Notre méthode

Chaque chiffre du site — prix au m² comparé au quartier, loyers des biens voisins, rendement — est calculé selon une méthode ouverte. Cette page explique d’où viennent les données, ce que signifie chaque indicateur et où se trouvent leurs limites.

Données mises à jour : septembre 2026.

D’où viennent les données

Catalogue Balinsky
Prix demandés, surface habitable, chambres, durée du bail, état d’avancement et permis — selon le promoteur
363 villas, 431 appartements
Base de locations de vacances (estatemarket.io)
Tarifs à la nuit, type de bien, chambres, coordonnées
10 170 biens près des quartiers du catalogue
Annonces de location longue durée
Loyer mensuel, type, chambres, quartier
735 annonces, 30 mars 2026 — 14 juillet 2026
Statistiques officielles et lois
Arrivées et occupation hôtelière (BPS Bali), droits fonciers (PP 18/2021), fiscalité
Liens dans chaque article

Ce que signifient les indicateurs

Médiane: Le milieu de la série : la moitié des biens sont moins chers, l’autre moitié plus chers. Une villa à plusieurs millions ne la déplace pas, c’est pourquoi nous utilisons la médiane plutôt que la moyenne.
Moitié centrale (25e–75e centile): La fourchette qui contient la moitié centrale des prix. Elle montre à quel point les prix d’un quartier sont dispersés.
Prix au m²: Prix demandé divisé par la surface habitable de l’annonce. Terrain, terrasse et piscine ne sont pas inclus.
Indicatif (*): Moins de 30 observations. Un tel chiffre est une observation, pas une conclusion sur le quartier.
Quartier d’une location: Une location de vacances est rattachée au quartier du bien du catalogue le plus proche, dans un rayon de 1,5 km. Au-delà, elle n’est pas comptée.
Statut PBG/SLF: Ce que déclare le promoteur : permis de construire (PBG), certificat de conformité (SLF), demande déposée ou aucune donnée. Nous ne vérifions pas les numéros dans le registre.

Comment se calcule le rendement

On prend le tarif médian à la nuit des villas similaires à proximité (même type, même nombre de chambres).
On le multiplie par 365 et par le taux d’occupation. Le scénario de base est de 65 %, avec 55 % et 75 % en regard. Les données d’occupation de la base ne sont pas fiables (les dates bloquées du calendrier y comptent comme réservées), nous utilisons donc des scénarios plutôt qu’une « occupation réelle ».
On déduit les coûts : commissions des plateformes 15 %, gestion 20 %, exploitation 6 %, taxe locale sur l’hébergement (PBJT) 10 % — soit 51 % du chiffre d’affaires brut. L’impôt sur le revenu (10 % pour un résident, jusqu’à 20 % pour un non-résident) s’y ajoute, car il dépend de votre statut.
On divise par le prix d’achat. Le résultat s’entend avant amortissement du bail : le terrain est loué, et le droit prend fin au bout de 25 à 30 ans.

Résultats par quartier : rendement locatif des villas à Bali par quartier.

Ce que ces données ne montrent pas

Les prix de transaction. Ils ne sont pas publiés à Bali ; nous montrons des prix demandés.
Tout le marché. Le catalogue couvre les promoteurs qui publient chez nous ; la revente est sous-représentée.
La validité juridique. Nous montrons les documents tels que déclarés par le promoteur, sans les certifier. Avant de payer, faites vérifier le titre et les permis par un notaire PPAT ou un avocat.
L’avenir. Les loyers et prix passés ne garantissent pas ceux à venir.

Mises à jour et corrections

Les prix et tarifs sont recalculés chaque mois ; la date de calcul figure sur chaque page de données.
Tous les biens sont calculés de la même façon : un promoteur ne peut pas influencer les chiffres de son propre bien.
Vous avez trouvé une erreur de prix, de date ou de statut de permis ? Écrivez au bot sur Telegram — les erreurs confirmées sont corrigées et la date mise à jour.