Zonage des terrains à Bali : couleurs, codes, RDTR

Quand on vous présente un terrain en disant « c’est une zone jaune, tout va bien » — la réponse est beaucoup trop courte. Sur la carte du ministère indonésien des Affaires foncières, les terrains apparaissent en cinq couleurs : — vert — terres agricoles ; — jaune — construction résidentielle ; — rouge — commercial ; — rose — tourisme ; — orange — usage mixte commercial et résidentiel. Ces couleurs ne sont qu’une simplification visuelle. En droit, le foncier n’est pas réparti en cinq couleurs, mais en plus de 30 codes et sous-codes de zonage. Dans chaque zone, la réglementation décrit plus de deux cents types de constructions autorisées. Pour savoir si un terrain permet de construire une villa à Bali, des appartements ou un projet touristique, il ne suffit pas de voir une zone jaune sur la carte. Il faut suivre trois étapes : 1. Vérifier le code exact et le sous-code du terrain sur le site du ministère des Affaires foncières. 2. Ouvrir le document RDTR (Rencana Detail Tata Ruang) — le plan d’aménagement détaillé du secteur ou de la régence concernée. 3. Étudier les exigences du RDTR pour le type de construction envisagé : hauteur, densité, retraits, usage autorisé. Si le RDTR n’autorise pas une villa, aucun « certificat vert » fourni par le vendeur ne la rendra légale. L’importance du RDTR est confirmée par la loi n°26 de 2007 sur l’aménagement du territoire. Toute utilisation du sol doit respecter le plan spatial et les autorisations d’usage. En cas d’infraction, il ne s’agit pas d’une simple amende, mais d’une démolition. Ce que doit faire un investisseur immobilier à Bali : — N’acceptez jamais le « zonage » annoncé par le vendeur comme un fait. Vérifiez vous-même sur le portail officiel ou via un avocat. — Si l’on vous promet une villa locative sur une terre agricole, c’est un montage gris. Les autorités de Bali préparent un moratoire sur les constructions touristiques dans les zones vertes ; le projet peut devenir interdit à tout moment. — Dans le contrat, précisez que le promoteur est responsable de l’obtention du PBG (permis de construire) conforme au RDTR. À Bingin, en 2025, 45 constructions ont été démolies précisément pour non-respect du zonage. Ce n’est pas une théorie — c’est de l’argent déjà perdu.