APOA: новые правила учёта арендаторов на Бали с апреля 2025 — что это значит для собственника
АБ
Андрей Балинский
Основатель Balinsky
С апреля 2025 года Бали ужесточил контроль за арендой недвижимости. Главное изменение — обязательная регистрация всех туристов через приложение APOA (Aplikasi Pelaporan Orang Asing).
Что требуется:
Каждый объект, сдающий иностранцам — отель, гостевой дом, вилла, апартаменты для краткосрочной аренды — обязан загружать паспорт каждого гостя в APOA при заселении. Информация уходит напрямую в иммиграционную службу. Это касается и Airbnb, и прямой аренды.
Это не разовая проверка, а постоянная нагрузка. Идут рейды по Чангу, Букиту, Убуду — проверяют наличие лицензии: Pondok Wisata (для местных домовладельцев) или регистрацию бизнеса в системе OSS (номер NIB, с 2021 года вместо TDUP), уплату налогов, регистрацию гостей.
Штрафы:
— До 25 миллионов рупий (~$1500) за нарушения учёта.
— Возможно тюремное заключение для физических лиц, систематически нарушающих требования.
— Принудительное закрытие объекта вплоть до сноса (как в кейсе Бингин-2025, где снесли 45 незаконных построек на пляже).
Что это значит для инвестора:
- Нелегальные виллы вылетают с рынка. Те, кто сдавал «по серому» без лицензии, без NPWP, без регистрации — больше не могут. Конкуренция в сегменте белой аренды снижается.
- У легальных объектов растёт спрос. Туристы, особенно из стран с серьёзными налоговыми режимами, всё чаще запрашивают «полностью белый» объект. Это меняет ценовую планку.
- Легальные объекты с лицензией могут выиграть от сокращения нелегального предложения. Для ориентира: по собственному расчёту Balinsky медианная вилла с двумя спальнями даёт около 10% годовых валовых и около 5% чистыми при загрузке 65% (сентябрь 2026).
- Требования к лицензиям и налогам теперь де-факто обязательны. Без управляющей компании это становится тяжело тянуть в одиночку.
Что делать:
— Если вы покупаете объект — проверьте, есть ли у застройщика или управляющей компании лицензия на размещение гостей в системе OSS. С 1 апреля 2026 года Booking и Airbnb снимают объекты без статуса «Зарегистрирован и имеет лицензию». Если планируется управление через УК — проверьте её лицензию.
— Если вы уже сдаёте — подключитесь к APOA сами или через УК. Минимум — получите NPWP и платите налог на арендный доход.
— Если планируете покупку «на физлицо без бизнеса для друзей по серому» — пересмотрите модель. Эта эпоха закончилась.
Ключевой принцип нового рынка: легальная инфраструктура — это конкурентное преимущество, а не просто бумажки.
Редакция
Редакция Balinsky · 12 октября 2026.
Обновление: лицензию TDUP заменили на регистрацию в системе OSS (с 2021 года). Добавили требование площадок с 1 апреля 2026 года. Обязательность отчёта через APOA подтверждает иммиграционная служба.
Источник: иммиграционная служба — https://imigrasi.go.id/berita/2025/03/26/pengelola-penginapan-wajib-lapor-keberadaan-tamu-asing-lewat-apoa; система лицензий OSS — https://oss.go.id