Leasehold или Freehold на Бали для иностранца: что выбрать в 2026 году
АБ
Андрей Балинский
Основатель Balinsky
Иностранец на Бали сталкивается с двумя главными форматами владения недвижимостью: leasehold и freehold. Понять разницу — первый шаг к адекватной сделке.
Freehold (Hak Milik) — полное частное владение. По Основному аграрному закону (UUPA 1960 года, ст. 21) Hak Milik для иностранцев закрыт, и это правило не менялось.
Откуда тогда разговоры про «фрихолд для иностранца от 5 млрд рупий»? Это другое право — Hak Pakai (право пользования) на дом. Постановление правительства № 18/2021 разрешает иностранцу с иммиграционным документом оформить дом на Hak Pakai, а на Бали для этого установлена минимальная цена дома — 5 млрд рупий. Собственностью (Hak Milik) это право не становится.
Поэтому большинство иностранцев на Бали идут по второму пути — leasehold.
Leasehold (Hak Sewa) — право пользования землёй и объектом на фиксированный срок, обычно 25–30 лет, с опцией продления на ещё один цикл. Договор заключают у нотариуса. В земельном ведомстве (BPN) его не регистрируют: вся защита — в тексте договора. Хозяин земли формально остаётся индонезийцем, но всё это время вы контролируете и монетизируете объект.
Что важно знать про leasehold:
— Срок не «навсегда»: после окончания права возвращаются собственнику земли. Стоимость объекта со временем амортизируется — это нужно закладывать в расчёт доходности.
— Цена продления обычно фиксируется заранее. Прописывайте её сумму в первичном договоре.
— В leasehold нельзя строить без согласия собственника земли.
Альтернативные схемы на рынке:
Nominee Freehold — Hak Milik оформлен на индонезийца «по дружбе», вы контролируете через параллельный заём. Эта схема прямо нарушает закон, регулярно ломается в судах. Любой ваш конфликт с «номинальным» владельцем — вы можете остаться без денег и без объекта. Никогда не идите в nominee.
Hak Pakai — право пользования, доступное иностранцам. Срок на государственной земле — 30 + 20 + 30 лет. В отличие от лизхолда, его записывают в земельный реестр. Нотариусы на практике обычно просят ВНЖ (KITAS или KITAP) — уточняйте заранее.
PT PMA (компания иностранного капитала) — отдельная схема, через неё можно владеть HGB (Hak Guna Bangunan, право застройки) на 30+20+30 лет. Подходит для серьёзных портфелей и бизнеса.
Короткий ответ «что выбрать»:
— Одна вилла для аренды — leasehold на 25–30 лет с правом продления.
— Бюджет от 5 млрд рупий (около $300k) для семьи на годы — обсуждайте с юристом Hak Pakai.
— Портфель из нескольких объектов или бизнес — открывайте PT PMA и работайте через HGB.
Редакция
Редакция Balinsky · 12 октября 2026.
Обновление: убрали утверждение, что иностранец может получить фрихолд (Hak Milik) по визе от 5 млрд рупий. Это порог цены для права пользования (Hak Pakai), а Hak Milik иностранцу закрыт. Исправили сроки Hak Pakai (30 + 20 + 30, а не 30 + 30 + 20) и уточнили, что лизхолд не регистрируют в земельном ведомстве.
Источник: Закон о земле № 5/1960, ст. 21 — https://pasal.id/peraturan/uu/uu-no-5-tahun-1960/pasal-21; постановление правительства № 18/2021 — https://pasal.id/peraturan/pp/pp-no-18-tahun-2021