巴厘岛房产投资 —— 2026 指南
基于我们自有数据测算的租金收益、持有结构（租赁产权与 PT PMA）、外国业主的税费、分区与许可。本页每个数字都链接到来源。
更新：2026 年 9 月
外国投资者为何关注巴厘岛
尽管印尼禁止外国人持有永久产权，巴厘岛仍是东南亚少数几个外国人可以合法控制房产的度假市场之一：通过租赁合同、持居留许可的使用权（Hak Pakai），或持有建筑权的外资公司（PT PMA）。
需求强劲：2025 年巴厘岛接待外国游客 6,948,754 人次，创历史新高（BPS Bali）。星级酒店入住率约为 57–65%，淡季更低（BPS Bali）。Balinsky 每天跟踪短租市场 —— 通过 estatemarket.io 覆盖 6,300 多套别墅及其每晚报价 —— 并将每套在售别墅与周边房源比较。 BPS · estatemarket.io
代价同样真实：大多数别墅是租赁产权，随剩余年限缩短而贬值；开发商水平参差不齐；三分之一在售别墅位于不允许按晚出租的住宅用地上；只有约四分之一有建筑许可记录。 分区与许可数据（英文）
各区域收益率 —— 我们的 2026 测算
两居室别墅：Balinsky 目录中的中位售价，以及同区域出租两居室别墅的每晚中位报价，按 65% 入住率计算。净收益 = 扣除 15% 平台佣金、20% 管理费、6% 运营成本和 10% 地方住宿税（PBJT）之后；未扣除所得税和租赁产权摊销。完整方法（英文）： 巴厘岛各区域别墅收益率.
- 大 Canggu（Canggu、Berawa、Batu Bolong、Pererenan、Umalas、Seminyak）
- 两居室价格（中位数）
- $309,500 (44)
- 每晚（中位数）
- $132 (1,042)
- 毛 / 净
- 10.1% / 5.0%
- Bukit（Uluwatu、Melasti、Pandawa、Ungasan）
- 两居室价格（中位数）
- $359,900 (43)
- 每晚（中位数）
- $164 (400)
- 毛 / 净
- 10.8% / 5.3%
- Ubud*
- 两居室价格（中位数）
- $277,500 (14)
- 每晚（中位数）
- $121 (323)
- 毛 / 净
- 10.3% / 5.1%
- Nyanyi 与 Tabanan*
- 两居室价格（中位数）
- $253,000 (17)
- 每晚（中位数）
- $116 (17)
- 毛 / 净
- 10.9% / 5.3%
- Nusa Dua*
- 两居室价格（中位数）
- $327,500 (9)
- 每晚（中位数）
- $108 (34)
- 毛 / 净
- 7.8% / 3.8%
- 巴厘岛全岛
- 两居室价格（中位数）
- $322,500 (150)
- 每晚（中位数）
- $135 (1,966)
- 毛 / 净
- 9.9% / 4.9%
| 区域 | 两居室价格（中位数） | 每晚（中位数） | 毛 / 净 | |
|---|---|---|---|---|
| 大 Canggu（Canggu、Berawa、Batu Bolong、Pererenan、Umalas、Seminyak） | $309,500 (44) | $132 (1,042) | 10.1% / 5.0% | 查看 |
| Bukit（Uluwatu、Melasti、Pandawa、Ungasan） | $359,900 (43) | $164 (400) | 10.8% / 5.3% | 查看 |
| Ubud* | $277,500 (14) | $121 (323) | 10.3% / 5.1% | 查看 |
| Nyanyi 与 Tabanan* | $253,000 (17) | $116 (17) | 10.9% / 5.3% | 查看 |
| Nusa Dua* | $327,500 (9) | $108 (34) | 7.8% / 3.8% | 查看 |
| 巴厘岛全岛 | $322,500 (150) | $135 (1,966) | 9.9% / 4.9% | 查看 |
* 售价样本少于 30 个 —— 仅供参考
持有结构 —— 租赁产权与 PT PMA
租赁产权（Leasehold）
向当地业主签订的租赁合同 —— 通常 25–30 年；只有写入合同的续租才真正存在。
- 无需设立公司
- 以公证契约签署
- 无需公司年度申报
- 适合自住或一两套出租别墅
- 土地不属于你 —— 只有固定期限的使用权
PT PMA
有外国股东的印尼公司。它持有建筑权（HGB）—— 而非永久产权，外国人和外资公司都不能持有永久产权。
- 建筑权（HGB）：30 + 20 + 30 年（PP 18/2021）
- 适合出租业务或多套资产
- 实缴资本 25 亿印尼盾（投资部 2025 年第 5 号条例）
- 每年的税务和投资申报
- 22% 企业所得税
完整交易流程见 《如何在巴厘岛购房》.
收益测算 —— 一套中位数别墅
- 每晚价格：$135（1,966 套出租两居室别墅的中位数）× 65% 入住率 × 365 = 年毛收入约 $32,000
- 平台佣金 15%、管理费 20%、运营成本 6%、地方住宿税（PBJT）10%：约 −$16,300（未扣所得税）
- 净收入：每年约 $15,700 —— 售价的 4.9%
- 租赁产权摊销：$322,500 ÷ 30 年 = 每年 $10,750，因此在收回本金之外每年约剩 $4,950
市场前四分之一的别墅（每晚 $190）在 75% 入住率下：毛收入约 $52,000，净收入约 $25,500 —— 同一售价的 7.9%。
目录中每套别墅的页面都有基于其周边房源的估算。方法（英文）： 巴厘岛各区域别墅收益率.
卖方很少提及的风险
- 租期在缩短。 25 年租约每年消耗约 4% 的售价。请按每剩余年的价格比较别墅。
- 没有建筑许可或 SLF。 缺少这两份文件，很难办理出租许可。我们目录中只有约 27% 的别墅有 PBG 或 SLF 记录。
- 住宅或农业用地。 目录中三分之一的别墅位于不允许按晚出租的住宅（黄色）用地上。请核查地块的 RDTR 分区。
- 预测高于市场。 中位数两居室别墅净收益约 5%。10–15% 的预测是以市场顶部的价格和入住率为前提。
- 期房的开发商风险。 按施工节点付款，最大一笔留到交房，PBG 下来之前不要付款。
我们为每个房源展示什么
对每套房产，我们都会记录许可状态（PBG、SLF）、土地分区和开发商，并在房源页展示。如果某份文件未提供，房源页会注明 —— 2026 年 9 月这类别墅占 57%。付款前务必自行或通过你自己的律师核实文件。
文件
按记录展示 PBG、SLF 和土地状态 —— 付款前索取副本。
开发商
公司、已交付项目以及同一开发商的其他房源。
位置
地图、分区颜色、周边地点以及房产周围的出租竞争。
下一步
常见问题
2026 年巴厘岛别墅的真实租金收益率是多少？
根据 Balinsky 测算（2026 年 9 月：在售别墅 359 套，出租别墅 6,305 套），中位数两居室别墅在 65% 入住率下年毛收益约 10%、净收益约 5%；一居室约为毛 14%、净 7%。按每晚价格处于前四分之一的别墅净收益约 7–10%。净收益指扣除平台佣金、管理费、运营成本和地方住宿税之后、所得税和租赁产权摊销之前。巴厘岛星级酒店入住率约为 57–65%（BPS Bali）。
租赁产权还是 PT PMA —— 外国投资者该选哪种结构？
租赁产权（租赁合同，通常 25–30 年）适合自住或一两套出租别墅：无需公司，也无需年度申报。PT PMA 持有建筑权（HGB，依 PP 18/2021 为 30 + 20 + 30 年）—— 而非外国人无法持有的永久产权。适合出租业务；实缴资本要求为 25 亿印尼盾（投资部 2025 年第 5 号条例），另需年度申报并缴纳 22% 企业所得税。
外国人在巴厘岛买房和持有房产要缴哪些税？
购买时：向开发商购买需缴增值税（实际 11%），取得已登记土地权利时缴纳最高 5% 的 BPHTB，公证（PPAT）费 0.5–1%。持有期间：土地和建筑税（PBB）最高为计税基数的 0.5%。租金收入：税务居民按租金总额缴纳 10% 最终税；非居民一般预扣 20%，可依税收协定降低。出售时：按土地和建筑转让价格缴纳 2.5% 最终税。来源：DJP、PwC Indonesia Tax Summaries。
巴厘岛别墅多少年回本？
取决于净收益率：净 5% 约 20 年，7% 约 14 年，10% 约 10 年。在 25–30 年的租赁产权下，中位数别墅的余量很小 —— 因此售价、真正能实现的每晚价格和租期比宣传册上的收益率更重要。
PBG 和 SLF 是什么，为什么重要？
PBG（Persetujuan Bangunan Gedung）是施工前颁发的建筑许可。SLF（Sertifikat Laik Fungsi）是竣工后颁发的使用合格证。缺少它们很难办理出租许可。在 Balinsky 目录中，27% 的别墅有 PBG 或 SLF 记录，16% 正在申请（2026 年 9 月）—— 付款前请索取文件。
通过房产投资能获得印尼居留许可吗？
仅购买别墅不会获得居留权。可选途径包括通过 PT PMA 办理投资者 KITAS、Second Home Visa（在印尼银行存入 20 亿印尼盾）以及面向较大投资的 Golden Visa。条件会变化 —— 请向印尼移民总局核实。