Bestemming en vergunningen op Bali in cijfers: één op de drie villa’s te koop staat op woongrond

Kort antwoord: van de villa’s te koop in de Balinsky-catalogus waarvan de bestemming bekend is, staat 33% op gele — woon- — grond, waar dagverhuur aan toeristen niet is toegestaan. Op het Bukit-schiereiland is dat de helft, in Ubud bijna vier op de tien. Die villa’s staan zo’n 14% goedkoper per vierkante meter te koop. En maar 27% van de villa’s heeft een bouwvergunning (PBG) of gebruiksvergunning (SLF) geregistreerd; nog eens 16% heeft een aanvraag lopen. Wilt u een villa per nacht verhuren, dan bepalen bestemming en vergunningen of dat plan überhaupt legaal is.

De ruimtelijke plannen van Bali (RDTR) geven elk perceel een zone. Op de openbare kaarten verschijnen die als kleuren: geel voor wonen, roze voor toerisme, rood voor handel, oranje voor gemengd gebruik, groen voor landbouw. Wat u mag bouwen en hoe u het mag gebruiken, hangt af van de exacte zonecode, niet alleen van de kleur — maar de kleur is een sterk eerste signaal. Kortdurend toeristisch verblijf hoort in toeristische en commerciële zones; op woongrond is het in het algemeen niet toegestaan. Onze uitleg over grondzones op Bali behandelt de codes in detail. Voor een koper betekent dit: een villa op gele grond kan een prima woning of langetermijnverhuur zijn, maar een bedrijfsplan op basis van nachtelijke Airbnb-inkomsten staat daar juridisch op losse schroeven.

Balinsky-catalogus, gepubliceerde villa’s met een bekende zone, september 2026: — Toeristische, commerciële of gemengde zones (roze, rood, oranje en vergelijkbare codes): 235 villa’s — 67%. — Wonen (geel en wooncodes): 114 villa’s — 33%. Per gebied (villa’s op gele grond / villa’s met bekende zone): — Centraal Canggu (inclusief Babakan en Padonan): 17 van 17. — GWK: 9 van 9. — Bukit (het schiereiland buiten Uluwatu zelf, inclusief Bingin): 21 van 42 — 50%. — Ubud: 14 van 36 — 39%. — Berawa: 5 van 15 — 33%. — Uluwatu: 9 van 30 — 30%. — Nyanyi: 11 van 44 — 25%. — Pandawa: 5 van 23 — 22%. — Nusa Dua: 5 van 34 — 15%. — Pererenan: 0 van 27. — Melasti: 0 van 16. De steekproeven per gebied zijn klein — lees ze als een beeld van het huidige aanbod, niet als een precieze meting. Maar de richting is duidelijk: in centraal Canggu, op de Bukit en in Ubud is de zone controleren geen formaliteit.

Villa’s op woongrond staan te koop voor een mediaan van $2.601 per vierkante meter, tegen $3.024 voor villa’s op toeristische en commerciële grond — ongeveer 14% minder. Bij villa’s met twee slaapkamers is het verschil groter: $2.438 tegen $3.089 per m², ongeveer 21% minder. Bij villa’s met drie slaapkamers is er vrijwel geen verschil ($2.600 tegen $2.627) — een aannemelijke reden is dat grotere woningen vaker worden gekocht om zelf te bewonen, waarbij de zone minder uitmaakt. Een lagere prijs op gele grond is geen koopje als u per nacht wilt verhuren: de korting weerspiegelt dat het meest winstgevende gebruik niet is toegestaan. Het kan wel een koopje zijn als u een woning of maandverhuur zoekt.

De bouwvergunning (PBG, Persetujuan Bangunan Gedung) is de juridische basis van de bouw; de gebruiksvergunning (SLF) bevestigt dat een opgeleverd gebouw gebruikt mag worden. Zonder die twee is een verhuurvergunning moeilijk te krijgen, en in het ergste geval loopt het gebouw gevaar — in 2025 werden in Bingin 45 gebouwen gesloopt wegens overtreding van de bestemming. Geregistreerde vergunningsstatus van villa’s in de Balinsky-catalogus: — PBG of SLF geregistreerd: 96 villa’s — 27%. — Aanvraag voor PBG of SLF loopt: 57 villa’s — 16%. — Geen vergunning geregistreerd: 203 villa’s — 57%. Van de al opgeleverde villa’s hebben er maar 8 van de 101 een SLF geregistreerd. ‘Geen vergunning geregistreerd’ betekent niet altijd dat er geen is — soms heeft de ontwikkelaar het document gewoon niet aangeleverd. Maar het betekent wel dat de koper erom moet vragen en het moet controleren vóór betaling.

— Bron: villa’s in de Balinsky-catalogus, september 2026. Zone: 349 villa’s met een geregistreerde zone; vergunningen: 356 villa’s met een geregistreerde status. — Zones zijn gegroepeerd op geregistreerde kleur of code; gemengde vermeldingen zoals ‘roze, geel’ tellen als toerisme/handel, en een homestayvergunning (pondok wisata) op gele grond telt als wonen. — De catalogus dekt een groot deel van de nieuwbouwmarkt op Bali, niet het hele eiland. — De vergunningsstatus weerspiegelt de documenten die op het moment van de momentopname in de catalogus stonden. Bekijk villa’s in gebieden waar het meeste aanbod op toeristische grond staat: Pererenan · Melasti · Nyanyi.