Leasehold или Freehold на Бали для иностранца: что выбрать в 2026 году
Иностранец на Бали сталкивается с двумя главными форматами владения недвижимостью: leasehold и freehold. Понять разницу — первый шаг к адекватной сделке.
Freehold (Hak Milik) — полное частное владение. По индонезийскому земельному закону UUPA 1960 года Hak Milik долгое время был закрыт для иностранцев. В 2024 году Балийское региональное отделение Министерства права и прав человека публично заявило, что иностранец может купить и владеть Freehold-объектом при двух условиях: наличие паспорта и визы (даже визы по прибытию VOA), и стоимость объекта от 5 миллиардов рупий — это примерно $300 000.
Звучит как победа? Не торопитесь. Региональное заявление не отменяет норм национального закона. На практике это пока серая зона: сделки технически возможны, но требуют качественной юридической работы, и в спорной ситуации остаётся риск переквалификации.
Поэтому большинство иностранцев на Бали идут по второму пути — leasehold.
Leasehold (Hak Sewa) — право пользования землёй и объектом на фиксированный срок, обычно 25–30 лет, с опцией продления на ещё один цикл. Договор регистрируется у нотариуса. Хозяин земли формально остаётся индонезийцем, но всё это время вы контролируете и монетизируете объект.
Что важно знать про leasehold:
— Срок не «навсегда»: после окончания права возвращаются собственнику земли. Стоимость объекта со временем амортизируется — это нужно закладывать в расчёт доходности.
— Цена продления обычно фиксируется заранее. Прописывайте её сумму в первичном договоре.
— В leasehold нельзя строить без согласия собственника земли.
Альтернативные схемы на рынке:
Nominee Freehold — Hak Milik оформлен на индонезийца «по дружбе», вы контролируете через параллельный заём. Эта схема прямо нарушает закон, регулярно ломается в судах. Любой ваш конфликт с «номинальным» владельцем — вы можете остаться без денег и без объекта. Никогда не идите в nominee.
Hak Pakai — право пользования, доступное иностранцам с KITAS. Аналог leasehold на 30+30+20 лет. Менее распространён, но юридически чистый.
PT PMA (компания иностранного капитала) — отдельная схема, через неё можно владеть HGB (Hak Guna Bangunan, право застройки) на 30+20+30 лет. Подходит для серьёзных портфелей и бизнеса.
Короткий ответ «что выбрать»:
— Одна вилла для аренды — leasehold на 25–30 лет с правом продления.
— Бюджет от $300k для семьи на годы — обсуждайте с юристом Freehold или Hak Pakai. Готовьтесь к нюансам.
— Портфель из нескольких объектов или бизнес — открывайте PT PMA и работайте через HGB.