。
- Pererenan — $147,500，Cemagi — $149,000。位于 Canggu 西侧：比 Batu Bolong 更安静，价格更低，基础设施正在跟上。
- Batu Bolong — $175,000，共 31 套。这里是 Canggu 核心区，咖啡馆和共享办公密度最高，租客画像最稳定。
- Uluwatu — $220,000，Berawa — $235,000。高端项目较多，单晚房价高，但入市成本也更高。
- Nusa Dua — $157,900，Sanur — $468,000。一个是酒店型南部区域，一个是更平静的东部区域：以家庭和长期居住为主，入住率更平稳，季节波动较小。
外国人如何在巴厘岛购买公寓
流程与别墅相同：外国人不能直接持有完整 freehold（Hak Milik）。公寓通常以 leasehold（Hak Sewa）方式购买——目录中 255 套的年限为 26–30 年，114 套为 31 年以上，40 套为 25 年以内。持有 KITAS 的居民可办理 Hak Pakai，而以商业目的持有者可通过 PT PMA 以 HGB 形式持有。
交易顺序通常是：支付定金预留房源，对项目和开发商进行法律尽调，在 PPAT 公证处签约，按付款计划支付，验收单元并签署交付文件。对于公寓项目，还要额外查看章程、service charge 金额，以及交付后由谁负责楼宇管理。
交易税费方面：PPh 2.5% 由卖方按成交价支付，BPHTB 最高 5% 由买方在办理产权时支付，新房价格中实际包含 11% 的增值税。具体税率取决于 kabupaten 和卖方身份，因此最终费用清单应在支付定金前由公证人确认。
购买前要核查什么
公寓有其特有风险：你买的不只是单个单元，还包括整栋楼的管理质量。核查清单如下：
- 项目地块的 zoning：如果土地属于住宅用地（黄色用地），则向游客进行短租是非法的，而收益测算通常恰恰建立在短租基础上。
- 整个项目是否具备 PBG 和 SLF，而不仅仅是设计文件。
- leasehold 年限、续期条件和续期价格，以及你的单元期限是否与整个项目土地租期一致。
- service charge 的金额及其包含内容：这项费用会每月直接侵蚀收益率。
- 交付后由谁负责楼宇管理，是否已有物业管理合同，以及合同在什么条件下可解除。
- 开发商过往记录：已交付项目、是否按时完工、若停工资金如何处理。
- 周边同类项目的真实入住率，而不是宣传资料里的预测数字。
出租、收益率与持有成本
月租参考中位数：Berawa 为 $2,585，Canggu 为 $2,113，Bukit 为 $1,608，Ubud 为 $1,300。公寓平均租金通常低于别墅，但入住率更平稳——带有项目泳池的紧凑型单元在淡季也更容易出租。
较现实的净收益率约为年化 8–12%，前提是入住率达到 70–80%。在相信宣传资料中的数字前，应先扣除物业管理公司佣金 15–25%、项目 service charge、维护费用、租赁税，以及 leasehold 的年限摊销。还要单独确认你所在区域是否还有十几个类似项目即将入市：在 Canggu，雷同单间供应过剩已经开始压低租金。
常见问题
在巴厘岛哪里买公寓最好？+
取决于目标。用于出租——Canggu（Berawa、Batu Bolong、Pererenan），全年需求稳定。用于居住——Ubud 或 Sanur。追求高端海景——Bukit（Uluwatu、Pandawa）。
哪些区域离海更近？+
Berawa、Batu Bolong、Pandawa、Melasti、Nusa Dua、Sanur 可直接到达海滩。从 Ubud 骑摩托车到海边约 30–40 分钟。
巴厘岛公寓多少钱？+
开间起价 8 万–10 万美元，Canggu 的 1 居公寓——15 万美元起，Bukit 带景观的 2 居——25 万美元起。高端顶层公寓可达 100 万美元以上。
外国人可以在巴厘岛买公寓吗？+
可以，通过 leasehold（长期租赁）——25 至 99 年。交易在 PPAT 公证人处完成；大多数开发商与国际买家合作。
可以预期多少租金收益？+
在热门的 Canggu 与 Bukit 区域，通过管理公司进行短租的年净收益通常为 8–12%，入住率 70–80%。
买公寓还是别墅更划算？+
公寓的入门门槛更低（中位价 $160,000，而别墅为 $350,000），更容易维护，且依靠项目配套在淡季也更容易出租。别墅则提供更强私密性、自有地块和更高的单晚房价，但需要业主更多参与管理，维护开支也明显更高。首次在巴厘岛配置房产的人更常先买公寓，家庭自住则更常选择别墅。
什么是 service charge，费用一般多少？+
Service charge 是每月为公共区域维护支付的费用，包括泳池、电梯、安保、清洁、垃圾清运和前台。通常按单元面积计算，在预算中的作用类似物业和公用支出。这项费用必须在交易前确认：它会直接降低净收益率，而且有些项目每年还会调整。
leasehold 到期后，公寓会怎样？+
如果没有续期，权利将回归土地所有者。因此合同里有两个关键点：续期条件（第二轮价格是否已固定）以及你的单元年限是否与整个项目土地租期一致——两者有时并不相同，这属于隐性风险。
可以买分期付款的公寓吗？+
在建设阶段，这是标准做法：首付款 30–50%，余款按工程节点支付至交付，通常不计利息。外国人在巴厘岛几乎无法获得按揭贷款，因此分期一般由开发商直接提供。现房也可能有分期，但期限更短，且不常见。
公寓出租通常由谁负责？+
通常由项目的物业管理公司负责：他们会处理平台发布、入住接待、清洁和维护，费用一般为营业收入的 15–25%。业主也可以自行出租，但多数项目都会设有统一的出租管理规则，这一点应在购买前看清楚。
可以远程购买公寓吗？+
可以，很多交易都是通过授权委托完成的：视频看房、通过 PPAT 公证办理文件、银行转账付款。前提条件是必须由独立律师对项目做法律尽调，并由你的现场代表完成单元验收，而不是销售团队员工。