Договор аренды и лизхолда на Бали: 6 правил, которые защищают ваши деньги
АБ
Андрей Балинский
Основатель Balinsky
Лизхолд - это договор. В госреестр, как свидетельство о праве, он не попадает. Поэтому всё, что защищает покупателя, должно быть в самом договоре. Вот на что смотреть.
1. Что именно вы получаете
- Договор аренды (Hak Sewa) заключают у нотариуса. В земельном ведомстве (BPN) его не регистрируют.
- В реестр записывают право пользования (Hak Pakai) и право застройки (HGB). Это другие права, у них свои условия.
- Номинальная схема, когда землю оформляют на индонезийца «за вас», по закону ничтожна (ст. 26 Закона о земле). Деньги и объект можно потерять.
Подробнее о правах - в статье лизхолд или фрихолд.
2. Язык
Договор с индонезийской стороной по закону должен быть на индонезийском (закон о языке № 24/2009, ст. 31). Суды признавали недействительными договоры только на английском. Делайте договор на двух языках.
3. Валюта
Сумма в договоре - в рупиях. Подробнее - в статье про доллары в договоре.
4. Гербовая марка (meterai)
- 10 000 рупий на документ, если сумма в нём больше 5 млн рупий.
- Платит тот, кто получает документ. Если подписывают обе стороны - каждая за свой экземпляр.
- Без марки договор действителен. Но чтобы подать его в суд, марку придётся доплатить.
- Переклеить использованную марку - до 3 лет или штраф до 200 млн рупий.
5. Продление
- Цену и условия продления прописывают сразу. Обещание «продлим потом» ничего не гарантирует.
- Если хозяин отказывается брать деньги за продление, их можно внести на депозит суда (ст. 1404 Гражданского кодекса). Это крайняя мера.
- Подробно - в статье про продление лизхолда.
6. Нотариус и налоги
- Тариф нотариуса ограничен законом: от 2,5% при небольших суммах до 1% при крупных. Тариф земельного нотариуса (PPAT) - не больше 1%.
- С арендной платы собственник земли платит окончательный налог 10%. Спросите, включён ли он в цену.
- Сдавать жильё в субаренду можно только с письменного согласия собственника.
Редакция
Редакция Balinsky · 12 октября 2026. Текст сверен с законами Индонезии, действующими на эту дату.
Обновление: в одном из разборов было сказано, что нотариус регистрирует аренду в земельном ведомстве. Это неверно: регистрируют право пользования, а договор аренды остаётся у нотариуса. Исправлено, кто платит гербовую марку и какой за неё штраф.
Материалы, на которые опирается статья: https://t.me/BaliLawyer/15, https://t.me/BaliLawyer/17, https://t.me/BaliLawyer/35, https://t.me/BaliLawyer/36, https://t.me/BaliLawyer/75, https://t.me/BaliLawyer/98, https://t.me/BaliLawyer/117, https://t.me/BaliLawyer/161, https://t.me/BaliLawyer/190
Источники
- Закон о земле № 5/1960, ст. 26: https://pasal.id/peraturan/uu/uu-no-5-tahun-1960/pasal-26
- Постановление правительства № 18/2021 о правах на землю: https://pasal.id/peraturan/pp/pp-no-18-tahun-2021
- DDTC: кто платит гербовую марку: https://news.ddtc.co.id/berita/nasional/25261/soal-pihak-yang-terutang-bea-meterai-ini-ketentuannya
- Налоговая Индонезии о штрафах за марку: https://www.pajak.go.id/id/artikel/ancaman-pidana-di-balik-selembar-meterai