Bestemmingszones op Bali: kleuren, codes, RDTR

Als iemand u een perceel laat zien en zegt: ‘dit is een gele zone, dus alles is in orde’, dan is dat een veel te kort antwoord. Op de kaart van het Indonesische ministerie van Landzaken worden percelen in vijf kleuren weergegeven: — groen — landbouwgrond; — geel — woonbestemming; — rood — commercieel; — roze — toerisme; — oranje — gemengde commerciële en woonbestemming. Die kleuren zijn alleen een visuele vereenvoudiging. Juridisch is grond niet in vijf kleuren verdeeld, maar in meer dan 30 zonecodes en subcodes. Voor elke zone beschrijft de wet meer dan tweehonderd toegestane soorten bebouwing. Om te begrijpen of u op een perceel een villa, appartementen of een toeristisch object mag bouwen, is een gele vlek op de kaart niet genoeg. U moet drie stappen zetten: 1. Controleer de exacte code en subcode van het perceel op de website van het ministerie van Landzaken. 2. Open het RDTR-document (Rencana Detail Tata Ruang) — het gedetailleerde ruimtelijke plan voor het betreffende gebied of regentschap. 3. Bestudeer de RDTR-eisen voor precies het type gebouw dat u wilt realiseren: bouwhoogte, dichtheid, afstanden en toegestaan gebruik. Als het RDTR geen villa toestaat, dan maakt geen enkel ‘groen certificaat’ van de verkoper die villa alsnog legaal. Hoe belangrijk RDTR is, blijkt uit wet nr. 26 van 2007 inzake ruimtelijke ordening. Bij het gebruik van grond moet iedereen zich houden aan het ruimtelijk plan en de gebruiksvergunningen. Overtreding betekent niet alleen een boete, maar sloop. Wat een investeerder moet doen: — Neem een ‘zone’ uit de mond van een verkoper nooit als feit aan. Controleer het zelf via het portaal of via een jurist. — Wordt u een verhuurvilla op landbouwgrond beloofd, dan is dat een grijs schema. De autoriteiten op Bali bereiden een moratorium voor op toeristische bouw in groene zones; een project kan op elk moment verboden worden. — Leg in het contract vast dat de ontwikkelaar verantwoordelijk is voor het verkrijgen van een PBG (bouwvergunning) die in overeenstemming is met het RDTR. In Bingin zijn in 2025 precies om overtreding van de zonering 45 gebouwen gesloopt. Dit is geen theorie — dit is geld dat al verdwenen is.