巴厘岛房产税：购买、持有、出租、出售（2026）

把交易流程拆开看，巴厘岛房产税其实并不复杂。以下是面向外国买家的 2026 年完整说明，包括税率以及由谁承担。 购买时。 — BPHTB（买方取得产权税费）——最高为超出免税门槛部分房价的 5%（NPOPTKP：最低 8000 万印尼盾，继承情形为 3 亿起）。自 2022 年起，这属于地方税（法律 UU HKPD № 1/2022），因此具体税率和免税额取决于所在区域（Badung、Gianyar 等）。 — 如果是向开发商购买——需缴纳 PPN（增值税）。名义上自 2025 年起税率为 12%，但普通住宅适用 11/12 的计税基础，因此实际增值税仍为 11%（规则 PMK 131/2024）。 — PPnBM（奢侈品税）——20%，但仅适用于价格从 300 亿印尼盾起的高端住宅。大多数交易不涉及。 持有期间。 — PBB（年度土地与建筑税）——最高为计税基础的 0.5%（NJKP，按政府评估价值 NJOP 计算）。这同样属于地方税。 出租时。 — 租金适用最终 PPh 4(2)——居民纳税人为租金总收入的 10%。如果承租方是公司，由承租方代扣代缴；如果承租方是个人，则由业主缴纳。 — 如果您已登记为增值税纳税人（PKP），租金还需加收增值税（实际约 11%）。 — 对于非居民纳税人（每年在印尼停留少于 183 天），通常适用 PPh 26——源泉扣缴 20%，但税率可能因两国税收协定而降低（俄罗斯买家请核查相关协定）。 出售时。 — 最终 PPh 为成交总价的 2.5%——由卖方在公证过户前缴纳。开发商出售的普通住宅适用 1%。 费用（这不是税，但也应计入巴厘岛房产交易预算）。 — Notary-PPAT 办理买卖合同（AJB）——法律规定上限为成交金额的 1%（PP № 37/1998），实际通常为 0.5–1%，可协商。 — 在 BPN 办理产权登记——金额较小的行政费用。 需要特别注意： — 自 2022 年改革后，BPHTB 和 PBB 都属于地方税，因此应查看具体区域（kabupaten）的规定，而不是参考“印尼平均水平”； — 税率会变化：增值税已在 2025 年上调，门槛也会调整——交易前请核对最新法规，并咨询独立税务顾问； — 主要税种都与官方评估价值（NJOP）或成交价挂钩：在合同中压低成交价，会同时带来税务风险和交易保障风险。 来源： — DJP（印尼税务局）： https://www.pajak.go.id/en — PwC Indonesia, Tax Summaries（税率与计税基础）： https://taxsummaries.pwc.com/indonesia/individual/other-taxes — 法律： UU HKPD № 1/2022, UU HPP № 7/2021, PP 34/2016, PP 34/2017