Acheter un bien immobilier à Bali en tant qu’étranger

L’immobilier à Bali s’achète pour investir, pour y vivre ou pour revendre. Les étrangers ne peuvent pas détenir la pleine propriété, mais via le leasehold et la PT PMA, la transaction se conclut chez un notaire PPAT et vous protège juridiquement comme n’importe quel achat immobilier. Cette page est une carte étape par étape du processus — délais réels, frais réels, et les endroits où la plupart des étrangers perdent de l’argent.

Les sept étapes

Parcours standard pour un bien off-plan (acheté auprès d’un promoteur). Les transactions de revente sont plus rapides et sautent les tranches, mais les étapes 2 et 3 sont identiques.

1. Step 1

   Réservation

   · 1–3 jours

   Vous signez un formulaire de réservation et versez un acompte de blocage (généralement 2 000–10 000 $). Le bien est retiré du marché pendant 14 jours. L’acompte est remboursable si vous vous retirez après la due diligence — cela verrouille le prix sans vous engager.

2. Step 2

   Due diligence

   · 2–3 semaines

   Un avocat vérifie le titre foncier (SHM / HGB / Hak Pakai), un PBG valide, le zonage, l’absence de charges et le droit du promoteur à vendre. En parallèle, une due diligence financière sur le promoteur : projets livrés, procédures judiciaires, enregistrement de la PT.

3. Step 3

   Notaire (PPAT)

   · 4–6 semaines

   Vous signez le SPA (Sale & Purchase Agreement) ou le contrat de bail devant un notaire PPAT — un officier public, la seule personne légalement habilitée à enregistrer les transactions foncières à Bali. Pas de PPAT, pas de transaction conclue.

4. Step 4

   Tranches

   · échéancier du promoteur

   L’off-plan se paie généralement en 3–4 tranches : 30/40/30 ou 50/50. Chaque tranche est liée à un jalon de construction (fondations, gros œuvre achevé, livraison). Les fonds sont virés directement au promoteur ou sur le compte séquestre du notaire, selon les termes du SPA.

5. Step 5

   Livraison

   · date du SPA

   Paiement final, inspection de la liste des réserves (snag list), délivrance du SLF (certificat de conformité). Les clés ne sont remises qu’après le paiement intégral. Tout écart par rapport au dossier de conception est consigné à la livraison — le prouver plus tard est difficile.

6. Step 6

   Mise en place PT PMA / propriété

   · 4–8 semaines

   Si vous achetez via une PT PMA (société indonésienne à capitaux étrangers), l’enregistrement prend 4–8 semaines et coûte 1 500–3 500 $. Le leasehold pur saute cette étape — la PT PMA n’est nécessaire que si vous voulez aussi un KITAS (visa de résidence par investissement).

7. Step 7

   Gestion et location

   · en continu

   Une société de gestion prend 18–25 % des revenus bruts et s’occupe du ménage, du marketing, de l’accueil des voyageurs. Alternative : autogestion via Booking + votre propre personnel (marge supérieure, résilience moindre, présence physique requise).

Structures de propriété

Trois options pour les étrangers. Chacune répond à un objectif différent — choisissez selon votre horizon et selon que vous voulez aussi un visa KITAS.

Coûts réels tout compris — exemple sur une villa off-plan à 400 000 $

Le prix affiché est le prix du contrat. Les taxes et frais s’ajoutent par-dessus — prévoyez +12–14 % au-dessus du prix indiqué. Les chiffres ci-dessous concernent une transaction leasehold ; la PT PMA ajoute ~2 000–3 500 $ en une fois.

La PT PMA comme structure de détention — 1 500–3 500 $ à part pour l’enregistrement et ~1 200–1 800 $/an pour la comptabilité et les déclarations fiscales.

Sept erreurs fréquentes des étrangers

• Ne pas vérifier le PBG / IMB avant de signer le SPA. Pas de PBG = construction illégale ; la regency peut ordonner la démolition.
• Acheter un leasehold sans clause de renouvellement. Après 25 ans vous perdez le bien ; avec renouvellement vous continuez jusqu’à 50–80.
• Virer les fonds sur le compte personnel du vendeur au lieu du séquestre du notaire. En cas de litige, cet argent est perdu.
• Faire l’impasse sur l’avocat. Le SPA type du promoteur est toujours rédigé en sa faveur — un avocat indépendant réécrit les clauses à risque.
• Pas de licence Pondok Wisata mais des revenus de location courte durée prévus. Sans elle, Airbnb est techniquement illégal ; vous risquez des amendes ou une fermeture.
• Croire le ROI affiché. Une promesse de 12 % net suppose un taux d’occupation de 75 %+ et un ADR du quartile supérieur pour le quartier — possible, pas garanti.
• Ignorer le zonage. Le zonage résidentiel interdit la location commerciale ; le zonage touristique l’autorise. Vérifiez la carte de zonage de la regency.

Notes par pays

Questions fréquentes

• Un étranger peut-il acheter en pleine propriété à Bali ?

  Non. Le Hak Milik (pleine propriété) est réservé aux citoyens indonésiens. Les étrangers détiennent via le leasehold (jusqu’à 80 ans avec renouvellement) ou via une société indonésienne PT PMA détenant un HGB (Hak Guna Bangunan).

• Qu’est-ce qu’une PT PMA et en ai-je besoin ?

  Une PT PMA est une société indonésienne à 100 % de capitaux étrangers — la voie légale pour détenir un HGB et exploiter une entreprise. Idéale si vous prévoyez de vivre à Bali (KITAS), d’employer du personnel ou de détenir plusieurs biens. Pour une seule villa locative, le leasehold suffit.

• Combien de temps prend l’achat ?

  Off-plan — 6–12 mois de la réservation à la livraison (selon l’état d’avancement). La seule partie juridique (DD + notaire) prend 4–6 semaines. Une transaction de revente peut se conclure en 6–8 semaines au total.

• Est-il sûr de virer de l’argent vers l’Indonésie ?

  Oui, à condition que les paiements aillent au compte du notaire ou au séquestre, et non au compte personnel du vendeur. Exigez toujours les instructions de virement du SPA lui-même, jamais d’une messagerie — c’est le canal de fraude le plus courant.

• Puis-je obtenir un visa via l’achat ?

  L’achat seul ne donne pas de visa. En enregistrant une PT PMA avec un capital libéré et un employé local, vous êtes éligible à un KITAS valable 1–2 ans et renouvelable. Les retraités disposent d’un Retirement KITAS distinct à partir de 55 ans, avec un dépôt de ~45 000 $.

• Quel est le rendement locatif réaliste ?

  À Canggu et Bukit avec 70–80 % d’occupation : généralement 8–12 % net par an. Ubud : 6–9 % du fait de la saisonnalité. Tout ce qui dépasse 14 % dans une promesse de promoteur mérite un modèle financier distinct intégrant l’ADR du quartier et les frais de gestion (18–25 %).

• Que se passe-t-il si le promoteur ne livre pas ?

  Les SPA standard prévoient des pénalités de retard (généralement 0,05–0,1 % du prix par jour après un délai de grâce de 3–6 mois) et un droit de résiliation avec remboursement. En pratique, les grands promoteurs accusent 2–6 mois de retard ; les échecs complets sont rares et détectés lors de la DD via l’historique.

• Puis-je revendre le leasehold plus tard ?

  Oui — les cessions de leasehold se font chez le même notaire PPAT. Il existe une demande secondaire active pour des biens de 2–3 ans avec un historique locatif. La liquidité chute dès que la durée restante du leasehold passe sous 15 ans — intégrez cela dans votre stratégie de sortie.