Zonage et permis à Bali en chiffres : une villa à vendre sur trois se trouve en zone résidentielle
AB
Andrei Balinsky
Fondateur de Balinsky
Réponse courte : parmi les villas à vendre du catalogue Balinsky dont le zonage est connu, 33 % se trouvent en zone jaune — résidentielle —, où la location touristique à la nuit n’est pas autorisée. Sur la péninsule du Bukit, c’est la moitié ; à Ubud, près de quatre sur dix. Ces villas sont proposées environ 14 % moins cher au mètre carré. Et seules 27 % des villas ont un permis de construire (PBG) ou un certificat de conformité (SLF) enregistré ; 16 % de plus ont une demande en cours. Si vous comptez louer une villa à la nuit, ce sont le zonage et les permis qui déterminent si ce projet est légal.
Pourquoi la couleur de la zone compte
Les plans d’urbanisme de Bali (RDTR) attribuent une zone à chaque parcelle. Sur les cartes publiques, elles apparaissent en couleurs : jaune pour le résidentiel, rose pour le tourisme, rouge pour le commerce, orange pour l’usage mixte, vert pour l’agriculture. Ce que l’on peut construire et comment on peut l’utiliser dépend du code exact de la zone, pas seulement de la couleur — mais la couleur est un premier signal fort. L’hébergement touristique de courte durée relève des zones touristiques et commerciales ; en zone résidentielle, il n’est en général pas autorisé. Notre guide sur les zones foncières de Bali détaille les codes.
Pour un acheteur, cela signifie qu’une villa en zone jaune peut être une très bonne résidence ou une location longue durée, mais qu’un business plan fondé sur des revenus Airbnb à la nuit y repose sur une base juridique fragile.
Combien de villas à vendre sont en zone jaune
Catalogue Balinsky, villas publiées avec une zone connue, septembre 2026 :
— Zones touristiques, commerciales ou mixtes (rose, rouge, orange et codes équivalents) : 235 villas — 67 %.
— Résidentiel (jaune et codes résidentiels) : 114 villas — 33 %.
Par quartier (villas en zone jaune / villas à zone connue) :
— Centre de Canggu (dont Babakan et Padonan) : 17 sur 17.
— GWK : 9 sur 9.
— Bukit (la péninsule hors Uluwatu proprement dit, dont Bingin) : 21 sur 42 — 50 %.
— Ubud : 14 sur 36 — 39 %.
— Berawa : 5 sur 15 — 33 %.
— Uluwatu : 9 sur 30 — 30 %.
— Nyanyi : 11 sur 44 — 25 %.
— Pandawa : 5 sur 23 — 22 %.
— Nusa Dua : 5 sur 34 — 15 %.
— Pererenan : 0 sur 27.
— Melasti : 0 sur 16.
Les échantillons par quartier sont petits : lisez-les comme un portrait de l’offre actuelle, pas comme une mesure précise. Mais la tendance est nette : au centre de Canggu, sur le Bukit et à Ubud, vérifier la zone n’est pas une formalité.
Les villas en zone jaune sont moins chères — pour une raison
Les villas en zone résidentielle sont proposées à une médiane de 2 601 $ le mètre carré, contre 3 024 $ pour celles en zone touristique et commerciale — environ 14 % de moins. Pour les villas de deux chambres, l’écart est plus grand : 2 438 $ contre 3 089 $ le m², environ 21 % de moins. Pour les villas de trois chambres, il n’y a pratiquement pas de différence (2 600 $ contre 2 627 $) — une explication plausible est que les grandes maisons sont plus souvent achetées pour y vivre, usage pour lequel la zone compte moins.
Un prix plus bas en zone jaune n’est pas une bonne affaire si vous comptez louer à la nuit : la décote reflète le fait que l’usage le plus rentable n’est pas autorisé. Ce peut être une bonne affaire si vous cherchez une résidence ou une location au mois.
Permis : combien de villas ont un PBG
Le permis de construire (PBG, Persetujuan Bangunan Gedung) est la base légale de la construction ; le certificat de conformité (SLF) confirme qu’un bâtiment achevé peut être utilisé. Sans eux, obtenir une licence de location est difficile, et dans le pire des cas le bâtiment est menacé : en 2025, 45 constructions ont été démolies à Bingin pour infraction au zonage.
Statut des permis enregistré pour les villas du catalogue Balinsky :
— PBG ou SLF enregistré : 96 villas — 27 %.
— Demande de PBG ou SLF en cours : 57 villas — 16 %.
— Aucun permis enregistré : 203 villas — 57 %.
Parmi les villas déjà achevées, seules 8 sur 101 ont un SLF enregistré. « Aucun permis enregistré » ne veut pas toujours dire qu’il n’y en a pas — parfois le promoteur n’a simplement pas fourni le document. Mais cela signifie que l’acheteur doit le demander et le vérifier avant de payer.
Que faire avant d’acheter
- Obtenez le code exact de la zone de la parcelle, pas seulement sa couleur, et lisez les règles du RDTR qui s’y appliquent. Faites-le vous-même ou via votre propre avocat — pas via le vendeur.
- Si vous prévoyez de la location à la nuit, assurez-vous que la zone autorise l’hébergement touristique.
- Demandez le PBG (et, pour une villa achevée, le SLF) et vérifiez qu’il correspond au bâtiment que vous achetez.
- Pour un achat sur plan, faites de l’obtention par le promoteur d’un PBG conforme au zonage une condition du contrat — et ne faites pas de gros versements avant qu’il existe. Voir les échéanciers de paiement sur plan à Bali.
- Évaluez la villa selon l’usage que permet la zone. Une villa en zone jaune doit être estimée sur la location longue durée, pas sur les tarifs à la nuit — voir le rendement locatif des villas à Bali par quartier.
Méthode et limites
— Source : villas publiées dans le catalogue Balinsky, septembre 2026. Zone : 349 villas avec une zone renseignée ; permis : 356 villas avec un statut renseigné.
— Les zones sont regroupées selon la couleur ou le code enregistré ; les mentions mixtes comme « rose, jaune » sont comptées en tourisme/commerce, et une licence de maison d’hôtes (pondok wisata) en zone jaune est comptée en résidentiel.
— Le catalogue couvre une grande partie du marché du neuf à Bali, pas toute l’île.
— Le statut des permis reflète les documents enregistrés dans le catalogue au moment du relevé.
Voir les villas des quartiers où l’essentiel de l’offre est en zone touristique : Pererenan · Melasti · Nyanyi.