Плюсы и минусы туристической недвижимости Бали: 8 аргументов за и 5 рисков
ЕЖ
Евгений Жуйков
Инвестиционный аналитик, автор колонки
Автор - Евгений Жуйков, инвестиционный аналитик. Колонка автора на Balinsky.
Евгений Жуйков разобрал, за что инвесторы выбирают Бали и чем рискуют. Оценка - на октябрь 2024 года.
Плюсы
- Низкие политические риски. Власти стараются не принимать ничью сторону. Вероятность, что объект отберут по политическим причинам, низкая.
- Растёт экономика. Больше половины туристов на Бали - сами индонезийцы. Богатеют они - растёт спрос.
- Стабильная рупия. За 5 лет до 2024 года рупия теряла к доллару не больше 3% в год.
- Рынок растёт и становится качественнее.
- Турпоток восстановился после 2019 года и продолжает расти.
- Туристы из многих стран. Больше 8 крупных стран, в основном развитых, - платёжеспособные гости.
- Власти рады экспатам и туристам - это видно по визовой политике.
- На остров приходят крупные международные проекты. Это тоже добавляет иностранных гостей.
Примечание редакции. В октябре 2026 года рупия упала до рекорда - 18 087 за доллар. Пункт 3 стоит перепроверять на момент покупки.
Риски
- Слабый контроль стройки. Дом могут не принять после сдачи, если его строили с нарушениями.
- Земля может не подходить для стройки. Бывает, что строят в расчёте, что статус земли потом поменяют. А могут и не поменять. Объект на «не той» земле - это минус 100% вложений.
- Качество строительства. Чаще всего оставляет желать лучшего. Плохо построенный дом - это простои и ремонты.
- Нет вечного владения. Иностранцы обычно покупают лизхолд - долгую аренду, как правило до 30 лет. Продление может оспорить владелец земли. А сам объект каждый год теряет около 3,3% стоимости. Рост цены при лизхолде автор вообще не закладывает.
- Перегрев отдельных районов и типов жилья. Можно купить объект, который сложно продать и который мало приносит.
Вывод автора
Бали пока остаётся хорошим активом, чтобы разложить деньги по разным корзинам и получать высокий денежный поток. Рынок живёт по своим законам и слабо зависит от мировых трендов. Главное - выбирать грамотно.
Подробнее о рисках по земле и разрешениям: PBG и SLF на Бали, продление лизхолда.
Об авторе
Евгений Жуйков - инвестиционный аналитик, автор Telegram-канала [Advisors](https://t.me/advisorsz).
- с 2012 года анализирует инвестиционные продукты, с 2015-го - проекты в реальном секторе;
- в 2021–2022 годах - инвестиционный советник в реестре Банка России (№ 105);
- в 2022–2023 годах - операционный директор девелоперской компании Golden Tree на Бали;
- делал исследования рынка для отельных проектов на Буките;
- приглашённый лектор «МКБ Инвестиции», аттестат ФСФР 1.0.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции Balinsky.