Acheter sur plan à Bali, est-ce moins cher ? Ce que montrent vraiment les prix de 350 villas

Réponse courte : pas comme le promet le discours commercial. Dans le catalogue Balinsky, les villas encore en construction sont proposées à un prix médian de 3 004 $ le mètre carré, contre 2 444 $ pour les villas achevées : les villas neuves sur plan sont environ 23 % plus chères au mètre carré, pas moins chères. La « remise sur plan » n’existe qu’au sens étroit : une même villa coûte en général moins avant d’être finie qu’après. Comparé à ce qui est déjà construit et en vente aujourd’hui, l’achat sur plan est souvent la porte d’entrée la plus chère. Voici les données et ce qu’elles signifient pour un acheteur.

Catalogue Balinsky, villas publiées avec un prix et une surface, septembre 2026 : — En construction : médiane de 371 490 $ par villa, 3 004 $ le m² (254 villas). La moitié se situent entre 2 540 $ et 3 629 $ le m². — Achevées : médiane de 320 000 $ par villa, 2 444 $ le m² (99 villas). La moitié se situent entre 2 023 $ et 3 124 $ le m². Le constat tient en comparant des biens comparables : — 1 chambre : en construction 2 935 $ le m² (63 villas) contre 2 504 $ achevées (14 villas). — 2 chambres : en construction 3 037 $ le m² (103 villas) contre 2 427 $ achevées (43 villas). — 3 chambres : en construction 2 800 $ le m² (47 villas) contre 2 169 $ achevées (28 villas). Et au sein d’un même quartier, là où les deux types sont en vente : — Nyanyi : en construction 2 947 $ le m² (28 villas) contre 2 466 $ achevées (16 villas). — Ubud : en construction 3 110 $ le m² (15 villas) contre 2 076 $ achevées (14 villas) — un petit échantillon, à titre indicatif.

Les données montrent l’écart ; elles n’en prouvent pas la cause. Les explications probables : — Les villas achevées forment un stock plus ancien. Elles ont été conçues et chiffrées il y a un à cinq ans, quand le terrain et la construction coûtaient moins cher. Les nouveaux projets sont chiffrés aux coûts d’aujourd’hui. — Les villas neuves sont vendues avec une prime marketing : rendus 3D, équipe commerciale, commissions d’agents, souvent un programme locatif promis. Tout cela est intégré au prix. — Les prestations diffèrent. Les projets récents ont souvent des finitions plus coûteuses, de plus grandes baies vitrées et plus d’équipements. — Une villa achevée apporte des preuves : vous voyez la qualité de construction, parfois un historique locatif. L’acheteur sur plan paie une promesse. Autrement dit, « le sur plan est 15 à 30 % moins cher » compare généralement le prix de lancement au prix que le même projet demandera après achèvement — une prévision du promoteur, pas un fait de marché.

— Comparez le sur plan avec ce qui est achevé à proximité, pas avec le futur prix annoncé par le promoteur. Si une villa achevée de taille similaire dans le même quartier est proposée à 2 400 $ le m² et qu’un projet sur plan en demande 3 000 $, vous payez environ un quart de plus pour un bâtiment plus récent et un risque de livraison. — Une villa achevée peut être la meilleure affaire. Pas de risque de chantier, pas d’attente sans revenus, et vous voyez exactement ce que vous achetez. Vérifiez le permis de construire (PBG), le certificat de conformité (SLF) et la durée de bail restante. — Le sur plan reste pertinent quand le projet est vraiment meilleur — emplacement, conception, promoteur solide — et quand l’échéancier de paiement vous protège. Voir les échéanciers de paiement sur plan à Bali. — N’oubliez pas l’horloge du bail. En leasehold, le bail peut commencer à la signature plutôt qu’à la livraison — posez la question. Chaque mois de chantier peut être un mois de bail que vous payez sans pouvoir l’utiliser.

Un prix au mètre carré plus élevé pour le même tarif à la nuit, c’est un rendement plus faible. Notre analyse du rendement locatif des villas à Bali par quartier montre qu’une villa médiane de deux chambres rapporte environ 10 % brut à 65 % d’occupation. Acheter 20 % sous la médiane le porte vers 12 % ; acheter 20 % au-dessus le fait tomber vers 8 %.

— Source : villas publiées dans le catalogue Balinsky, septembre 2026, avec un prix et une surface indiqués (353 villas ; 254 en construction, 99 achevées). — Les prix sont des prix demandés, pas des prix de transaction. — Le prix au m² utilise la surface bâtie de la villa indiquée dans l’annonce. — Les deux groupes diffèrent par l’âge, la répartition géographique et les prestations ; la comparaison décrit le marché auquel un acheteur fait face aujourd’hui, pas l’évolution du prix d’une même villa dans le temps. — Les comparaisons par quartier portant sur moins de 30 villas dans un groupe sont indicatives. Comparez vous-même : villas en construction · villas achevées.