Стоит ли инвестировать в недвижимость на Бали в 2026 году: честно о плюсах, минусах и рисках
АБ
Андрей Балинский
Основатель Balinsky
Коротко: может стоить — но только если правильно выбрать структуру владения, район и застройщика, а доходность считать по реальной загрузке, а не по буклету. Спрос на Бали рекордный. Слабые места в другом: лизхолд, который «сгорает», неровные застройщики, зонирование и расходы на управление, которые незаметно съедают треть выручки. Ниже — полная картина с цифрами.
Почему покупают на Бали: аргументы «за»
— Спрос настоящий и растёт. По данным статистического агентства Индонезии (BPS), в 2025 году Бали принял 6 948 754 иностранных туриста — рекорд: +9,7% к 2024 году и выше доковидного 2019-го. Туризм не просто восстановился, а превысил прежний пик.
— Невысокий входной билет для пляжного направления. В каталоге Balinsky (срез июня 2026) медианная вилла стоит около $405 000 в Чангу, $375 000 на Буките (Улувату, Пандава, Бингин), $255 000 в Убуде и $185 000 в Табанане. Студия или апартамент с одной спальней в комплексе — обычно $120–160 тыс. Сравните с ценами у моря на Пхукете, в Дубае или на юге Европы.
— Цены в долларах. Для покупателя с долларами или евро это снимает один слой валютного риска на самой покупке — но не на местных расходах (подробнее — в статье про рупию и доллар).
— Для иностранца есть законные пути. Фрихолд на землю недоступен, но лизхолд, Hak Pakai (при наличии ВНЖ) и компания с иностранным капиталом (PT PMA) — законны и массово используются. В 2025 году требование к оплаченному капиталу PT PMA снизили до 2,5 млрд рупий, и путь через компанию стал заметно доступнее.
— Диверсифицированный турпоток. Крупнейший рынок — Австралия (около 1,54 млн туристов в 2024 году), дальше Индия, Китай, Великобритания и Южная Корея. Ни одна страна не доминирует.
Аргументы «против»: что может пойти не так
— Вы покупаете время, а не землю. Большинство вилл продаётся в лизхолд — аренду на 25–30 лет. С каждым годом остаток срока и цена перепродажи уменьшаются. Доходность «10% годовых» должна ещё и вернуть цену покупки до конца аренды — а это «сгорание» срока в таблицах застройщиков часто не учитывают. Разбираем в статье о продлении лизхолда.
— Загрузка ниже, чем в рекламе. По BPS загрузка звёздных отелей Бали — примерно 57–65%, в низкие месяцы около 57%; у беззвёздного жилья заметно ниже. Средняя поездка иностранца — около трёх ночей: больше смен гостей, уборок и операционных расходов.
— В некоторых районах переизбыток предложения. Только в Чангу к 2025 году ожидалось около 1 600 новых апартаментов. В плотном районе новая вилла по соседству конкурирует за тех же гостей, и ставки перестают расти.
— Главный отдельный риск — застройщик. Off-plan продают под обещание скидки, но часть проектов задерживают, упрощают или не достраивают, а платежи часто идут за годы до того, как вы что-то получите. В нашем каталоге новые строящиеся виллы и вовсе стоят за метр примерно на 23% дороже готовых — см. правда ли, что off-plan на Бали дешевле.
— Зонирование и разрешения. Вилла на земле сельхозназначения или без разрешения на строительство (PBG) и сертификата функциональной годности (SLF) может оказаться невозможной к легальной сдаче — или даже под угрозой сноса. Зонирование по планам RDTR в ряде районов пересматривается.
— Управление забирает большую долю. Управляющая компания обычно берёт 15–25% валовой выручки, площадки бронирования — свою комиссию, эксплуатация (бассейн, сад, электричество, уборка, ремонт) — ещё 5–8% выручки. Затем налог на аренду. Валовая и чистая доходность — очень разные числа: см. как устроены комиссии управляющих компаний.
— Продать медленнее, чем купить. Нет единой базы объектов и ипотеки для иностранцев, поэтому покупателей подержанной виллы в лизхолде меньше, чем продавцов новых.
— Правила меняются. В 2025–2026 годах на Бали ввели новые правила регистрации арендаторов, усилили борьбу с нелегальной сдачей и обсуждают ужесточение наказаний за номинальные схемы. Правильно оформленному инвестору это не мешает — мешает «коротким путям».
Как выглядит реалистичная доходность
«Гарантированные 12–15%» почти всегда — валовая выручка в хороший месяц до расходов. Реалистичная модель:
— загрузка 55–70% в среднем за год, а не 90%;
— минус 15–25% управляющей компании;
— минус 5–8% на эксплуатацию;
— минус налог на аренду (финальные 10% с валовой арендной платы для резидентов; для нерезидентов обычно удерживается 20%, который может снизить налоговое соглашение);
— минус амортизация лизхолда: цена покупки, делённая на оставшиеся годы аренды.
Что осталось — ваша реальная доходность, которую можно сравнивать с облигациями. Наш собственный расчёт по 359 ценам вилл и 6 305 объектам аренды даёт медианной вилле с двумя спальнями около 10% валовых и около 5% чистыми при загрузке 65%, а виллам с одной спальней — около 14% и 7% — см. доходность вилл на Бали по районам. Разница между хорошо и плохо управляемой виллой на одной улице больше, чем между районами. Всегда просите реальные отчёты по загрузке за 12 месяцев по сданному проекту того же оператора.
Кому подходит недвижимость на Бали, а кому нет
Подходит, если:
— горизонт 7–10 лет и больше или вы планируете сами жить в вилле часть года;
— вы готовы проверить землю, разрешения и застройщика до оплаты;
— вы понимаете, что это бизнес с операционными рисками, а не вклад.
Не подходит, если:
— деньги нужны обратно через 2–3 года;
— покупка имеет смысл только при «гарантированной» доходности из буклета;
— вам предлагают фрихолд на имя знакомого индонезийца (номинальная схема ничтожна по закону Индонезии — так теряют всё).
Тест из пяти вопросов перед покупкой
- Разрешено ли на участке жильё или туристическое размещение, есть ли у проекта PBG?
- Сколько лет осталось по аренде земли — и переживёт ли собственная аренда застройщика вашу?
- Сдал ли застройщик хотя бы три проекта в срок? Используйте чек-лист из 12 пунктов.
- Работает ли доходность при загрузке 55% после всех расходов и налогов?
- Кто будет управлять виллой и можно ли сменить управляющего без штрафа?
Если на все пять вопросов хорошие ответы, Бали может быть надёжной инвестицией. Если хоть на один ответ «не знаю» — выясните до внесения депозита.
Актуальные объекты с ценами и разрешениями: виллы на продажу на Бали и апартаменты на Бали. Пошаговый юридический процесс — в нашем гайде по покупке.
Источники: BPS Bali — прибытия иностранных туристов 1969–2025 и туристическая статистика (загрузка отелей, длительность поездки), 2024–2026; Постановление Министерства инвестиций № 5/2025; данные каталога Balinsky, июнь 2026.
Актуальные цифры
Цены и аренда по районам пересчитываются раз в месяц: цены на недвижимость Бали по районам, сколько стоит аренда на Бали. Как мы считаем — методология.