Is vastgoed op Bali in 2026 een goede investering? Eerlijke voordelen, nadelen en risico’s
AB
Andrei Balinsky
Oprichter van Balinsky
Kort antwoord: dat kan — maar alleen als u de juiste structuur koopt, in het juiste gebied, van de juiste ontwikkelaar, en het rendement berekent op echte bezetting in plaats van op een brochure. De vraag op Bali staat op recordhoogte. De zwakke plekken zitten ergens anders: pachttermijnen die aflopen, ontwikkelaars van wisselende kwaliteit, bestemmingsplannen, en beheerkosten die stilletjes een derde van de opbrengst opeten. Hier het volledige beeld, met cijfers.
Waarom mensen op Bali kopen: de argumenten vóór
— De vraag is echt en groeit nog. Volgens het Indonesische statistiekbureau (BPS) ontving Bali in 2025 6.948.754 buitenlandse bezoekers — een record, 9,7% meer dan in 2024 en boven het niveau van vóór corona in 2019. Het toerisme is niet alleen hersteld, het is voorbij zijn oude piek.
— De instapprijs is laag voor een strandbestemming. In de Balinsky-catalogus (stand juni 2026) kost de mediane villa ongeveer $405.000 in Canggu, $375.000 op het Bukit-schiereiland (Uluwatu, Pandawa, Bingin), $255.000 in Ubud en $185.000 in Tabanan. Een studio of appartement met één slaapkamer in een complex kost meestal $120.000–160.000. Vergelijk dat met strandprijzen in Phuket, Dubai of Zuid-Europa.
— Prijzen worden in Amerikaanse dollars genoemd. Voor kopers met dollars, euro’s of ponden verdwijnt daarmee één laag valutarisico bij de aankoop zelf (niet bij de lokale kosten — zie het artikel over valutarisico roepia tegenover dollar).
— Er zijn legale routes voor buitenlanders. Grond in volle eigendom kunt u niet bezitten, maar leasehold, Hak Pakai (met verblijfsvergunning) en een bedrijf in buitenlandse handen (PT PMA) zijn allemaal legaal en veelgebruikt. In 2025 werd het vereiste gestorte kapitaal voor een PT PMA verlaagd naar IDR 2,5 miljard, waardoor de bedrijfsroute veel toegankelijker werd.
— Een gespreide toeristenbasis. Australië is de grootste markt (ongeveer 1,54 miljoen bezoekers in 2024), gevolgd door India, China, het Verenigd Koninkrijk en Zuid-Korea. Geen enkel land domineert zoals Rusland ooit in Phuket.
De argumenten tegen: wat er mis kan gaan
— U koopt tijd, geen grond. De meeste villa’s worden als leasehold verkocht — een pacht van 25–30 jaar. Elk jaar dat verstrijkt, krimpen de resterende termijn en de doorverkoopwaarde. Een rendement dat eruitziet als 10% per jaar moet de koopprijs terugbetalen voordat de pacht afloopt, en dat ‘opbranden’ ontbreekt vaak in de spreadsheets van ontwikkelaars. We rekenen het uit in verlenging van een leasehold op Bali.
— De bezetting is lager dan de marketing suggereert. BPS meldt een bezetting van sterrenhotels op Bali van ongeveer 57–65%, die in rustige maanden daalt naar ongeveer 57%; accommodaties zonder sterren zitten veel lager. Het gemiddelde verblijf van een buitenlandse gast is ongeveer drie nachten, wat meer wisselingen, meer schoonmaak en hogere exploitatiekosten betekent.
— Sommige gebieden hebben overaanbod. Alleen al in Canggu werden tegen 2025 zo’n 1.600 nieuwe appartementen verwacht. In een vol gebied concurreert de nieuwe villa naast u om dezelfde gasten, en stoppen de nachtprijzen met stijgen.
— Het ontwikkelaarsrisico is het grootste afzonderlijke risico. Off-plan projecten worden verkocht met de belofte van korting, maar sommige lopen vertraging op, worden versoberd of nooit afgebouwd, en betalingen gebeuren vaak jaren voordat u iets ontvangt. In onze catalogus staan nieuwe off-plan villa’s zelfs zo’n 23% duurder per vierkante meter te koop dan opgeleverde villa’s — zie is off-plan goedkoper op Bali.
— Bestemming en vergunningen. Een villa op landbouwgrond, of zonder bouwvergunning (PBG) en gebruiksvergunning (SLF), kan onmogelijk een verhuurvergunning krijgen — of zelfs gesloopt worden. De bestemmingen in de ruimtelijke plannen van Bali (RDTR) worden in meerdere gebieden actief herzien.
— Beheer neemt een groot deel. Een beheerbedrijf rekent doorgaans 15–25% van de bruto-opbrengst, boekingsplatforms nemen hun eigen commissie, en lopende kosten (zwembad, tuin, stroom, schoonmaak, reparaties) voegen nog 5–8% van de opbrengst toe. Dan volgt de belasting op huurinkomsten. Bruto en netto rendement zijn heel verschillende getallen — zie hoe beheervergoedingen werken.
— Verkopen gaat langzamer dan kopen. Er is geen gedeelde makelaarsdatabase en geen hypotheekmarkt voor buitenlandse kopers, dus de groep kopers voor een gebruikte leasehold-villa is kleiner dan de groep verkopers van nieuwe.
— Regels veranderen. In 2025–2026 voerde Bali nieuwe regels in voor de registratie van huurders, werd onvergunde verhuur strenger aangepakt en werden zwaardere straffen voor stromanconstructies besproken. Niets daarvan schaadt een correct opgezette investeerder — wel de sluipwegen.
Hoe een realistisch rendement eruitziet
De kop ‘gegarandeerd 12–15%’ betekent bijna altijd de bruto-opbrengst in een goede maand, vóór kosten. Een realistisch model:
— een bezetting van 55–70% over het jaar, geen 90%;
— min 15–25% beheervergoeding;
— min 5–8% lopende kosten;
— min belasting op huurinkomsten (een eindheffing van 10% op de bruto huur voor ingezetenen; bij niet-ingezetenen wordt meestal 20% ingehouden, te verlagen via een belastingverdrag);
— min de afschrijving van de leasehold: koopprijs gedeeld door de resterende pachtjaren.
Wat overblijft is uw echte getal, vergelijkbaar met dat van een obligatie. Onze eigen berekening op basis van 359 villaprijzen en 6.305 verhuuradvertenties plaatst de mediane villa met twee slaapkamers op ongeveer 10% bruto en ongeveer 5% netto bij 65% bezetting, en villa’s met één slaapkamer op ongeveer 14% bruto en 7% netto — zie huurrendement van villa’s op Bali per gebied. Het verschil tussen een goed en een slecht beheerde villa in dezelfde straat is groter dan het verschil tussen gebieden. Vraag altijd om 12 maanden echte bezettingsrapporten van een opgeleverd project van dezelfde exploitant.
Voor wie vastgoed op Bali geschikt is — en voor wie niet
Het past bij u als:
— uw horizon 7–10 jaar of langer is, of u de villa een deel van het jaar zelf wilt gebruiken;
— u bereid bent de grond, de vergunningen en de ontwikkelaar te controleren vóór u betaalt;
— u accepteert dat dit een bedrijf met operationeel risico is, geen spaarrekening.
Het past niet bij u als:
— u het geld binnen 2–3 jaar terug nodig hebt;
— de aankoop alleen klopt met het ‘gegarandeerde’ rendement uit de brochure;
— u freehold wordt aangeboden op naam van een Indonesische vriend (een stromanconstructie — nietig naar Indonesisch recht en een manier om alles te verliezen).
Een test in vijf punten vóór u zich vastlegt
- Is de grond bestemd voor wonen of toeristisch verblijf, en heeft het project een PBG (bouwvergunning)?
- Hoeveel jaar resteert er op de grondpacht — en loopt de eigen pacht van de ontwikkelaar langer dan de uwe?
- Heeft de ontwikkelaar minstens drie projecten op tijd opgeleverd? Gebruik onze checklist van 12 punten voor ontwikkelaars.
- Klopt het rendement nog bij 55% bezetting, na alle kosten en belastingen?
- Wie beheert de villa, en kunt u zonder boete van beheerder wisselen?
Zijn alle vijf antwoorden goed, dan kan Bali een solide investering zijn. Is een ervan ‘weet ik niet’, zoek het dan uit voordat u de aanbetaling doet.
Bekijk het actuele aanbod met prijzen en vergunningen: villa’s te koop op Bali en appartementen te koop op Bali. Voor het juridische proces stap voor stap, zie onze gids voor het kopen van vastgoed op Bali.
Bronnen: BPS Bali — buitenlandse toeristenaankomsten 1969–2025 en toerismestatistieken (hotelbezetting, verblijfsduur), 2024–2026; verordening van het ministerie van Investeringen nr. 5/2025; gegevens uit de Balinsky-catalogus, juni 2026.
Actuele cijfers
Prijzen en huren per gebied worden elke maand opnieuw berekend: vastgoedprijzen op Bali per gebied, wat huren op Bali kost. Hoe we rekenen: methodologie.