2026年外国人在巴厘岛可持有哪些产权

简短结论：外国人在巴厘岛不能直接拥有土地的完整所有权（freehold），这一点法律明确禁止。但仍有几种合法持有方式。下面说明外国人可以选择什么，以及它们之间的区别。 基础法律是印尼《基本农业法》（UUPA，1960年第5号法律），该法规定了各类土地权利。 Hak Milik —— freehold，完整所有权。仅限印尼公民持有。外国人不能拥有 Hak Milik（UUPA 第21条）。如果外国人因继承或婚姻取得此类土地，必须在一年内转让，否则土地将归国家所有（第21(3)条）。 Hak Pakai —— 使用权。属于合法产权形式，符合条件的外国居民（持 KITAS/KITAP 或合适签证）可以登记在自己名下。根据 2021年第18号政府条例（PP No. 18/2021），国有土地上的期限为：最长 30年 + 延长 20年 + 再续 30年，总计可达 80年。在私人土地上（基于 Hak Milik）通常为最长 30年，后续续期按合同约定。适合自住型置业。 Hak Sewa —— 租赁权（leasehold）。这是外国人在巴厘岛房产投资中最常见的形式：通过合同取得长期租赁（UUPA 第44–45条）。它不是可登记的土地产权，而是一份合同：期限和续约条件由双方约定，而不是法律自动赋予。巴厘岛市场上常见为 25–30年，很多项目会提前写明续租条款。租客最重要的保障，是由公证人出具、条款清晰的租赁合同（akta sewa），尤其要明确续租和继承安排。 Hak Guna Bangunan (HGB) —— 建筑使用权。根据 PP 18/2021，期限为 30 + 20 + 30，最长可达 80年。外国自然人不能直接持有 HGB；该权利仅适用于印尼公民和印尼法人。 PT PMA —— 外资公司。这是一种印尼法人，因此可以持有 HGB 和 Hak Pakai（但不能持有 Hak Milik）。如果巴厘岛别墅出售或公寓购买的目的属于商业经营，例如做出租业务，PT PMA 是常见合规路径：权利期限更长，可转让，也能合法用于商业用途。 Nominee（代持）—— 以印尼人名义替你持有 Hak Milik，并不可行。根据 UUPA 第26(2)条，此类交易自始无效（batal demi hukum），土地将归国家所有。印尼法院通常不会保护这类协议，你可能同时失去资金和房产。到 2026年，巴厘岛对代持安排的责任追究还在讨论进一步收紧，因此更不建议采用。 如何选择： — 自住，且已有居留身份 —— Hak Pakai； — 想持有一定年限，又不想设立公司 —— Hak Sewa（leasehold），但合同必须足够严谨； — 做出租生意，需要更长期限和可转让性 —— 通过 PT PMA 持有 HGB 或 Hak Pakai； — “以自己名义拿 freehold” 或找人代持 —— 不适用于外国人。 重要提示：具体期限、续约方式和税费，会因土地类型和区域而不同。交易前务必让独立的公证人兼 PPAT 核查证书类型（Hak Milik / HGB / Hak Pakai）、土地分区以及合同文本，而不要只依赖卖方提供的信息。 来源： — UUPA，1960年第5号法律（英文译本）：https://www.flevin.com/id/lgso/translations/Laws/Law%20No.%205%20of%201960%20on%20Basic%20Agrarian%20Principles%20(ETLJ).doc — PP No. 18/2021，官方文本：https://peraturan.go.id/files/pp18-2021bt.pdf — PP No. 18/2021，法规信息卡（JDIH BPK）：https://peraturan.bpk.go.id/Home/Details/161848/pp-no-18-tahun-2021