Huurrendement van villa’s op Bali per gebied: wat 350 verkoopprijzen en 6.300 verhuurobjecten echt laten zien

Kort antwoord: voor een gemiddelde villa, gekocht tegen de mediane prijs en verhuurd tegen het mediane nachttarief, komt het bruto huurrendement op Bali uit op ongeveer 10% per jaar voor villa’s met twee tot drie slaapkamers en ongeveer 14% voor villa’s met één slaapkamer, bij een realistische bezetting van 65%. Na platformcommissies, beheer, lopende kosten en de lokale logiesbelasting wordt dat ongeveer 5% netto voor twee slaapkamers en ongeveer 7% voor één slaapkamer — nog vóór het aflopen van de leasehold. Villa’s in het bovenste kwart van de markt qua nachttarief doen het duidelijk beter. Zo hebben we gerekend, per aantal slaapkamers en per gebied, zodat u elke prognose van een ontwikkelaar ertegen kunt afzetten.

— Koopprijzen: villa’s te koop in de Balinsky-catalogus — 359 gepubliceerde villa’s met een prijs, september 2026. — Nachttarieven: Balinsky’s database voor kortetermijnverhuur — 6.305 villa’s die nu op Bali te huur staan, met aantal slaapkamers en vermelde nachtprijs. De volledige tabel per gebied staat in huurtarieven van villa’s op Bali per gebied. — Bezetting: niet overgenomen uit advertenties (kalenders blokkeren data om allerlei redenen en overschatten echte boekingen). In plaats daarvan tonen we drie scenario’s — 55%, 65% en 75% geboekte nachten over het jaar. Officiële statistieken plaatsen de bezetting van sterrenhotels op Bali rond 57–65%. Bruto rendement = mediaan nachttarief × bezetting × 365 ÷ mediane koopprijs. Het netto rendement trekt als aandeel van de bruto-opbrengst af: 15% platformcommissies, 20% beheervergoeding, 6% lopende kosten en 10% lokale logiesbelasting (PBJT) — samen 51%. Uw eigen cijfers kunnen afwijken; het gaat om de methode. Inkomstenbelasting (10% voor een ingezetene, tot 20% voor een niet-ingezetene) komt er nog bij — zie vastgoedbelastingen op Bali.

— 1 slaapkamer: mediane prijs $189.700, mediaan nachttarief $112 → bruto 14,0%, netto 6,9%. — 2 slaapkamers: mediane prijs $322.500, mediaan nachttarief $135 → bruto 9,9%, netto 4,9%. — 3 slaapkamers: mediane prijs $475.000, mediaan nachttarief $192 → bruto 9,6%, netto 4,7%. — 4 slaapkamers: mediane prijs $840.840, mediaan nachttarief $308 → bruto 8,7%, netto 4,3%. Twee patronen vallen op. Ten eerste is de villa met één slaapkamer het efficiëntste formaat: ze haalt ongeveer 83% van het nachttarief van een villa met twee slaapkamers, maar kost ongeveer 59%. Ten tweede levert elke extra slaapkamer minder huur op dan ze aan prijs toevoegt — grote villa’s zijn betere woningen dan rendementsmachines.

De mediaan is geen lot. Een villa in het bovenste kwart van haar segment — beter ontwerp, sterkere reviews, een goede beheerder — verdient veel meer per nacht: $165 in plaats van $112 bij één slaapkamer, $190 in plaats van $135 bij twee, $268 in plaats van $192 bij drie. Bij dezelfde mediane koopprijs en 65% bezetting halen villa’s uit het bovenste kwart ongeveer 10% netto bij één slaapkamer en ongeveer 6,6–6,8% bij twee en drie. Bij 75% bezetting — alleen haalbaar voor goed beheerde villa’s — komt het bovenste kwart op zo’n 12% netto bij één slaapkamer en ongeveer 8% bij twee. Het onderste kwart zakt intussen naar ongeveer 3,5% netto. Het verschil tussen een goed en een slecht beheerde villa is groter dan het verschil tussen welke twee gebieden ook.

Cijfers per gebied vragen meer voorzichtigheid: de catalogus heeft minder villa’s te koop per cel van gebied en slaapkamers. We tonen het bruto rendement bij 65% bezetting en markeren uitkomsten op basis van minder dan 30 verkoopprijzen als indicatief. — Groot-Canggu (Canggu, Berawa, Batu Bolong, Pererenan, Umalas, Seminyak), 2 slaapkamers: prijs $309.500 (44 villa’s), nachttarief $132 (1.042 verhuurobjecten) → bruto 10,1%, netto 5,0%. — Bukit-schiereiland (Uluwatu, Bukit, Melasti, Pandawa, Ungasan), 2 slaapkamers: prijs $359.900 (43 villa’s), nachttarief $164 (400 verhuurobjecten) → bruto 10,8%, netto 5,3%. — Bukit-schiereiland, 1 slaapkamer (indicatief, 27 verkoopprijzen): prijs $195.000, nachttarief $152 → bruto 18,4%, netto 9,0%. — Ubud, 2 slaapkamers (indicatief, 14 verkoopprijzen): prijs $277.500, nachttarief $121 → bruto 10,3%, netto 5,1%. — Nyanyi en Tabanan, 2 slaapkamers (indicatief, 17 verkoopprijzen en 17 verhuurobjecten): prijs $253.000, nachttarief $116 → bruto 10,9%, netto 5,3%. — Nusa Dua, 2 slaapkamers (indicatief, 9 verkoopprijzen en 34 verhuurobjecten): prijs $327.500, nachttarief $108 → bruto 7,8%, netto 3,8%. De praktische conclusie: in de belangrijkste gebieden van Bali komt de mediane villa met twee slaapkamers uit in een smalle band van ongeveer 10–11% bruto. Het gebied telt minder dan formaat en uitvoering. De duidelijkste uitschieter is de villa met één slaapkamer op de Bukit, waar hoge nachttarieven samengaan met relatief lage koopprijzen.

De meeste villa’s op Bali zijn leasehold. Een pacht van 25 jaar betekent dat elk jaar ongeveer 4% van de koopprijs ‘opgaat’ — de villa is bij doorverkoop minder waard naarmate de looptijd korter wordt. Een netto rendement van 5% op een leasehold van 25 jaar ligt dus veel dichter bij 1% echt rendement bovenop het terugverdienen van uw eigen geld, tenzij de pacht wordt verlengd of de doorverkoopwaarde overeind blijft. Een pacht van 30 jaar verbruikt ongeveer 3,3% per jaar. Daarom verdienen pachtduur en verlengingsvoorwaarden evenveel aandacht als het nachttarief — zie verlenging van een leasehold op Bali.

Ons eerdere artikel over wat ‘gegarandeerde rendementen’ op Bali echt betekenen behandelt de constructies die 11–13% beloven, wat deze cijfers ook zeggen.

— Koopprijzen zijn vraagprijzen van villa’s die nu in de Balinsky-catalogus staan, geen afgeronde transacties. De catalogus dekt een groot deel van de nieuwbouwmarkt, maar niet heel Bali. — Nachttarieven zijn vermelde tarieven van de momentopname van september 2026, geen gerealiseerde jaargemiddelden; seizoensschommelingen zijn niet gemodelleerd. — Verhuurobjecten zijn aan gebieden gekoppeld via de dichtstbijzijnde catalogusobjecten binnen 1,5 km. — Een nieuwe villa kan hogere tarieven halen dan de gemiddelde bestaande villa in haar gebied; een oudere minder. — Kosten zijn gemodelleerd als aandeel van de opbrengst; echte kosten verschillen per beheerder en villa. Bekijk villa’s met een inkomensschatting per villa: villa’s te koop op Bali · villa’s met 1 slaapkamer · villa’s met 2 slaapkamers.

Prijzen en huren per gebied worden elke maand opnieuw berekend: vastgoedprijzen op Bali per gebied, wat huren op Bali kost. Hoe we rekenen: methodologie.