Ramada Nusa Dua by Wyndham: что даёт бренд и сколько остаётся владельцу
Balinsky поговорил с командой Teus Group о Ramada Nusa Dua by Wyndham — отельном проекте в Нуса-Дуа под управлением международной сети Wyndham. Главный вопрос: бренд оператора — это выгода для владельца юнита или просто маркетинг?
Эксперты — Александр, директор по развитию Teus Group (живёт на Бали 4 года), и Артём Боровский, руководитель партнёрского направления Teus Group.
Цифры ниже — со слов гостей. Balinsky их не проверял.
1. Что такое Wyndham
По словам гостей:
- около 9 300 отелей в 95 странах, компании 40 лет;
- в Индонезии — 34 отеля, на Бали — 4;
- в программе лояльности — более 115 млн человек.
Ramada by Wyndham — один из основных брендов сети, сегмент upscale (4 и 4+ звезды). Первый проект Teus Group на Бали — Amani Melasti, в 250 м от пляжа Карма Кандара, — тоже под одним из брендов Wyndham.
2. Договор с оператором — до старта продаж
- Основной договор с Wyndham, по словам гостей, подписали до пресейла. Не предварительный, а основной.
- Перед подписанием Wyndham проверял землю, проект, компанию, учредителей и финансы.
- Если проверка не пройдена, основной договор просто не подписывают.
3. Двойной контроль стройки
- Проект рисовали сразу по стандартам Wyndham: служебные помещения, ходы персонала, размеры, расположение выключателей.
- На каждом этапе стройки, по словам гостей, приезжает представитель Wyndham. Это вторая проверка — кроме своего технадзора.
- Стандарты задают минимальную марку бетона и вертикальную гидроизоляцию — защиту от сырости и плесени.
- На период стройки есть страховка All Risk.
- На момент интервью фундамент готов, стройка выходит из нулевого цикла.
4. Откуда гости
Три главных канала, по словам гостей:
- турагентства и пакетные туры;
- программа лояльности Wyndham — рассылка участникам до открытия отеля;
- сайты бронирования.
Частный владелец платит сайтам бронирования 15–20%. У крупной сети, по оценке гостей, комиссия может быть ниже — например, около 10%.
5. Прогноз загрузки
- В модели Teus Group: 75% в первый год, дальше рост до 83%. Прогноз — на 5 лет.
- Первый год у нового отеля, по словам гостей, всегда самый трудный: нужны отзывы и узнаваемость.
- Отель Wyndham в Семиньяке, по их словам, загружен примерно на 80%, ночь — около $100. Гости оговорились, что цену не проверяли.
6. Как делится доход
Отель работает по схеме общего пула. Доход всех номеров складывается и делится по коэффициентам. Коэффициенты, по словам гостей, взяты из правил Wyndham:
- тип номера (стандарт или люкс);
- этаж;
- вид;
- площадь.
У разных юнитов коэффициент — примерно от 1,01 до 2.
Пример из интервью: юнит 316, 3-й этаж, 33 м², цена $122 900, ночь в расчёте — $105.
7. Сколько остаётся владельцу
Расчёт на каждые $100 дохода юнита, со слов гостей:
- 20% — вознаграждение управляющей. Остаётся $80.
- Из $80 вычитают ещё 30,5%: работа отеля (персонал, комиссии, коммунальные услуги, связь) — 20%, фонд ремонта — 4%, маркетинг — до 5%, непредвиденные расходы и страховка — 1,5%.
- Остаётся около $55,6.
- Налог: 10%, если управляющая выступает налоговым агентом (при наличии индонезийского налогового номера NPWP).
- Итог — около $50 из $100, примерно 50 на 50.
Операционные расходы, по словам гостей, сначала около 20–22%, со временем снижаются до 18%.
8. Что проверить в договоре
- Что будет, если оператор не выполняет свои показатели. Гости предположили, что тогда возможна смена управляющей, но точного ответа по договору не дали.
- Как владелец видит отчёты. По словам гостей, у каждого инвестора будет личный кабинет на сайте Wyndham с отчётами по своему юниту.
9. Минусы бренда
По словам гостей:
- меньше свободы — стандарты обязательны;
- большой компании сложнее быстро менять курс;
- застройщику работать сложнее.
Плюс, по их мнению, — стабильность: сетевая управляющая не зависит от планов одного человека.
10. Ликвидность при перепродаже
Что влияет на перепродажу, по словам гостей:
- локация;
- кто управляет и какие цифры показывает объект;
- кто построил;
- узнаваемость бренда — особенно для иностранных покупателей.
Земля в районе Меласти, по данным аналитиков, на которые ссылаются гости, за последний год подорожала на 8–10%.
Полное интервью — по кнопке «Смотреть видео» ниже.
