Три вопроса продавцу «инвестиционной» недвижимости: если нет ответа, доходность придумана
ЕЖ
Евгений Жуйков
Инвестиционный аналитик, автор колонки
Автор - Евгений Жуйков, инвестиционный аналитик. Колонка автора на Balinsky.
Евгений Жуйков заметил одну и ту же картину на Бали и на курортах России - Архыз, Красная Поляна, Алтай, Крым. Целые кварталы с красивыми картинками и словами про «инвестиционный потенциал». Текст - февраль 2026 года.
Три простых вопроса
Автор задавал продавцам три вопроса:
- Сколько туристов приезжает в это место и кто они?
- Сколько в среднем стоит ночь (ADR)?
- Какая загрузка?
Обычные менеджеры терялись и отвечали: «Ну как же, это же инвестиции, туризм же растёт!» Руководитель продаж крупного застройщика предложил переадресовать вопросы аналитикам.
Почему это важно
Нельзя обещать доходность, загрузку и прибыль, если не знаешь, откуда они возьмутся. Без ответов на эти три вопроса цифры доходности ничем не подкреплены.
Кто рискует
Застройщик и риелтор зарабатывают в момент продажи. Когда и сколько заработает покупатель - неизвестно. Все риски ложатся на него, а сделку упаковывают в «инвестицию» с красивыми графиками.
Как выглядит настоящая инвестиционная сделка
По мнению автора, иначе. Застройщик сам вкладывается: покупает землю, делает документы, согласовывает проект и берёт на себя первые риски. Потом привлекает инвестора. И зарабатывают они вместе - на доходе от аренды или от продаж. Риски поделены.
Что делать покупателю
Перед покупкой спросите у продавца эти три цифры и попросите источник. Сверить их можно с независимыми данными - например, со статистикой аренды по районам Бали.
Об авторе
Евгений Жуйков - инвестиционный аналитик, автор Telegram-канала [Advisors](https://t.me/advisorsz).
- с 2012 года анализирует инвестиционные продукты, с 2015-го - проекты в реальном секторе;
- в 2021–2022 годах - инвестиционный советник в реестре Банка России (№ 105);
- в 2022–2023 годах - операционный директор девелоперской компании Golden Tree на Бали;
- делал исследования рынка для отельных проектов на Буките;
- приглашённый лектор «МКБ Инвестиции», аттестат ФСФР 1.0.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции Balinsky.