Is off-plan goedkoper op Bali? Wat de prijzen van 350 villa’s echt laten zien

Kort antwoord: niet zoals het verkooppraatje suggereert. In de Balinsky-catalogus staan villa’s die nog in aanbouw zijn te koop voor een mediaan van $3.004 per vierkante meter, en opgeleverde villa’s voor $2.444 — nieuwe off-plan villa’s zijn per vierkante meter dus zo’n 23% duurder, niet goedkoper. De ‘off-plan korting’ klopt alleen in enge zin: dezelfde villa kost vóór oplevering meestal minder dan erna. Vergeleken met wat vandaag al gebouwd is en te koop staat, is off-plan vaak de duurdere instap. Hier de data en wat die betekent voor een koper.

Balinsky-catalogus, gepubliceerde villa’s met prijs en woonoppervlakte, september 2026: — In aanbouw: mediaan $371.490 per villa, $3.004 per m² (254 villa’s). De helft zit tussen $2.540 en $3.629 per m². — Opgeleverd: mediaan $320.000 per villa, $2.444 per m² (99 villa’s). De helft zit tussen $2.023 en $3.124 per m². Het patroon blijft als u vergelijkbare villa’s naast elkaar zet: — 1 slaapkamer: in aanbouw $2.935 per m² (63 villa’s) tegenover opgeleverd $2.504 (14 villa’s). — 2 slaapkamers: in aanbouw $3.037 per m² (103 villa’s) tegenover opgeleverd $2.427 (43 villa’s). — 3 slaapkamers: in aanbouw $2.800 per m² (47 villa’s) tegenover opgeleverd $2.169 (28 villa’s). En binnen hetzelfde gebied, waar beide soorten te koop staan: — Nyanyi: in aanbouw $2.947 per m² (28 villa’s) tegenover opgeleverd $2.466 (16 villa’s). — Ubud: in aanbouw $3.110 per m² (15 villa’s) tegenover opgeleverd $2.076 (14 villa’s) — een kleine steekproef, alleen indicatief.

De data laat het verschil zien, maar bewijst de oorzaak niet. De waarschijnlijke verklaringen: — Opgeleverde villa’s zijn oudere voorraad. Ze zijn één tot vijf jaar geleden ontworpen en geprijsd, toen grond en bouw goedkoper waren. Nieuwe projecten worden geprijsd tegen de grond- en bouwkosten van vandaag. — Nieuwe villa’s worden verkocht met een marketingopslag: renders, een verkoopteam, makelaarscommissies, vaak een beloofd verhuurprogramma. Dat zit allemaal in de prijs. — De specificaties verschillen. Nieuwere projecten hebben vaak duurdere afwerking, grotere glaspartijen en meer voorzieningen. — Een opgeleverde villa komt met bewijs: u ziet de bouwkwaliteit en soms een verhuurgeschiedenis. Een off-plan koper betaalt voor een belofte. Anders gezegd: ‘off-plan is 15–30% goedkoper’ vergelijkt meestal de lanceringsprijs met de prijs die hetzelfde project na oplevering zal vragen — een voorspelling van de ontwikkelaar, geen marktfeit.

— Vergelijk off-plan met wat in de buurt al is opgeleverd, niet met de toekomstige prijs van de ontwikkelaar. Staat een opgeleverde villa van vergelijkbare grootte in hetzelfde gebied te koop voor $2.400 per m² en vraagt een off-plan project $3.000, dan betaalt u ongeveer een kwart meer voor een nieuwer gebouw en een opleveringsrisico. — Een opgeleverde villa kan de betere deal zijn. Geen bouwrisico, geen wachttijd zonder inkomsten, en u ziet precies wat u koopt. Controleer de bouwvergunning (PBG), de gebruiksvergunning (SLF) en de resterende pacht. — Off-plan blijft zinvol als het project echt beter is — ligging, ontwerp, een sterke ontwikkelaar — en als het betalingsschema u beschermt. Zie betalingsschema’s voor off-plan op Bali. — Vergeet de pachtklok niet. Bij leasehold kan de pacht ingaan bij ondertekening in plaats van bij oplevering — vraag het na. Elke bouwmaand kan een pachtmaand zijn die u betaalt maar niet kunt gebruiken.

Een hogere prijs per vierkante meter bij hetzelfde haalbare nachttarief betekent een lager rendement. Onze analyse van het huurrendement van villa’s op Bali per gebied laat zien dat de mediane villa met twee slaapkamers bij 65% bezetting ongeveer 10% bruto oplevert. 20% onder de mediaan kopen tilt dat richting 12%; 20% erboven drukt het richting 8%.

— Bron: villa’s in de Balinsky-catalogus, september 2026, met vermelde prijs en woonoppervlakte (353 villa’s; 254 in aanbouw, 99 opgeleverd). — Prijzen zijn vraagprijzen, geen transactieprijzen. — De prijs per m² gebruikt de bebouwde oppervlakte uit de advertentie. — De twee groepen verschillen in leeftijd, spreiding over gebieden en specificaties; de vergelijking beschrijft de markt waar een koper vandaag mee te maken heeft, niet de prijsontwikkeling van één villa. — Vergelijkingen per gebied met minder dan 30 villa’s in een groep zijn indicatief. Vergelijk zelf: villa’s in aanbouw · opgeleverde villa’s.