PBG и SLF на Бали: что значат разрешения, как их проверить и у скольких вилл они есть
АБ
Андрей Балинский
Основатель Balinsky
Законна ли вилла на Бали как здание, решают два документа: PBG — разрешение на строительство и SLF — сертификат, что готовое здание пригодно к эксплуатации. В большинстве объявлений нет ни того, ни другого. Разбираем, что они значат, как их проверить и что показывают данные нашего каталога.
PBG — разрешение на строительство
- PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) — разрешение строить, перестраивать или менять здание. В 2021 году оно заменило старое IMB по постановлению правительства PP 16/2021.
- Его нужно получить до начала стройки. Стройка без него рискует остановкой, штрафами или сносом.
- Оно привязано к конкретному участку, проекту, площади и назначению — например, жилой дом или жильё для туристов.
SLF — сертификат пригодности к эксплуатации
- SLF (Sertifikat Laik Fungsi) выдают после стройки, когда инспекторы подтвердят, что здание соответствует PBG и безопасно.
- Без SLF здание нельзя законно использовать. Это важно для сдачи в аренду, для кредита в банке и для перепродажи.
- SLF нужно продлевать. Для жилых домов он обычно действует 20 лет, для других зданий — меньше.
Цифры: у скольких вилл указаны разрешения
По нашему каталогу — 359 вилл, сентябрь 2026 года, со слов застройщиков:
Построенные виллы (101):
- SLF указан: 8 (8%)
- подана заявка на SLF: 9
- только PBG: 18
- подана заявка на PBG: 15
- данных о разрешениях нет: 51 (50%)
Виллы в стройке (257):
- PBG указан: 68 (26%)
- подана заявка на PBG: 24
- SLF указан или подана заявка: 11
- данных о разрешениях нет: 154 (60%)
По всему каталогу PBG или SLF указан у 26% вилл.
«Нет данных» не доказывает, что разрешения нет: застройщик мог просто его не сообщить. Но это значит, что спрашивать надо. Для готовой виллы вопрос не «есть ли PBG?», а «где SLF?» — он указан лишь у 8% построенных вилл.
Как проверить разрешение
- Просите документы, а не статус. Нужны сами PBG и SLF в PDF, с регистрационными номерами и QR-кодами. «В процессе» или скриншот заявки — это не разрешение.
- Проверьте их в SIMBG. SIMBG — государственная система, в которой выдают PBG и SLF. У каждого документа есть регистрационный номер: его можно проверить там или в управлении округа (PUPR).
- Сверьте документ со зданием. Адрес, номер сертификата на землю, площадь и назначение должны совпадать с тем, что вы покупаете. PBG на частный дом не покрывает виллу, которую сдают туристам.
- Проверьте зонирование. Зона участка в местном плане застройки (RDTR) должна разрешать такое использование. Подробнее — зонирование и разрешения вилл на Бали в цифрах.
- При покупке на стадии стройки — пропишите это в договоре. Когда выдадут SLF и что будет с вашими деньгами, если его не выдадут.
Почему это становится важнее
В 2026 году власти Бали начали закрывать виллы, нарушающие правила застройки и разрешений. Провинция также потребовала от площадок аренды убрать виллы без лицензии. Виллу без действующих PBG или SLF сложнее легально сдавать, страховать и перепродать.
Источники
- Постановление правительства PP 16/2021 о зданиях, которое ввело PBG и SLF
- SIMBG, система Министерства общественных работ для PBG и SLF: https://simbg.pu.go.id
- Каталог Balinsky, 359 вилл, сентябрь 2026 года (статус разрешений — со слов застройщиков)
- Зонирование и разрешения вилл на Бали в цифрах
- Как мы считаем